2026년 10월 29일 기준, 정발마을 4단지 건영은 고양시 기본계획의 ‘특별정비예정구역 13구역’에는 포함됐지만, 확인한 고양시 공보·선도지구·사전컨설팅 목록에서 개별 특별정비구역 지정·고시는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 위치는 ‘기본계획에 반영된 예정구역’이며, 정비계획이 결정·고시된 사업구역으로 보기는 어렵습니다.
먼저 보는 결론
- 단지 기본값: 경기도 고양시 일산동구 마두동 867(도로명 산두로 26), 13개 동, 280세대, 사용승인일 1996년 3월 12일입니다.
- 공식 계획 위치: 고양시 2035 노후계획도시정비기본계획에서 연립주택 ‘특별정비예정구역 13구역’으로 제시됐습니다.
- 아직 확정되지 않은 것: 특별정비구역의 경계, 정비사업 방식, 미래 용적률·높이, 공공기여, 분담금과 사업 일정은 확정 자료를 확인할 수 없습니다.
- 현재 할 일: 주민 제안 가능성과 결합 범위를 검토하되, 개별 구역 지정·고시는 고양시 공보에서 별도로 확인해야 합니다.
단지와 예정구역의 공식 수치
| 항목 | 확인값 | 해석 |
|---|---|---|
| 주택 유형 | 연립주택 | 아파트 단지와 같은 가정으로 사업성을 계산하면 안 됩니다. |
| 동·세대수 | 13개 동·280세대 | K-apt 기본정보와 고양시 기본계획의 세대수가 일치합니다. |
| 사용승인일 | 1996년 3월 12일 | 노후도 판단의 기초값이며 사업 확정일을 뜻하지 않습니다. |
| 예정구역 면적 | 29,112.2㎡ | 기본계획 표의 구역 면적입니다. |
| 대지 면적 | 24,056.4㎡ | 향후 정확한 경계·권리관계 확인이 필요합니다. |
| 현재 용적률 | 97.6% | 기본계획에 적힌 현황값입니다. |
| 지구단위계획 용적률 | 100.0% | 현행 지구단위계획 수치이며 미래 정비계획의 확정 상한이 아닙니다. |
위 표에서 특히 주의할 숫자는 용적률입니다. 97.6%는 기존 현황, 100.0%는 지구단위계획의 수치입니다. 특별정비계획에서 적용할 미래 용적률·높이·공공기여가 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 이를 곧바로 ‘두 배 증축 가능’ 같은 식으로 환산하면 잘못된 결론에 이를 수 있습니다.
‘예정구역’과 ‘지정·고시된 특별정비구역’은 다릅니다
고양시 기본계획은 일산신도시에 총 48개 특별정비예정구역을 제시합니다. 이 가운데 47개는 주거형(연립 17개, 아파트 22개, 혼합 8개)이고 1개는 이주대책 지원형입니다. 정발마을 4단지 건영은 연립주택 예정구역 13구역에 해당합니다.
현행 노후계획도시정비법 제11조는 예정구역에서 특별정비구역을 지정할 수 있도록 하고, 토지등소유자 과반수 동의를 받아 지정권자에게 지정을 제안할 수 있게 합니다. 그러나 제안 자체가 지정은 아닙니다. 특별정비계획에는 위치·면적, 토지이용, 주택 수용, 기반시설, 교통, 건축계획, 공공기여, 비용 분담 등이 들어가야 하며 주민 공람과 지방의회 의견청취 절차도 거칩니다. 이후 지방위원회 심의와 관계 기관 협의를 거쳐 지정권자가 지방자치단체 공보에 고시해야 비로소 개별 특별정비구역 지정 여부를 확인할 수 있습니다.
