전세·월세 원상복구비 누가 내나: 통상손모·도배·장판·보증금 공제 기준

실내 벽면 정비 봉사 · 출처: 사상구 학장동 · 공공누리 제1유형

2026-09-06 기준, 전세·월세 임차인은 계약이 끝나면 주택을 반환하고 원상회복할 의무가 있지만, 생활하면서 자연스럽게 낡은 도배·장판·마루를 모두 새것으로 바꾸는 비용까지 자동으로 부담하는 것은 아닙니다. 실제 부담은 입주 당시 상태, 거주기간, 손상의 원인과 정도, 임차인이 직접 변경한 부분, 계약 특약, 수리 필요성, 실제 비용을 나누어 판단해야 합니다.

집주인이 보증금에서 수리비를 빼겠다고 통보했다고 해서 그 금액이 바로 확정되는 것도 아닙니다. 반대로 세입자가 “오래 살았으니 모두 자연 마모”라고 주장한다고 해서 고의·과실로 생긴 손상까지 면제되는 것도 아닙니다. 원상복구 분쟁의 핵심은 무엇이 망가졌는지보다 언제부터 어떤 상태였고, 누가 어떤 원인으로 어느 정도의 손해를 만들었는지를 자료로 설명할 수 있는지에 있습니다.

이 글은 주택임대차를 기준으로 민법 제374조·제615조·제623조·제626조·제634조·제654조, 찾기 쉬운 생활법령정보, 대법원 2017다268142·99다34697·2023다249661 판결과 통상손모를 다룬 하급심 판결을 구분해 설명합니다. 상가 인테리어 철거 사건이나 토지 임대차 사건의 법리는 주택의 도배·장판 비용에 그대로 대입하지 않고, 원상회복 범위를 정할 때 참고할 일반 원칙으로만 사용합니다.

원상복구 분쟁은 먼저 다섯 가지로 분류해야 합니다

같은 벽지 얼룩이나 바닥 흠집이라도 발생 원인과 입주 당시 상태가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다. 견적서를 받기 전에 아래 다섯 범주 가운데 어디에 가까운지부터 나누는 것이 좋습니다.

한 공간에 여러 원인이 섞일 수도 있습니다. 오래된 벽지의 자연 변색은 통상손모에 가깝지만, 그 위에 임차인이 진한 페인트를 칠했다면 페인트 제거와 복구 부분은 별도로 판단될 수 있습니다. 노후 배관에서 시작된 누수 자체는 임대인의 수선 영역일 수 있지만, 임차인이 누수를 알고도 장기간 알리지 않아 피해가 커졌다면 확대된 손해에 관해 다른 평가가 나올 수 있습니다.

법률의 출발점은 반환의무와 관리의무를 함께 보는 것입니다

찾기 쉬운 생활법령정보의 임차인 권리·의무 안내는 임차인이 계약 종료 때 주택을 반환하고 원래 상태로 회복할 의무가 있다고 설명합니다. 근거는 민법 제615조와 이를 임대차에 준용하는 민법 제654조입니다. 그러나 이 문장을 “새집 상태로 만들어야 한다”는 뜻으로 읽어서는 안 됩니다. 무엇을 원래 상태로 볼지, 정상 사용의 흔적을 어디까지 포함할지, 임차인이 실제로 바꾼 부분이 무엇인지는 계약과 사실관계에 따라 정해집니다.

임차인은 계약상 용법에 맞게 주택을 사용하고 선량한 관리자의 주의로 보존해야 합니다. 수선이 필요하거나 제3자가 권리를 주장하는 사정이 생기면 임대인에게 알릴 의무도 문제될 수 있습니다. 따라서 고장이나 누수가 생겼을 때 무조건 자비로 수리하는 것보다, 먼저 사진과 영상을 남기고 임대인에게 발생 시점·증상·긴급성을 서면으로 알리는 편이 안전합니다.

