백마마을 3·4·5·6단지 통합재건축 위치 지도 · 출처: 카카오맵
백마마을 3·4·5·6단지는 2024년도 고양시 재건축 사전컨설팅 지원사업 대상에 포함됐고, 2025년에는 주민설문이 진행된 통합 재건축 추진 구역입니다. 다만 사전컨설팅 선정과 선도지구 지정, 특별정비구역 지정, 사업시행자 지정은 서로 다른 절차입니다. 2026년 9월 29일 현재 공개자료에서 이 네 단지의 특별정비구역 지정이나 개인별 확정 분담금을 확인할 수 있는 최종 문서는 찾지 못했기 때문에, 현재 단계는 사전컨설팅과 후속 정비 검토가 진행된 구역으로 구분하는 것이 안전합니다.
백마3·4·5·6단지는 어떤 구역인가
백마마을 3·4·5·6단지는 경기도 고양시 일산동구 마두동의 인접한 네 단지를 묶어 통합 재건축을 추진하는 구역입니다. 공개된 단지정보를 각각 대조하면 3단지 금호·한양은 1,116세대, 4단지 한양·청구는 668세대, 5단지 쌍용·한성은 1,152세대, 6단지 벽산은 438세대로 확인됩니다. 이를 단순 합산하면 3,374세대입니다. 기존 세대수는 공개 단지정보의 수치이며, 새로 지을 계획 세대수나 조합원 권리자 수와는 구분해야 합니다. 2024년 선도지구 공모 당시 보도에서는 편의상 약 3,300세대 규모로 소개됐는데, 이는 반올림된 표현으로 보는 편이 맞습니다.
| 구분 | 기존 세대수 | 확인된 특징 |
|---|---|---|
| 백마3단지 금호·한양 | 1,116세대 | 1995년 사용승인, 백마역·일산로 생활권 |
| 백마4단지 한양·청구 | 668세대 | 강촌로 일대, 백마중학교와 가까운 생활권 |
| 백마5단지 쌍용·한성 | 1,152세대 | 마두동 대단지, 여러 주택형이 혼재 |
| 백마6단지 벽산 | 438세대 | 백마역 인접 생활권, 1994년 사용승인 |
네 단지를 한 사업으로 묶는다고 해서 기존 주택의 권리관계가 같아지는 것은 아닙니다. 단지별 대지면적, 주택형, 대지권 비율, 층·향·동 위치, 담보와 임대차 조건이 다르기 때문에 기존 세대수를 단순히 나눈 평균값을 개인의 대지지분이나 권리가액으로 사용할 수 없습니다. 특히 3단지와 5단지는 1,100세대가 넘는 반면 6단지는 438세대 규모여서 통합 계획을 만들 때 단지별 이해관계를 어떻게 조정하는지가 중요한 변수입니다.
현재 확인되는 재건축 추진 단계
고양특례시가 공개한 노후계획도시 재정비 추진자료에는 2024년도 재건축 사전컨설팅 지원사업을 별도 사업으로 추진했고, 2025년 1월 착수보고회, 2월 주민설명회, 3~4월 주민설문조사를 진행한 일정이 기록돼 있습니다. 같은 자료에는 2025년 하반기 전문가 자문회의와 2026년 1~2월 보고서 작성·최종보고 계획도 기재돼 있습니다. 이 기록은 고양시가 사전컨설팅 절차를 실제 사업으로 운영했다는 점을 보여 줍니다.
백마마을 3·4·5·6단지가 그 대상이라는 점은 2025년 3월 고양시 발표를 전한 연합뉴스 보도에서 구체적으로 확인됩니다. 당시 고양시는 백마3·4·5·6, 후곡1·2·5·6, 강선15·16·17단지를 사전컨설팅 대상으로 안내하고 주민설문 결과를 정비방안, 토지이용계획, 건물 배치, 사업성 분석, 추정 분담금, 공공기여 검토에 반영할 계획이라고 밝혔습니다.
여기서 가장 중요한 구분은 ‘사전컨설팅 대상’과 ‘특별정비구역 지정 완료’를 같은 뜻으로 읽지 않는 것입니다. 고양시의 2026년 계획에는 일산신도시 통합재건축을 위해 특별정비계획안 관계부서 협의·자문과 구역 지정을 위한 행정절차를 추진한다고 적혀 있습니다. 그러나 이 도시 전체 계획만으로 백마3·4·5·6단지가 이미 특별정비구역으로 고시됐다고 단정할 수는 없습니다. 단지별 고시가 나오면 그 문서의 구역 경계·세대수·용적률·공공기여 조건을 다시 확인해야 합니다.
