2026년 10월 30일 기준, 후곡마을 9단지 LG롯데는 고양시 2035 노후계획도시정비기본계획의 아파트 특별정비예정구역 8구역에 포함됩니다. 다만 ‘예정구역 반영’과 ‘개별 특별정비구역 지정·고시’는 다른 단계입니다. 현재 확인한 고양시 기본계획과 고양시보에서는 아파트 8구역의 특별정비구역 지정·고시를 확인하지 못했습니다.
먼저 보는 결론
- 단지 기본값: 경기도 고양시 일산서구 일산동 1058(도로명 후곡로 10), 12개 동, 936세대, 사용승인일 1994년 11월 29일입니다.
- 공식 계획 위치: 후곡9·후곡16·강선1·문촌3과 상가 필지를 묶은 아파트 특별정비예정구역 8구역입니다.
- 8구역 규모: 구역면적 244,741.4㎡, 네 아파트 합계 2,908세대입니다. 후곡9 단독 재건축 범위가 아닙니다.
- 현재 판단: 기본계획 반영은 확인되지만 정비구역 경계·사업 방식·미래 용적률·공공기여·분담금은 특별정비계획과 지정 고시 전에는 확정값으로 볼 수 없습니다.
후곡9단지의 공식 수치
| 항목 | 확인값 | 읽는 법 |
|---|---|---|
| 동·세대수 | 12개 동·936세대 | K-apt와 고양시 기본계획의 세대수가 일치합니다. |
| 사용승인일 | 1994년 11월 29일 | 노후도 판단의 기초값이며 사업 확정일은 아닙니다. |
| 주소 | 일산동 1058·후곡로 10 | 후곡학원가 북서쪽의 대규모 아파트 단지입니다. |
| 기본계획 대지면적 | 43,723.5㎡ | 후곡9단지 행에 적힌 대지면적입니다. |
| 기본계획 현황 용적률 | 182.9% | 현재 현황값입니다. |
| 지구단위계획 용적률 | 180% | 미래 정비계획의 확정 용적률이나 재건축 후 상한이 아닙니다. |
가장 헷갈리기 쉬운 숫자는 용적률입니다. 기본계획 표의 182.9%는 후곡9단지의 현황값이고 180%는 지구단위계획 값입니다. 둘 중 어느 것도 특별정비사업이 끝난 뒤 적용될 확정 용적률을 뜻하지 않습니다. 미래 건축계획은 특별정비계획에서 용도지역, 건폐율·용적률·높이, 공공기여와 기반시설 분담을 함께 정한 뒤 심의와 고시를 거쳐야 합니다.
아파트 8구역은 네 단지 통합 범위입니다
| 단지 | 세대수 | 현황 용적률 | 지구단위계획 용적률 |
|---|---|---|---|
| 후곡마을 9단지 LG롯데 | 936 | 182.9% | 180% |
| 후곡마을 16단지 동아코오롱 | 948 | 182.8% | 180% |
| 강선마을 1단지 대우벽산 | 520 | 194.9% | 192% |
| 문촌마을 3단지 우성 | 504 | 194.7% | 194% |
| 합계 | 2,908 | 상가 5개 필지도 예정구역 표에 함께 기재 | |
따라서 후곡9단지의 핵심 변수는 ‘936세대 단독 사업성’만이 아닙니다. 후곡16·강선1·문촌3과 상가 필지를 함께 다루는 구역 구조에서 주민 동의, 추진 주체, 정비 방식, 기반시설 배치와 비용 분담을 어떻게 조율할지가 중요합니다. 기본계획의 8구역 면적 244,741.4㎡는 이런 통합 범위를 전제로 한 수치입니다.
인접한 후곡16단지 분석은 948세대 단지 자체의 현재 단계를 중심으로 설명했습니다. 이번 글은 같은 8구역 안에서 후곡9단지의 936세대 기본값과 네 단지 통합 범위를 별도로 정리한 것입니다.