임대인에게도 임대차 기간 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 보일러·급수·배수·전기·방수처럼 주택의 기본 기능과 연결된 결함은 원인과 계약 내용을 확인해야 하며, 단순히 세입자가 거주 중 발견했다는 이유만으로 세입자 부담이 되는 것은 아닙니다. 임차인이 보존을 위해 필요비를 지출한 경우에는 민법 제626조에 따른 비용상환 문제가 별도로 생길 수 있으므로, 원상복구비와 임차인의 수선비 청구를 같은 항목으로 상계하기 전에 각각의 근거를 분리해야 합니다.

대법원은 원상회복 범위를 계약과 시작 상태에 따라 개별 판단합니다

대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결은 임차인이 목적물을 수리하거나 변경했다면 원칙적으로 그 부분을 철거해 임대 당시 상태로 사용할 수 있게 해야 한다고 보았습니다. 동시에 원상회복의 내용과 범위는 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 상태, 임차인이 수리·변경한 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다고 밝혔습니다.

이 사건은 커피전문점 시설 철거가 문제 된 상가 사건입니다. 따라서 이 판결만으로 주택의 작은 못자국 하나, 오래된 벽지 변색, 가구 눌림 자국의 비용을 곧바로 세입자 부담이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 “원상복구”라는 한 단어만 보는 것이 아니라 계약 당시 어떤 상태를 인수했고, 무엇을 새로 설치했으며, 종료 때 어떤 상태로 돌려주기로 했는지를 확인해야 한다는 일반 원칙은 주택 분쟁에도 중요한 기준이 됩니다.

대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결은 토지 임대차에서 임대 당시 이미 종전 임차인 등이 설치한 시설이 있었다면 특별한 사정이 없는 한 새 임차인은 자신이 임차했을 때의 상태로 반환하면 되고, 종전 임차인이 설치한 부분까지 철거할 의무는 없다고 보았습니다. 이 역시 토지 사건이므로 주택에 자동 적용되는 결론은 아니지만, 입주 전부터 있던 시설과 손상을 현재 임차인의 책임으로 돌리려면 계약 경위와 특약을 구체적으로 살펴야 한다는 점을 보여 줍니다.

통상손모는 정상적인 거주에서 예정되는 노후와 가치 감소입니다

통상손모는 임차인이 주택을 계약 목적에 맞게 정상적으로 사용했더라도 시간이 지나며 생기는 상태 악화나 가치 감소를 뜻합니다. 대표적으로 햇빛에 따른 벽지 변색, 가구가 놓였던 바닥의 완만한 색 차이, 통상적인 보행으로 생긴 표면 마모, 설비의 자연 노후가 여기에 가까울 수 있습니다. 다만 항목 이름만으로 결정하지 않고 거주기간, 자재의 나이, 손상 범위와 정도, 사용 방법을 함께 봐야 합니다.

서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279·2006가합62053 판결은 통상의 사용으로 생기는 손모는 임차인의 귀책사유가 없으므로 특약이 없는 한 임대인이 비용을 부담한다고 판단했습니다. 또 통상손모까지 임차인에게 부담시키려면 부담 범위가 계약서에 구체적으로 적혀 있거나 임대인이 설명해 임차인이 명확히 인식하고 합의한 사정이 필요하다고 보았습니다.

이 판결은 학원 시설이 설치된 건물의 임대차를 다룬 서울중앙지방법원 1심 사례입니다. 주택의 도배·장판 부담액을 직접 정한 대법원 판결은 아닙니다. 국가법령정보센터에는 ‘항소’라고 표시되어 있으나, 그 표시만으로 지금까지 소송이 진행 중이라고 판단할 수는 없습니다. 이 글에서는 후속 심급의 결과를 확인하지 못했으므로 1심의 통상손모·특약 해석을 참고자료로만 소개합니다. 실제 주택에는 계약 내용·인도 당시 상태·변경 범위를 별도로 대조해야 합니다.

도배·벽지는 변색과 파손을 구분해야 합니다

벽지 비용을 둘러싼 분쟁에서도, “몇 년 살면 집주인 부담” 또는 “못을 하나만 박아도 세입자 부담”처럼 전국에 공통 적용되는 법정 기준은 없습니다. 벽지의 설치시기, 입주 당시 오염, 햇빛 방향, 결로 여부, 손상 위치와 크기, 부분 보수가 가능한지, 전체 교체가 필요한지 등을 확인해야 합니다.