선도지구 공모와 사전컨설팅은 별개로 봐야 합니다
백마3·4·5·6단지는 2024년 일산신도시 선도지구 공모에도 참여한 대규모 통합 구역입니다. 당시 공모 보도에서 백마3·4·5·6은 약 3,300세대 규모의 큰 신청 구역으로 소개됐습니다. 하지만 공모에 참여했다는 사실과 선도지구로 최종 선정됐다는 사실은 다릅니다. 이후 진행된 사전컨설팅 지원사업은 사업계획을 구체화하고 주민 판단에 필요한 자료를 만드는 별도의 지원 절차로 이해할 필요가 있습니다.
따라서 ‘선도지구가 아니니 재건축이 중단됐다’거나 반대로 ‘사전컨설팅에 선정됐으니 곧 착공한다’는 식의 단정은 둘 다 피해야 합니다. 실제 다음 단계는 특별정비계획의 주민제안 또는 지자체 수립, 관계기관 협의, 도시계획 절차, 구역 지정, 사업시행 방식과 사업시행자 결정 등으로 이어질 수 있습니다. 각 단계는 주민동의, 기반시설 수용능력, 공공기여, 사업비와 금융비, 단지 간 권리조정에 영향을 받습니다.
정비기본계획에서 봐야 할 숫자
2025년 6월 5일 고양시가 공개한 2035 일산신도시 정비기본계획 승인보고서의 인쇄 140쪽에는 네 단지가 아파트용지 15구역으로 묶여 있습니다. 단지별 기존 세대수도 668·1,116·438·1,152세대로, 합계 3,374세대와 일치합니다. 이 번호는 기본계획의 특별정비예정구역 번호이며, 2024년 선도지구 공모 접수번호와 다른 기준입니다. 특별정비예정구역으로 계획에 포함된 사실만으로 개별 특별정비구역 지정이 완료됐다는 뜻은 아닙니다.
고양시는 2035 노후계획도시 정비기본계획을 수립·고시하고 일산신도시 전체의 정비 방향을 제시했습니다. 이런 도시 단위 계획은 개별 단지의 용적률을 바로 확정하는 문서가 아니라, 특별정비계획을 만들 때 적용할 큰 틀과 기반시설·이주·공공기여 방향을 제공하는 역할을 합니다. 백마3·4·5·6의 향후 계획을 볼 때도 도시 전체 기준과 단지별 특별정비계획의 값을 구분해야 합니다.
특히 기존 용적률보다 계획 용적률이 높아진다는 사실만으로 일반분양 세대수나 조합원 수익을 바로 계산할 수 없습니다. 새로 확보해야 하는 도로·공원·학교 등 기반시설, 공공기여, 임대주택 또는 공공주택, 주차와 커뮤니티 시설, 구조·설비 기준, 세대형 구성에 따라 실제 연면적 배분이 달라집니다. 통합단지는 단지별 토지와 권리구조가 달라 단일 용적률 숫자보다 배분 원칙이 더 중요할 수 있습니다.
분담금은 아직 단일 숫자로 말하기 어렵습니다
사전컨설팅의 검토 항목에는 사업성 분석과 추정 분담금이 포함됐습니다. 그러나 2026년 9월 29일 현재 공개된 자료에서 백마3·4·5·6단지 전체의 최종 사업비, 확정 조합원 분양가격, 종전자산평가액, 일반분양 수입, 금융비와 공공기여 비용을 같은 기준으로 확인할 수 있는 최종표는 찾지 못했습니다. 따라서 특정 주택형이 얼마를 추가로 내야 한다는 식의 개인별 금액을 현재 단계에서 제시하는 것은 근거가 부족합니다.
향후 공식 자료가 공개되면 먼저 산정 시점을 확인해야 합니다. 초기 사전컨설팅의 추정액은 사업성 검토를 위한 가정치이고, 사업시행계획·분양신청·관리처분 단계의 금액과 법적 성격이 다릅니다. 종전자산평가액에 비례율을 적용하는 방식이 실제 사업에서 사용된다면 권리가액과 조합원 분양가격의 차이가 중요한 입력이 되지만, 시장 매매가격이나 호가를 종전자산평가액으로 대신 넣어서는 안 됩니다.
