일산 강촌마을 3·5·7·8단지 통합재건축 위치 지도 · 출처: 카카오맵
일산 강촌마을 3·5·7·8단지는 기존 3,616세대를 묶은 통합재건축 대상입니다. 2024년 11월 선도지구로 선정됐으며, 한국토지신탁의 2025년 12월 발표를 전한 보도에서는 6,917세대 구상이 제시됐습니다. 두 숫자는 각각 기존 규모와 제안 규모입니다. 6,917세대를 최종 인가 세대수로, 차이인 3,301세대를 일반분양 물량으로 읽어서는 안 됩니다.
이 글은 2026년 9월 20일 정리한 단지·학교 자료와 당시 확인한 사업 발표를 기준으로 합니다. 행정 문서와 사업자의 구상, 언론의 후속 보도를 나누고, 부동산 매매에 앞서 주택의 권리와 이주 자금을 어떻게 확인할지 설명합니다. 사업 일정과 개인별 분담금을 확정하는 자료는 별도로 필요합니다.
1. 네 단지가 K-apt에서는 다섯 관리 단위로 보이는 이유
강촌마을 5단지는 K-apt에서 라이프1차와 라이프2차로 나뉩니다. 3·5·7·8단지를 비교할 때 5단지의 한쪽만 더하면 기존 세대수가 맞지 않습니다. 아래는 마두동 공동주택 기본정보에서 확인한 구성입니다.
| 조회 단위 | 동수·세대수 | 사용승인일·지번 |
|---|---|---|
| 강촌3단지 | 12동·590세대 | 1992-10-30·마두동 787 |
| 강촌5단지 라이프1차 | 11동·760세대 | 1992-10-30·마두동 789 |
| 강촌5단지 라이프2차 | 11동·798세대 | 1993-11-30·마두동 789 |
| 강촌7단지 선경코오롱 | 14동·702세대 | 1993-06-29·마두동 796 |
| 강촌8단지 우방 | 15동·766세대 | 1993-02-20·마두동 794 |
세대수는 590+760+798+702+766=3,616세대입니다. 같은 마두동 789 주소에 두 관리 단위가 있다는 사실은 관리정보의 구분이지, 개별 소유권이나 재건축 평가의 단위를 확정하는 설명이 아닙니다. 어느 관리 단위에 속하는지 확인한 다음 해당 동·호수의 등기와 집합건축물대장을 대조해야 합니다.
통합정비의 장점은 단지 울타리 밖의 도로·공원·학교 주변 공간을 함께 조정할 수 있다는 점입니다. 반면 기존 주택형과 대지권, 소유자가 희망하는 신축 면적은 서로 다릅니다. 한 구역으로 묶였다는 이유만으로 권리가액이나 부담금이 같아지지 않으며, 이후 계획과 비용 배분을 단지별·주택형별로 살펴야 합니다.
2. 선도지구 선정과 후속 발표의 증거 수준
국토교통부의 2024년 11월 27일 선도지구 선정 발표가 공식 출발점입니다. 선도지구라는 명칭은 우선적인 정비 추진 대상이라는 의미이지, 해당 날짜에 건축계획이나 이주·준공 일정까지 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
고양시의 2025년 10월 주민설명회 보도자료는 당시 강촌3·5·7·8단지가 특별정비계획안을 마련 중이라고 설명했습니다. 그 뒤 한국토지신탁 발표를 전한 2025년 12월 보도에서는 예비사업시행자 지정과 12월 26일 특별정비계획 입안 제안서 접수가 언급됐습니다. 시의 공식 자료와 사업자의 발표를 전한 보도는 구별해 읽습니다.
또한 2026년 6월 4일 중부일보 보도에서는 고양시 관계자가 사전자문 진행 상황과 이후 입안 절차를 설명했습니다. 2025년 12월의 ‘입안 제안서 접수’ 보도와 용어가 다르므로, 두 기사만으로 법정 절차가 모두 완료됐다고 연결하지 않습니다. 주민 측의 절차 단축 요구와 시의 기반시설·환경 검토 설명도 각각의 입장으로 구분해야 합니다.
이 글에서 확인한 자료만으로 최종 특별정비구역 결정 고시, 확정 용적률과 높이를 제시하지는 않습니다. 고시를 찾지 못했다는 사실은 그러한 문서가 존재하지 않는다는 증명이 아닙니다. 매매 전에는 구역명과 단지 번호를 지정해 고양시의 최신 고시와 결정도서, 접수·협의 문서를 확인하는 것이 필요합니다.