햇빛에 따른 전체적인 색 바램, 가구 뒤쪽과 노출 부분의 자연스러운 색 차이, 접착제 노후로 이음매가 들뜨는 현상은 정상적인 시간 경과와 관련될 가능성이 있습니다. 반면 넓게 찢어진 부분, 접착물이 제거되지 않아 표면이 벗겨진 부분, 임차인이 임의로 칠한 진한 페인트, 아이나 반려동물이 특정 벽면을 반복적으로 훼손한 흔적은 통상 사용을 벗어난 손상인지 검토할 수 있습니다.

못자국도 개수만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 주거생활에 통상 필요한 작은 고정 흔적인지, 계약에서 못질을 구체적으로 제한했는지, 대형 벽걸이 설비를 설치하며 구조체나 마감재를 크게 훼손했는지에 따라 달라집니다. 임대인이 전체 도배비를 요구한다면 해당 손상 때문에 부분 보수가 불가능한 이유, 기존 벽지의 사용기간과 상태, 실제 시공 범위와 비용을 함께 제시하는 것이 합리적입니다.

장판·마루·타일은 눌림과 파손의 원인을 살펴야 합니다

가구가 오랫동안 놓여 생긴 완만한 눌림, 통상적인 보행으로 생긴 광택 저하, 햇빛에 따른 색 변화는 정상 사용과 시간 경과의 영향이 큽니다. 반면 뜨거운 물체나 담뱃불로 생긴 국부적인 탄 자국, 무거운 물건을 끌어 깊게 파인 흔적, 임차인의 부주의로 물을 장기간 방치해 마루가 들뜬 경우에는 임차인의 과실과 손해 범위를 검토할 수 있습니다.

마루 한두 장의 손상이 발견됐다고 해서 언제나 방 전체 또는 주택 전체의 교체비가 인정되는 것은 아닙니다. 같은 제품이 단종돼 부분 교체가 어려운지, 색 차이가 기능과 가치에 어느 정도 영향을 주는지, 기존 마루가 이미 어느 정도 사용된 상태였는지, 실제로 전체 교체를 했는지와 같은 자료가 필요합니다. 견적서 한 장만으로 새 마루 전체 비용이 곧 실제 손해가 되는 것은 아니며, 반대로 부분 보수로 안전과 기능을 회복할 수 없다는 전문업체의 설명이 있다면 그 사정도 고려해야 합니다.

타일이나 세면대처럼 단단한 자재는 자연 마모보다 충격 파손 여부가 비교적 분명할 수 있지만, 미세 균열이 건물 움직임·시공 하자·노후에서 시작됐는지 확인해야 합니다. 파손 지점 사진뿐 아니라 주변 균열의 방향, 관리사무소 하자 기록, 동일 라인 세대의 유사 현상, 수리업체의 원인 의견을 함께 확보하면 책임 판단에 도움이 됩니다.

곰팡이·결로·누수는 사진보다 발생 원인과 통지 기록이 중요합니다

곰팡이가 있다는 사실만으로 집주인 또는 세입자 한쪽의 책임이 자동으로 정해지지 않습니다. 외벽 단열 부족, 창호 성능, 배관 누수, 방수층 손상처럼 건물 자체 원인이 있을 수 있고, 장기간 환기·난방을 거의 하지 않았거나 가구를 벽에 밀착해 결로가 심해진 생활 요인이 함께 작용할 수도 있습니다.

누수는 최초 발생 지점과 확대 경위를 나누어야 합니다. 노후 배관에서 물이 샌 원인은 임대인의 수선 영역일 수 있지만, 임차인이 천장 변색과 물 떨어짐을 알고도 장기간 알리지 않았다면 추가로 젖은 벽체·바닥·아래층 피해에 관해 임차인의 통지 지연이 문제될 수 있습니다. 민법상 임차인은 수선 필요를 임대인에게 통지할 의무가 있으므로, 전화만 하고 끝내기보다 사진과 함께 날짜가 남는 문자·전자우편으로 알리는 편이 좋습니다.