통합 재건축에서는 네 단지의 권리배분 원칙도 중요합니다. 같은 전용면적이라도 단지와 동·층·향, 대지권, 상가·부대시설의 존재가 평가에 영향을 줄 수 있습니다. 공사비가 상승하면 분담금이 오를 가능성이 있지만, 그 영향은 일반분양 수입과 계획 세대수, 금융비, 사업기간 변화와 함께 계산해야 하므로 ‘공사비 10% 상승=개인 분담금 10% 상승’처럼 단순 대응하지 않는 것이 좋습니다.
백마초·백마중과 학교 배정은 구분해야 합니다
백마3·4·5·6단지 주변에는 백마초등학교와 백마중학교가 있고, 백신고등학교 등 여러 학교가 마두·백석 생활권에 분포합니다. 백마중학교는 강촌로 189에 있는 공립 중학교로 확인되며, 백신고등학교는 백석로 8에 있는 공립 일반고입니다. 다만 학교와 단지가 가깝다는 사실이 특정 동·호수의 배정을 자동으로 확정하지는 않습니다.
초등학교는 해당 학년도 통학구역, 중학교는 학교군과 배정 규칙을 확인해야 합니다. 재건축이 장기간 진행되면 이주 시기와 신축 입주 시점 사이에 학생 수, 학급 편성, 통학구역이 달라질 수 있습니다. 현재 학교의 학생 수나 진학 결과를 미래 신축 단지의 교육성과로 연결하는 것도 적절하지 않습니다. 실거주 판단에서는 현재 학교 위치와 통학 동선을 보되, 입주 시점의 교육지원청 공고를 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
백마학원가는 ‘몇 곳’보다 경계와 동선을 먼저 봐야 합니다
백마학원가는 일산로와 강촌로를 중심으로 마두동 상업시설에 교육시설이 모여 있는 생활권으로 알려져 있습니다. 하지만 학원과 교습소는 개원·이전·폐원이 반복되고, 한 기관이 여러 교습과정을 등록하는 경우도 있어 포털에서 보이는 개수를 그대로 학원 수로 세기 어렵습니다. 정확한 규모 비교가 필요하다면 경기도교육청·고양교육지원청의 등록자료에서 같은 기준일과 같은 반경을 적용하고 등록번호 기준으로 중복을 제거해야 합니다.
고양교육지원청 공개자료를 같은 기준일과 동일 반경으로 집계한 결과가 없으면 ‘반경 1km 학원 몇 곳’처럼 단일 숫자로 단정하기 어렵습니다. 대신 생활권을 볼 때는 백마역·마두역과 단지 출입구, 큰 도로의 횡단 위치, 저녁 시간대 보행 동선, 상가와 학원가 사이의 실제 연결을 함께 확인하는 방식이 더 적합합니다. 재건축 후 단지 출입구와 보행로가 바뀔 가능성도 있으므로 현재 동선을 장래 신축 배치에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
교통과 생활 인프라
백마3·4·5·6단지는 백마역 경의중앙선과 마두역 3호선 사이의 마두동 생활권에 놓여 있습니다. 단지별로 가까운 역과 출입구가 다르기 때문에 하나의 도보시간으로 네 단지를 묶는 것은 정확하지 않습니다. 같은 단지 안에서도 동과 출입구에 따라 백마역·마두역·버스정류장까지의 실제 동선이 달라집니다. 특정 단지가 더 가깝다는 비교는 출발 동과 이용할 출입구를 정한 뒤 확인해야 합니다.
생활편의시설은 기존 일산신도시의 상업·의료·공원 인프라를 이용할 수 있다는 장점이 있지만, 재건축 공사기간에는 이주와 공사차량, 단지 주변 교통 변화가 발생할 수 있습니다. 대규모 통합 정비는 한 단지의 동 배치만 바꾸는 사업이 아니라 주변 도로와 기반시설 수요까지 함께 검토해야 하므로, 특별정비계획안이 공개되면 출입구·도로확폭·공원·학교 등 시설계획을 먼저 확인할 필요가 있습니다.