3. 6,917세대 구상이 곧 일반분양 수입은 아닙니다
6,917에서 기존 3,616을 빼면 3,301세대이며, 기존 규모 대비 약 91.3% 증가입니다. 이는 2025년 12월 공개된 구상의 산술 비교입니다. 최종 사업계획의 주택 수와 면적 구성이 달라지면 이 차이도 달라집니다.
일반분양 물량은 신축 전체에서 기존 권리자에게 배정할 주택과 임대·공공주택 등 별도 공급을 구분한 뒤 계산해야 합니다. 같은 6,917세대라도 소형·중형·대형의 비중에 따라 총 연면적과 분양수입, 기존 소유자가 선택할 수 있는 주택형이 다를 수 있습니다. 증가 세대수만으로 낮은 분담금을 예상하는 것은 이 조건들을 생략합니다.
세대수가 늘면 건축비만 변하는 것도 아닙니다. 고양시는 특별정비계획을 작성할 때 기반시설 용량에 따른 인구·주택계획과 공원·상하수도·도로·생활시설의 확충을 함께 검토해야 한다고 설명했습니다. 특히 교통량과 도로용량, 필요한 도로 확폭을 같이 보도록 했습니다.
따라서 수입을 계산하는 표에 기반시설·공공기여 비용을 빠뜨려서는 안 됩니다. 총사업비에 이미 반영된 비용을 별도로 다시 더하는 것도 피해야 합니다. 사업성 자료를 비교할 때는 세대수보다 먼저 어떤 항목을 포함한 수입·지출인지 범위를 맞추어야 합니다.
4. 인접 아파트16구역의 수치를 가져오지 않습니다
강촌3·5·7·8단지와, 강촌1·2·백마1·2단지를 묶은 일산 아파트16구역은 다른 사업입니다. 마두동 생활권을 공유하고 이름에 강촌마을이 들어가지만 통합 대상과 사업계획, 추진 절차가 같다는 뜻은 아닙니다.
인접 구역의 계획 세대수나 제시된 사업수지·비례율을 강촌3·5·7·8단지의 계산에 사용하지 않습니다. 비교표를 만들 때는 각 구역의 기존 단지, 자료 작성일과 단계부터 고정해야 합니다. 선도지구인지 후속사업인지, 제안 수치인지 결정·고시된 수치인지도 나란히 표시해야 숫자의 차이를 해석할 수 있습니다.
강촌마을 5단지의 두 관리 단위를 구분하는 것과 인접 사업을 구분하는 일은 같은 이유에서 중요합니다. 비슷한 이름을 하나로 묶으면 세대수와 대지권의 분모가 달라지고, 그 위에 올린 평균가격과 예상 부담도 함께 왜곡될 수 있습니다.
5. 대지권과 추가 부담을 확인하는 순서
구역 전체의 토지면적을 세대수로 나눈 평균은 개별 매물의 등기상 대지권을 대신하지 않습니다. 같은 단지에서도 전유면적과 대지권 비율이 다를 수 있습니다. 현재 소유권과 제한물권, 전유면적, 대지권, 임대차 관계를 각각 확인하고 사업에서 적용하는 권리산정·평가 자료와 연결해야 합니다.
종전자산평가액은 매매가격이나 공시가격과도 구별합니다. 매매가격에는 현재 입지와 주택 상태뿐 아니라 재건축 기대가 반영될 수 있습니다. 그 가격을 그대로 사업상 평가액으로 넣으면 아직 인정되지 않은 기대를 권리가액으로 계산하는 문제가 생깁니다.
현재 확보한 자료에는 특정 동·호수의 종전자산평가액, 확정 소유자 분양가격, 전체 사업수지와 정산 기준을 같은 시점으로 묶어 계산할 근거가 부족합니다. 필요한 입력은 아래와 같습니다.
| 계산 단계 | 필요한 확인 |
|---|---|
| 기존 권리 평가 | 해당 주택의 평가액·기준일·권리 범위 |
| 전체 사업수지 | 일반분양 물량·가격, 공사비·금융비·공공기여와 기타 지출 |
| 개별 권리가액 | 평가액에 적용하는 배분·정산 방식 |
| 추가 부담 | 신청 주택형의 소유자 분양가격, 권리가액, 선택품목·정산 조건 |
비례율을 적용하는 사업이라면 전체 수입·지출과 종전자산평가 총액으로 산정한 비례율을 개별 평가액에 적용하는 구조를 확인할 수 있습니다. 그러나 실제 사업에서 사용하는 산식과 항목을 먼저 확인해야 합니다. 자료가 없는 상태에서 다른 단지의 비례율이나 임의의 공사비를 넣어 개인 분담금을 확정하지 않습니다.