곰팡이 제거비를 보증금에서 공제하려면 단순히 “환기를 안 했다”는 주장보다 원인 진단, 입주 전 상태, 반복 민원, 환기설비 작동 여부, 임대인의 수선 대응, 임차인의 사용 상태를 종합해야 합니다. 같은 벽면에 이전 세입자 때도 곰팡이가 반복됐다면 건물 요인을 의심할 자료가 되고, 임차인이 결로 발생을 알린 뒤 임대인이 아무 조치를 하지 않았다면 책임 배분에 영향을 줄 수 있습니다.

문·창호·주방·욕실·설비는 기능 고장과 사용자 파손을 나눕니다

문손잡이, 경첩, 수도꼭지, 배수구, 환풍기, 보일러처럼 자주 쓰는 설비는 부품 수명과 관리 상태의 영향을 크게 받습니다. 정상적으로 사용했는데 노후 부품이 고장 난 것인지, 무리한 힘이나 잘못된 사용으로 파손된 것인지 확인해야 합니다. 교체 시점과 제품 연식, 이전 수리기록, 고장 진단서가 없으면 퇴거 당일의 외관만으로 원인을 단정하기 어렵습니다.

욕실 실리콘의 변색이나 줄눈 오염은 거주기간과 환기 상태를 함께 봐야 합니다. 청소로 제거 가능한 표면 오염과 방수층·배관 문제로 생긴 변색은 성격이 다릅니다. 주방 후드의 기름때 역시 통상적인 사용 흔적과 청소를 전혀 하지 않아 기능이 저하된 상태를 구분해야 합니다. 임대인이 전문 청소비 전액을 청구하려면 어떤 부분이 통상 청소 수준을 넘는지, 실제 청소를 했는지, 비용이 합리적인지 설명할 자료가 필요합니다.

임차인이 설치한 비데, 식기세척기, 정수기, 벽걸이 텔레비전 브래킷, 추가 조명은 임대인의 동의와 종료 시 처리 약정을 확인합니다. 임대인이 설치를 허용했다고 해서 철거의무까지 당연히 면제되는 것은 아니고, 반대로 임대인이 시설을 그대로 사용하기로 합의했다면 무조건 철거할 이유도 없습니다. 설치 승인과 철거 여부를 같은 문자나 특약에 함께 적어 두는 것이 분쟁을 줄입니다.

반려동물·흡연·퇴거 청소도 실제 손해와 특약을 기준으로 봅니다

반려동물을 키웠다는 사실만으로 일률적인 소독비·도배비·마루 교체비를 공제할 수 있는 것은 아닙니다. 계약상 반려동물 제한, 임대인의 사전 동의, 실제 긁힘·오염·냄새의 정도, 일반 청소로 제거 가능한지, 전문 작업이 실제로 필요한지를 확인해야 합니다. 반려동물로 문틀이 깊게 파이거나 바닥 일부가 훼손된 사실이 객관적으로 확인된다면 그 부분의 복구비가 문제될 수 있습니다.

흡연도 같은 방식으로 판단합니다. 실내 흡연 금지 특약이 있었는지, 벽지·천장·환기설비에 일반 주거 사용을 넘는 착색과 냄새가 남았는지, 부분 세척으로 제거 가능한지, 전체 도배가 실제로 필요한지를 따져야 합니다. 냄새는 사진만으로 남기기 어려우므로 공동 점검 기록, 전문업체 소견, 입주 희망자의 반복적인 문제 제기 등 객관화할 자료가 중요합니다.

“퇴거 청소비 30만원”처럼 정액을 미리 적어 둔 특약도 실제 적용 범위를 살펴야 합니다. 통상적인 정리·청소 의무와 전문 청소가 필요한 비정상 오염은 다릅니다. 정액 특약이 있더라도 계약 체결 과정, 설명 여부, 금액의 합리성, 실제 청소 필요와 지출을 둘러싼 다툼이 생길 수 있으므로, 임대인과 임차인 모두 퇴거 상태와 청소 범위를 사진·점검표로 남기는 편이 안전합니다.

