평촌신도시 A-15구역(초원대원·초원성원) 기본계획도 · 출처: 안양시
2026년 10월 13일 기준, 평촌신도시 A-15는 안양시 기본계획에 ‘주택단지정비형 특별정비예정구역’으로 잡힌 2개 단지·1,120세대 구역입니다. 2026년 추진절차 공고의 주민대표단 배분표는 이 구역을 초원대원과 초원성원으로 나누고, 대지면적을 각각 34,042㎡와 16,539㎡로 제시합니다. 합계는 50,581㎡입니다.
여기서 가장 중요한 단어는 ‘예정구역’입니다. 안양시 기본계획 표에 A-15가 들어 있다는 사실만으로 특별정비구역 지정, 신축 세대수, 사업시행 방식, 시공사, 분담금이 확정된 것은 아닙니다. 이 글은 공식자료로 확인되는 범위와 앞으로 받아야 할 문서를 구분해, 두 단지를 함께 추진할 때 어디서 이해관계가 갈릴 수 있는지 분석합니다.
A-15의 공식 범위는 초원대원 752세대와 초원성원 368세대입니다
안양시 2035년 노후계획도시정비기본계획 안내는 A-15를 2개 단지·1,120세대의 주택단지정비형 특별정비예정구역으로 표시합니다. 안양시의 2026년 평촌신도시 정비사업 추진절차 공고에는 두 단지의 대지면적과 주민대표단 배분안이 더 구체적으로 적혀 있습니다.
| 구분 | 초원대원 | 초원성원 | A-15 합계 |
|---|---|---|---|
| 기존 세대수 | 752세대 | 368세대 | 1,120세대 |
| 대지면적 | 34,042㎡ | 16,539㎡ | 50,581㎡ |
| 대지면적 비중 | 약 67.3% | 약 32.7% | 100% |
| 주민대표단 배분안 | 16명 | 8명 | 24명 |
세대수는 두 단지가 약 67.1% 대 32.9%, 공고상 대지면적은 약 67.3% 대 32.7%로 비슷한 비율입니다. 주민대표단 배분안도 16명 대 8명입니다. 다만 이 비율이 곧바로 개인별 권리가액이나 새 아파트 배정 비율을 뜻하지는 않습니다. 실제 권리는 등기상 대지권, 주택형, 종전자산평가와 최종 계획을 거쳐 산정됩니다.
현재 단계는 ‘기본계획의 예정구역’으로 읽는 것이 안전합니다
안양시 기본계획은 평촌신도시와 귀인마을 일대 약 5.19㎢를 대상으로 20개 특별정비예정구역을 설정합니다. A-15는 그중 하나입니다. 기본계획의 전체 기준용적률은 330%이고, 공공기여율은 구간별로 10%와 41%를 제시합니다. 그러나 이 수치는 A-15의 최종 인허가 결과가 아니라 특별정비계획을 만들 때 적용하는 기본 틀입니다.
2026년 10월 13일까지 확인한 안양시 기본계획·공고/고시 자료에서는 A-15를 최종 특별정비구역으로 지정했다는 별도 고시를 확인하지 못했습니다. 따라서 이 글은 A-15를 특별정비예정구역이자 통합정비 준비 대상으로 다룹니다. 이후 안양시의 주민공람, 의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의와 지정·고시가 나오면 경계·세대수·용적률·기반시설은 달라질 수 있습니다.
| 공식자료로 확인 | 아직 확정값으로 쓰면 안 됨 |
|---|---|
| A-15는 2개 단지·1,120세대 예정구역 | 최종 특별정비구역 경계와 지형도면 |
| 공고상 대지면적 합계 50,581㎡ | 신축 세대수·주택형·일반분양 물량 |
| 평촌 기본계획 기준용적률 330% | A-15 최종 계획용적률·높이·배치 |
| 주민대표단 배분안 24명 | 사업시행자·시공사·공사비·착공일 |
두 단지 통합의 핵심은 평균이 아니라 배분 기준입니다
초원대원과 초원성원은 세대수와 대지면적이 다릅니다. 통합정비에서는 큰 단지가 표결에서 더 많은 비중을 차지할 수 있지만, 모든 안건을 단순 세대수 다수결로 처리할 수 있는지는 별개의 문제입니다. 주민대표단 운영규정, 토지등소유자 동의요건, 단지별 의사 확인 방식, 상가 참여와 비용부담 기준을 문서로 확인해야 합니다.
특히 다음 네 가지를 분리해서 봐야 합니다.
- 계획 의사결정: 건축배치·주택형·커뮤니티·출입구·공공기여에 관한 공동 결정
- 비용 배분: 용역비와 추진비, 향후 사업비를 어떤 기준으로 부담하는지
- 권리 산정: 주택형별 종전자산평가와 등기상 대지권을 어떻게 반영하는지
- 청산·정산: 일반분양 수입과 단지별 손익을 통합 정산할지 별도 정산할지
주민대표단 16명 대 8명이라는 배분안은 대표 구성의 출발점이지, 최종 권리 비율을 확정하는 표가 아닙니다. 장래 계획서에는 단지별 토지와 건축물 현황, 권리산정 원칙, 비용부담과 의결 구조가 서로 모순 없이 연결되어야 합니다.