6. 낙민초·백신중과 백마학원가의 실제 이용 조건
낙민초등학교는 강석로 134, 백신중학교는 강촌로 89에 있습니다. 2026년 학교알리미에서 조사한 낙민초의 공시값은 학생 507명, 교원 37명, 학급당 학생 22.0명입니다. 이는 조사 시점의 학교 규모이며 재건축 이후 학생 수나 특정 반의 인원을 예측한 값이 아닙니다.
학교가 가까워도 특정 주소에서 자동 배정된다고 단정할 수 없습니다. 초등학교 통학구역, 중학교 학교군·중학구와 배정 방식, 고등학교 전형·배정을 각각 입학 연도와 전입 주소에 맞춰 확인해야 합니다. 신축 규모가 달라질 경우에는 교육기관의 학생배치 협의와 통학 안전 대책도 별도로 보아야 합니다.
백마학원가는 생활권을 설명하는 이름이지만, 그 이름만으로 기관 수를 셀 수는 없습니다. 단지 출입구에서의 거리, 학원과 교습소의 포함 기준, 등록번호별 중복과 휴·폐원 여부를 정리해야 합니다. 하나의 학원에 여러 교습과정이 등록됐다고 각각 별도 학원으로 계산해서도 안 됩니다.
이 글에서는 같은 경계로 집계한 500m·1km 기관 수를 제시하지 않습니다. 실제 거주를 비교할 때는 자녀가 다닐 학교에서 학원으로 이동하는 길과 수업 뒤 귀가 경로, 큰 도로 횡단, 차량 정차 공간을 보는 편이 구체적입니다. 새 출입구와 보행축이 정해지면 기존 동선과 다시 비교할 필요가 있습니다.
7. 마두역·공원 생활권과 이주 기간을 한꺼번에 계산하지 않습니다
강촌마을은 마두역과 강촌공원, 학교와 상업시설을 함께 이용하는 생활권입니다. 그러나 어느 동에서 출발하느냐에 따라 역 출입구와 공원으로 향하는 길은 다릅니다. 직선거리보다 현관·단지 출입구·횡단보도·목적지를 잇는 실제 경로를 확인해야 합니다.
계획 세대수가 늘면 차량 출입구와 주요 교차로, 등하교·학원차량 동선도 중요해집니다. 역이 가까운 것과 도로·학교 주변의 수용 여건이 충분한 것은 다른 판단입니다. 조감도의 건물 높이나 공원 이미지를 근거로 특정 신축 동의 조망과 보행시간을 미리 보장하지 않습니다.
실거주 기간은 현재 주택에 사는 때, 이주·공사 중, 신축 입주 뒤로 나누어 보아야 합니다. 공사 중 임시 거처가 멀어지면 통학·통근 비용이 바뀌고, 가까운 곳을 택하면 임대료가 중요한 조건이 됩니다. 아직 정해지지 않은 착공일을 자녀의 입학이나 계약 만기와 같은 확정 일정으로 취급하지 않습니다.
8. 매수자와 소유자가 준비할 자금·문서
기존 소유자는 앞으로의 분담금과 이주·금융비용, 세입자 보증금 반환을 확인합니다. 새 매수자는 여기에 매매대금, 취득·중개·등기 비용과 기존 채무 정산이 더해집니다. 예상 분담금이 같아도 현재 권리를 취득하는 가격에 따라 총 필요자금이 다릅니다.
지급 일정도 나누어 적어야 합니다. 매매 잔금, 임차보증금 반환, 이주비 실행, 분담금과 입주 잔금이 서로 다른 시점에 발생할 수 있습니다. 아직 심사받지 않은 대출을 확정 재원으로 넣지 않고, 보증금처럼 나중에 회수할 돈과 월세·이자처럼 지출되는 비용을 구분합니다.
거래가격은 같은 단지와 유사 전용면적을 먼저 비교하고 계약일·층·해제 여부를 확인합니다. 네 단지의 서로 다른 평형을 한 평균으로 묶으면 권리와 주택 상태의 차이가 사라집니다. 이 글은 동일 조건의 최신 실거래 표본을 확보한 가격표가 아니므로 특정 매물의 적정가격을 단정하지 않습니다.
다음 확인 대상은 특별정비구역·계획의 결정 고시, 교통·환경·학교 협의, 사업비와 시공 조건, 종전자산평가·분양신청 자료, 이주 안내입니다. 그 문서가 나오면 6,917세대 구상과 무엇이 달라졌는지, 개인의 권리와 현금 지급에 어떤 영향이 있는지 비교할 수 있습니다. 주택 수가 크게 늘어난다는 기대보다 현재 매물의 권리와 자금의 시점을 먼저 살펴야 합니다.