원상복구 특약은 짧을수록 강한 것이 아니라 구체적일수록 분쟁이 줄어듭니다

계약서에 “임차인은 원상복구한다”는 한 문장만 있는 경우, 그 문장이 통상손모까지 모두 임차인에게 전가하는지, 임차인이 설치한 시설만 철거한다는 뜻인지 해석 다툼이 생길 수 있습니다. 특약은 부담 대상, 기준 상태, 예외, 처리 방법을 구체적으로 적을수록 당사자의 합의 범위를 확인하기 쉽습니다.

특약이 있다는 사실과 그 특약이 모든 상황에서 그대로 적용된다는 결론은 다릅니다. 계약 내용이 명확한지, 임차인이 내용을 인식하고 합의했는지, 실제 손상이 특약 대상인지, 청구 금액이 실제 손해에 부합하는지를 차례로 검토해야 합니다. 특히 기존 벽지와 바닥이 이미 오래된 상태였는데도 새 자재 전체 교체비를 정액으로 부담시키는 해석은 실제 손해 범위와 별도의 다툼이 생길 수 있습니다.

수리비는 견적서 금액이 아니라 실제 손해 범위를 따져야 합니다

다음 사진은 사상구 학장동의 2018년 집수리 활동 자료입니다. 실내 정비의 모습을 보여주는 참고자료이며, 이 글의 가상사례나 임차인의 과실·수리비를 입증하는 사진은 아닙니다.

임대인이 받은 견적서는 손해액을 판단하는 중요한 자료지만 그 자체로 최종 금액을 확정하지는 않습니다. 손상과 수리 사이의 관련성, 수리 범위, 자재 등급, 기존 자재의 상태와 사용기간, 부분 수리 가능성, 실제 지출 여부를 함께 봐야 합니다. 다만 수리가 아직 이뤄지지 않았다는 이유만으로 손해가 반드시 없다는 뜻은 아닙니다. 필요한 합리적 복구비를 객관적으로 산정하는 문제와 실제 지출을 확인하는 문제를 구분합니다.

오래 사용한 자재가 일부 손상됐다는 이유로 더 고급인 새 자재 전체 교체비를 청구하면 임대주택의 가치가 이전보다 높아지는 부분이 포함될 수 있습니다. 반대로 같은 자재가 단종됐거나 부분 수리로 기능·미관을 회복하기 어려워 전체 공사가 합리적인 경우도 있습니다. 법에 도배·장판·마루의 전국 공통 내용연수나 세입자 부담률이 하나의 표로 정해져 있는 것은 아니므로, 인터넷에 떠도는 연수표를 법정 기준처럼 적용해서는 안 됩니다.

비용을 협의할 때에는 최소한 손상 사진, 입주 당시 사진, 수리 항목, 공사 범위, 자재 등급, 수량, 인건비, 폐기비, 부가가치세 포함 여부가 적힌 내역을 확인합니다. 공사 전 견적만 있다면 실제 공사 여부와 최종 영수증을 나중에 확인할 수 있도록 정산 방법을 합의합니다. 임차인이 직접 수리하기로 한다면 업체 선정, 색상과 제품, 완료 기준, 점검일을 서면으로 정해야 이중 공사를 피할 수 있습니다.

보증금 공제는 항목별 근거와 금액을 제시해야 합니다

대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323·8330 판결은 임대차가 종료되고 목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없으면 실제로 존재하는 피담보채무가 별도의 의사표시 없이 보증금에서 공제된다고 설명합니다. 점포 임대차 사건에서 제시한 보증금 정산의 일반 법리이며, 개별 도배비가 실제 채무인지는 따로 확인해야 합니다. 임차인이 동의하지 않았다는 이유만으로 공제가 언제나 불가능한 것도, 임대인이 견적을 제시했다는 이유만으로 공제액이 확정되는 것도 아닙니다.