실거래는 단지와 주택형을 나눠 봐야 합니다
백마3·4·5·6은 같은 통합 추진 구역이지만 기존 주택형과 세대수 구성이 다릅니다. 통합 재건축 기대감이 반영된 거래가 있더라도 3단지의 특정 전용면적 거래를 5단지나 6단지의 동일 가치로 옮겨 계산할 수 없습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 계약일, 전용면적, 층, 거래금액, 해제 여부를 같은 조건으로 확인하고, 거래 건수가 적을 때는 최고가 한 건이나 평균값을 단지 전체 시세로 해석하지 않는 것이 중요합니다.
또 매매가격은 사업성 계산의 종전자산평가액과 다릅니다. 현재 가격에는 입지와 주택상태뿐 아니라 재건축 기대와 금리, 공급 전망이 함께 반영될 수 있습니다. 따라서 ‘현재 매매가가 높으니 분담금이 낮다’거나 ‘대지지분이 크니 무조건 유리하다’는 식의 결론보다, 향후 공개되는 감정평가 기준과 권리산정 방식, 조합원 분양가격을 별도로 확인해야 합니다.
같이 보면 좋은 일산 재건축 사례
AnnStory의 강촌1·2·백마1·2 통합재건축 분석은 백마 생활권 안에서 특별정비계획 절차가 진행된 다른 통합구역을 비교하는 데 도움이 됩니다. 강촌3·5·7·8 재건축 분석은 선도지구 이후 사업 구상과 기존 세대수·계획 세대수를 구분해서 보는 사례이고, 후곡3·4·10·15 재건축 분석은 예비사업시행자와 특별정비계획 단계를 구분하는 데 참고할 수 있습니다.
앞으로 확인할 문서
백마3·4·5·6단지에서 가장 먼저 확인할 자료는 사전컨설팅 최종보고의 공개 범위와 이후 특별정비계획 제안 여부입니다. 그다음에는 특별정비구역 지정 고시, 계획 세대수와 용적률, 공공기여, 사업시행 방식, 주민동의와 권리배분 기준을 순서대로 봐야 합니다. 시공사 선정이나 조합원 분양신청은 그보다 뒤 단계일 수 있으므로 앞선 절차가 완료됐는지 먼저 확인하는 것이 맞습니다.
분담금과 관련해서는 종전자산평가 기준, 비례율 또는 그 사업에서 사용하는 권리산정 방식, 조합원 분양가격, 총사업비와 공사비, 금융비, 일반분양 수입이 같은 기준일로 공개되는지가 핵심입니다. 이 값들이 나오기 전에는 특정 금액을 확정치처럼 받아들이기보다 어떤 입력값이 아직 비어 있는지를 보는 편이 실거주자와 매수자 모두에게 유용합니다.
정리
백마마을 3·4·5·6단지는 약 3,300세대가 넘는 대규모 통합 재건축 추진 구역으로, 2024년도 고양시 사전컨설팅 지원사업 선정과 2025년 주민설문 진행이 확인됩니다. 고양시 전체 차원에서는 2026년 통합재건축 특별정비계획 관련 행정절차를 추진하고 있지만, 현재 공개자료만으로 이 네 단지의 특별정비구역 지정 완료나 개인별 확정 분담금까지 단정할 단계는 아닙니다. 앞으로는 사전컨설팅 최종 결과와 단지별 특별정비계획 문서가 공개되는지가 가장 중요한 확인 지점입니다.
자료와 확인일
자료 재확인: 2026년 9월 29일. 시의 추진계획에 적힌 예정 일정과 실제 완료 고시는 구분했습니다.
- 고양특례시 노후계획도시 재정비 추진자료 — 2024년 사전컨설팅 사업, 2025년 주민설문·전문가 자문, 2026년 추진계획 확인
- 고양특례시 뉴스포털 — 노후계획도시 재건축 준비에 속도 — 사전컨설팅 제도와 일산 재정비 추진 체계
- 연합뉴스 — 2025년 백마3·4·5·6 사전컨설팅 주민설문 — 대상단지와 설문·사업성 검토 범위
- 뉴스핌 — 2024년도 사전컨설팅 대상단지 선정 결과 — 백마3·4·5·6 선정 확인
- 학교알리미 — 백신고등학교 — 학교 기본 현황
- 백마중학교 공식 홈페이지 — 학교 위치 확인
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 계약별 실거래 확인 경로
- KB부동산 백마3단지, 백마4단지, 백마5단지 — 기존 세대수와 사용승인 정보 대조
- 경기일보 — 2024년 일산 선도지구 신청 결과 — 백마3·4·5·6 공모 참여 확인