기준용적률 330%가 곧바로 사업성 보장은 아닙니다
안양시 공고의 특별정비계획 체크리스트는 기준용적률 330%를 고려하도록 하고, 경합 평가에서는 계획 용적률이 낮을수록 높은 점수를 주는 구조를 제시했습니다. 이는 더 많은 세대를 넣는 계획만이 유리한 것이 아니라, 기반시설·주차·건축한계선·주민동의율까지 함께 평가한다는 뜻입니다.
같은 공고는 추가 기반시설, 법정 기준을 넘는 주차대수, 대지 내 공지, 주민동의율을 경합 검토 항목으로 둡니다. 공공기여는 현금 50%와 현물 50%를 권고하고, 현물은 건물이 아닌 토지를 우선 권고합니다. A-15가 높은 용적률을 계획하더라도 도로·보행·공원·생활SOC·교통 수용력이 따라오지 않으면 계획 조정이나 비용 증가가 생길 수 있습니다.
사업성은 ‘용적률 상승분 × 분양가’만으로 계산할 수 없습니다. 신축 세대수에서 조합원 공급과 공공주택, 기반시설과 공공기여, 보류지 등을 빼고 실제 일반분양 물량을 확인해야 합니다. 여기에 공사비·금융비·철거비·이주비·각종 용역비와 세금이 들어갑니다.
분담금은 지금 단일 숫자로 만들 수 없습니다
현재 공개 확인 범위에는 A-15의 확정 신축 세대수, 소유자 분양가, 일반분양가, 총사업비, 금융비, 공공기여금, 개인별 종전자산평가액이 같은 기준일로 정리된 공식 자료가 없습니다. 따라서 ‘평형별 예상 분담금’을 하나의 금액으로 제시하면 사실보다 가정이 많아집니다.
| 필요 입력 | 현재 상태 | 다음 확인 문서 |
|---|---|---|
| 종전자산평가액·비례율 | 공식 개인별 값 미확인 | 감정평가·권리산정 자료 |
| 신축 주택형·소유자 분양가 | 계획 확정 전 | 특별정비계획·후속 분양계획 |
| 총사업비·공사비·금융비 | 동일 기준일 공식값 미확인 | 사업비 검증·계약·금융조건 |
| 일반분양 물량·수입 | 신축 세대수 미확정 | 최종 계획·사업시행계획 |
| 공공기여·기반시설 비용 | 구체안 미확인 | 주민공람안·협의·심의 결과 |
소유자가 실제로 계산할 때는 추정 분담금 = 새 주택의 조합원 분양가 – 권리가액이라는 구조부터 이해해야 합니다. 권리가액은 단순 현재 매매가가 아니라 종전자산평가액과 비례율에 영향을 받습니다. 신규 매수자는 매수가·취득세·대출이자·이주기간 대체주거비까지 별도로 더해야 하므로 기존 소유자의 분담금과 총투자액을 혼동하면 안 됩니다.
대지면적 비중은 통합 협상의 출발점일 뿐입니다
공고상 대지면적을 단순 나누면 초원대원은 약 67.3%, 초원성원은 약 32.7%입니다. 세대수 비중과 거의 비슷하지만, 단지별 주택형과 등기상 대지권이 모두 같다는 뜻은 아닙니다. 면적이 큰 주택형과 작은 주택형, 상가와 부대시설의 권리관계가 섞이면 개인별 계산은 달라집니다.
통합계획에서 새 동 배치와 출입구, 공원·보행축, 커뮤니티 위치가 한쪽 단지의 기존 대지에 집중될 수도 있습니다. 토지 기여와 시설 편익이 단지별로 다르게 배분된다면 단순 세대수 비율만으로 이해관계를 설명하기 어렵습니다. 주민공람안에서는 단지별 종전 토지와 새 계획의 공공시설 위치를 겹쳐 보고, 별도 정산 또는 통합 정산 원칙을 확인해야 합니다.
학교·학원가·교통은 주소와 출입구 기준으로 봅니다
A-15는 평촌동 일대의 두 단지를 묶는 구역입니다. 같은 구역 안에서도 어느 동과 출입구를 이용하는지에 따라 학교·학원가·버스정류장·상업시설 접근이 달라질 수 있습니다. 이 글은 현장 보행이나 동일 좌표 기준의 거리 측정을 수행하지 않았기 때문에 ‘평촌역 몇 분’, ‘학원 몇 곳’ 같은 숫자를 임의로 제시하지 않습니다.