| 단계 | 정발마을 4단지에서 확인된 것 | 추가 확인할 문서 |
|---|---|---|
| 기본계획·예정구역 | 연립 13구역으로 수록 | 고양시 2035 기본계획 |
| 주민 제안 | 공개된 확정 자료 확인 안 됨 | 동의서 범위, 제안 접수·수용 통지 |
| 특별정비계획 | 개별 확정안 확인 안 됨 | 경계·밀도·기반시설·공공기여·비용분담 |
| 구역 지정·고시 | 확인한 고양시 공보에서 개별 고시 확인 안 됨 | 고양시 고시 번호와 지형도면 |
선도지구·사전컨설팅 상태를 옮겨 붙이면 안 됩니다
고양시가 2024년 발표한 일산 선도지구에는 정발마을 2·3단지가 포함됐지만, 정발마을 4단지는 그 목록에서 확인되지 않습니다. 또한 고양시가 2025년 12월 공개한 재건축 사전컨설팅 대상은 백마 3·4·5·6단지, 후곡 1·2·5·6단지, 강선 15·16·17단지 등이며 정발마을 4단지는 해당 공개 목록에서 확인되지 않습니다. 인접하거나 이름이 비슷하다는 이유로 정발 2·3단지의 선도지구·LH 검토 단계를 정발 4단지에 적용해서는 안 됩니다.
따라서 이 단지를 설명할 때는 “기본계획의 특별정비예정구역”까지가 확인된 표현입니다. 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가 같은 도시정비법상 후속 단계가 진행 중이라고 단정할 근거도 현재 확인되지 않습니다.
입지: 백마 학원가 접근은 실제 경로로 확인해야 합니다
단지는 마두동 산두로 26에 있고, 지도상 정발마을 3·5단지와 학교·생활시설이 주변에 있습니다. 고양교육지원청은 백마 지역을 ‘학원 밀집 지역’으로 명시한 개인형이동장치 없는 거리 안내를 공지했습니다. 다만 이 자료는 단지별 학원 수나 도보 시간을 보증하지 않습니다. 백마 학원가 접근성은 출입구, 횡단보도, 실제 보행 경로를 기준으로 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
지도에 인접 학교가 보이더라도 통학구역이나 배정학교를 의미하지 않습니다. 학교 배정은 고양교육지원청의 해당 연도 통학구역·중학군 자료로 별도 확인해야 합니다.
분담금은 지금 숫자로 만들 수 없습니다
현재 공개된 공식 자료만으로는 세대별 추정 분담금을 산출할 수 없습니다. 최소한 다음 값이 같은 기준일과 사업안으로 정렬돼야 합니다.
- 종전자산 평가액과 세대별 대지지분
- 정비 후 총세대수·평형 구성·일반분양 물량과 분양가
- 공사비·금융비·설계비·철거비·기반시설 및 공공기여 비용
- 비례율, 사업 기간과 금리 가정
이 값이 없는 상태에서 인근 단지 평당 공사비나 일반분양가를 가져와 분담금을 제시하면 오차가 큽니다. 향후 특별정비계획 초안이나 주민 설명자료가 공개되면 동일 기준일의 입력값을 먼저 맞춰야 합니다.
앞으로 확인할 5가지
- 고양시 공보에 ‘정발마을 4단지 건영’ 또는 해당 지번이 포함된 특별정비구역 지정·고시가 올라오는지 확인합니다.
- 주민 제안이 시작되면 동의 대상, 구역 경계와 과반수 산정 기준을 확인합니다.
- 특별정비계획 초안의 용적률·높이·세대수·기반시설·공공기여를 함께 봅니다.
- 연립주택 특성상 세대별 대지지분과 권리관계를 등기·토지 자료로 확인합니다.
- 사업성 자료가 나오면 종전자산과 총사업비의 기준일을 맞춘 뒤 민감도 분석을 합니다.
관련 글
공식 자료
- K-apt 공동주택 기본정보
- 고양특례시 2035년 노후계획도시정비기본계획
- 고양시 2024년 일산 선도지구 발표
- 고양시 재건축 사전컨설팅 대상 발표
- 노후계획도시정비법 제11조, 제12조, 제13조
- 고양교육지원청 학원 관련 공지
이 글은 공개된 행정자료를 기준으로 한 정보 제공용 분석입니다. 투자 권유나 법률·세무 자문이 아니며, 구역 지정과 사업 조건은 후속 고시·정비계획·권리관계 자료로 다시 확인해야 합니다.