예정구역과 특별정비구역은 다릅니다
- 기본계획의 예정구역: 고양시가 장래 특별정비계획을 검토할 공간적 범위를 제시합니다.
- 지정 제안과 계획 수립: 법 제11조에 따라 토지등소유자 과반수 동의로 지정을 제안할 수 있고, 제12조의 특별정비계획에는 경계·사업 종류·건축계획·공공기여·비용 분담 등이 포함됩니다.
- 공람·의견청취·심의: 주민 공람과 지방의회 의견청취, 관계기관 협의와 지방위원회 심의를 거칩니다.
- 지정·고시: 법 제13조에 따라 지자체 공보에 고시되어야 특별정비구역 지정 사실을 확인할 수 있습니다.
비교하면 단계 차이가 더 분명합니다. 고양시는 2026년 7월 아파트 7구역(후곡3·4·10·15)에 대해 특별정비계획 결정 및 특별정비구역 지정안 주민공람을 공고했습니다. 반면 후곡9단지가 속한 아파트 8구역은 이번에 확인한 고양시보에서 같은 공람·지정 고시를 찾지 못했습니다. 선도지구인 후곡3·4·10·15의 진행 상황을 후곡9단지에 그대로 적용하면 안 됩니다.
사업성을 볼 때 숫자 하나로 결론 내리면 안 되는 이유
후곡9단지의 현황 용적률이 182.9%라는 사실만으로 사업성, 일반분양 물량이나 분담금을 계산할 수 없습니다. 특별정비계획이 확정되기 전에는 다음 값이 모두 열려 있습니다.
- 네 단지와 상가 필지의 최종 구역 경계 및 사업 시행 단위
- 용도지역 변경 여부와 허용 용적률·높이
- 공공기여와 기반시설 설치·비용 분담
- 기존 주택형별 권리가액, 공사비, 금융비용과 일반분양가
- 이주대책과 단계별 사업 일정
특히 법 시행령은 재건축 특별정비계획에 토지등소유자별 분담금 추산액과 산출 근거를 포함하도록 하고 있습니다. 따라서 추정 분담금은 정비계획안과 종전자산 평가, 공사비 등 구체 자료가 나왔을 때 다시 검증하는 편이 안전합니다.
소유자·매수자가 확인할 순서
- 고양시보: 아파트 8구역 공람 공고 또는 특별정비구역 지정 고시가 새로 나왔는지 확인합니다.
- 주민 제안 범위: 후곡9 단독인지, 기본계획의 네 단지·상가 통합 범위인지 공식 제안서를 확인합니다.
- 동의율과 추진 주체: 법정 동의 요건과 단지별 의사결정 구조를 구분합니다.
- 정비계획 수치: 구역 경계, 용적률·높이, 공공기여, 기반시설 비용, 추정 분담금의 근거표를 함께 봅니다.
- 고시 전후 문서: 설명회 자료나 추진 주체의 안을 확정 고시와 혼동하지 않습니다.
확인한 원문
- K-apt 공동주택관리정보 — 12개 동, 936세대, 1994년 11월 29일 사용승인, 일산동 1058
- 고양특례시 2035 노후계획도시정비기본계획 — 아파트 예정구역 8구역, 구역면적·세대수·용적률
- 고양시보 제2292호 — 후곡3·4·10·15 아파트 7구역 주민공람 공고
- 국가법령정보센터 노후계획도시정비법 제11조~제13조 — 제안, 계획 수립, 심의와 지정·고시 절차
- 카카오맵 후곡마을9단지 LG롯데 — 위치와 도로명 주소 확인
이 글은 공개 원문을 바탕으로 현재 단계를 설명한 자료이며 투자 권유나 개별 법률·세무 자문이 아닙니다. 사업 단계와 비용은 후속 공람·고시 및 정비계획 자료로 다시 확인해야 합니다.