학교는 가까운 학교 이름과 실제 통학구역·중학교 배정을 구분해야 합니다. 학원가는 포털 검색 결과가 아니라 교육청 등록자료를 같은 기준일과 반경으로 정리해야 합니다. 재건축 기간이 길어질수록 지금의 통학구역과 학원 운영 현황이 입주 시점까지 그대로 유지된다고 볼 수 없습니다.
교통도 현재 체감만 볼 수 없습니다. 특별정비계획 체크리스트는 증가 교통량과 주변 단지의 영향을 검토하도록 합니다. 1,120세대가 몇 세대로 바뀌는지뿐 아니라 차량 진출입구, 법정 기준을 넘는 주차계획, 보행 동선, 공사차량 동선과 인접 도로 용량을 함께 확인해야 합니다.
실거래는 두 단지와 주택형을 나눠 확인합니다
초원대원과 초원성원의 매매는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단지명·전용면적·계약일·층·거래금액·해제 여부를 따로 확인해야 합니다. 서로 다른 주택형을 하나의 평균가격으로 합치거나, 통합정비 기대가 반영된 호가를 실제 계약가격으로 쓰면 판단이 왜곡됩니다.
실거래가는 시장에서 성립한 가격이고 종전자산평가액은 정비사업의 권리산정을 위한 평가값입니다. 최근 거래가 높다고 해서 그 금액이 그대로 권리가액이 되지 않습니다. 거래 표본이 적다면 최고가보다 동일 주택형의 여러 계약과 해제 여부를 먼저 보고, 정비단계 변화 전후를 나눠 비교해야 합니다.
평촌의 앞선 구역과 비교하면 단계 차이가 보입니다
AnnStory의 평촌 A-17 귀인 통합재건축 분석, 평촌 A-18 민백블럭 분석, 평촌 A-19 샘마을 분석은 각각 공식 고시와 사업단계가 다른 구역입니다. 그 글의 계획 세대수·용적률·사업시행 방식·일정을 A-15에 그대로 대입하면 안 됩니다.
같은 평촌신도시라도 ‘기본계획의 예정구역’, ‘주민제안’, ‘특별정비구역 지정’, ‘사업시행자 지정’, ‘사업시행계획’, ‘관리처분’, ‘이주·철거·착공’은 모두 다른 단계입니다. 매수나 보유 판단에서는 구역명보다 현재 확보된 행정 문서가 무엇인지부터 확인하는 편이 안전합니다.
A-15에서 다음으로 확인할 공식 문서
- 주민대표단 승인·운영 문서: 초원대원 16명·초원성원 8명 배분안이 실제로 어떻게 확정됐는지, 비용과 의결 구조를 확인합니다.
- 특별정비계획안과 주민공람: 신축 세대수, 용적률·높이, 주택형, 공공기여, 도로·공원·생활SOC를 봅니다.
- 의회 의견·관계기관 협의·도시계획위원회 심의: 교통·학교·기반시설 조건이 어떤 이유로 수정되는지 확인합니다.
- 최종 지정·고시와 지형도면: 기본계획의 예정 경계와 법적 구역 경계가 일치하는지 대조합니다.
- 사업시행 방식과 사업비 자료: 조합·공공·신탁 등 방식, 사업비·금융비·권리산정·정산 구조를 같은 기준일로 비교합니다.
법적 틀은 국가법령정보센터의 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법에서 확인할 수 있습니다. 법령은 2026년 8월 4일 시행 개정본을 기준으로 보되, 주민대표단과 정비계획의 세부 운영은 안양시 최신 공고·고시를 함께 확인해야 합니다.
정리
평촌 A-15는 초원대원 752세대와 초원성원 368세대를 합친 1,120세대 특별정비예정구역입니다. 안양시 공고상 대지면적은 대원 34,042㎡, 성원 16,539㎡로 합계 50,581㎡이며 주민대표단 배분안은 16명 대 8명입니다. 이 수치는 구역의 규모와 통합 의사결정의 출발점을 보여 줍니다.
하지만 신축 세대수·최종 용적률·공공기여·사업시행 방식·권리가액·분담금은 아직 별도 공식 문서가 필요합니다. A-15를 판단할 때는 ‘1,120세대가 통합된다’는 기대보다 주민대표단 운영, 단지별 권리산정과 정산, 주민공람안의 기반시설·교통 조건을 먼저 보는 것이 실질적입니다.
자료와 확인일
최종 확인일: 2026년 10월 13일.
- 안양시, 2035년 노후계획도시정비기본계획 — A-15 2개 단지·1,120세대, 평촌 기준용적률·공공기여 기본 틀
- 안양시, 2026년 평촌신도시 노후계획도시정비사업 추진절차 안내 — 대지면적·주민대표단 배분안·계획 체크리스트·경합 기준
- 국가법령정보센터, 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 — 특별정비계획·구역 지정의 법적 구조
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 단지·주택형별 거래 확인 경로