‘보증금으로 담보되는 채무인지’도 확인할 사항입니다. 예컨대 관리비는 관리주체에 대한 채무인지 임대인에게 정산할 채무인지, 계약상 누구에게 어떤 지급의무를 부담하는지 구별해야 합니다. 이 글의 계산 예시는 해당 관리비가 임대인과의 정산 대상이라는 점까지 양측이 인정한 상황으로 한정합니다. 또한 종료 후 인도 시점의 당연공제 법리를, 계약 중 월세를 임차인 마음대로 보증금에서 빼고 납부하지 않아도 된다는 뜻으로 확장해서는 안 됩니다.

임대차가 끝났을 때 임대인은 미납 차임·관리비, 임차인의 귀책사유로 발생한 손해처럼 보증금으로 담보되는 채권이 있다면 정산을 주장할 수 있습니다. 그러나 “집이 더러우니 일단 전액 보류한다”는 방식과 항목별로 확인된 손해액을 공제하는 방식은 다릅니다. 임대인은 공제 항목과 금액, 계약·법률상 근거, 손상 자료, 견적 또는 영수증을 구체적으로 제시하는 것이 좋습니다.

대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결은 32만6천원이 드는 사소한 원상회복이 남았다는 이유로 1억2천522만6천670원의 잔존 보증금 전액 반환을 거부한 사안에서, 손해배상액을 넘어서 거액의 보증금 전부를 붙잡는 동시이행 항변은 신의칙에 반해 허용될 수 없다고 판단했습니다.

이 판결도 모든 분쟁에서 보증금을 먼저 전액 돌려줘야 한다는 뜻은 아닙니다. 임차주택 인도와 보증금 반환의 동시이행 관계, 실제 미납금과 손해액, 임차인의 인도 제공 여부를 함께 봐야 합니다. 다만 작은 하자를 이유로 다툼이 없는 보증금까지 장기간 전부 보류하는 것은 별도로 정당성을 따져야 한다는 기준을 제시합니다.

공제 채권의 증명과 훼손에 대한 책임의 증명은 다릅니다

대법원 2005다8323·8330 판결은 공제될 차임채권 등의 발생원인을 임대인이 주장·증명하고, 이미 발생한 채권이 변제 등으로 소멸했다는 점은 임차인이 주장·증명한다고 구분합니다. 임대인이 어떤 비용을 청구하는지, 그 청구의 법적 근거가 무엇인지부터 특정해야 하는 이유입니다.

반면 반환할 임차목적물이 훼손되어 임대인이 목적물 반환의무 불이행에 따른 손해배상을 청구하는 경우에는 다른 증명 문제가 생깁니다. 대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다291347 판결은 임차인이 그 불이행이 자신에게 책임 없는 사유로 생겼다는 증명을 다하지 못하면 손해배상책임을 질 수 있다고 판시했습니다. 임대인의 수선의무가 있다는 사정만으로 임차인의 책임이 언제나 없어지는 것은 아닙니다.

같은 판결은 훼손이 임대인이 지배·관리하는 영역의 하자로 발생한 것으로 추단되는 경우, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 위 손해배상책임을 물을 수 없다고도 설명합니다. 다만 해당 사건은 장비 임대차입니다. 주택의 벽지 얼룩만 보고 곧바로 이 증명책임을 적용할 수는 없으며, 반환의무의 내용과 훼손·불이행의 전제가 있는지, 정상 사용의 손모인지, 청구가 채무불이행인지 다른 법적 근거인지부터 판단해야 합니다.

위 표는 모든 사건의 입증책임을 일괄 배정하는 판결표가 아니라 청구 유형별 확인 순서를 설명하는 것입니다. 세입자는 ‘집주인이 과실을 전부 증명할 때까지 아무 자료도 필요 없다’고 생각해서는 안 되고, 집주인도 ‘세입자가 살았으니 어떤 교체비든 공제된다’고 볼 수 없습니다. 원인 불명의 훼손이나 복합적인 누수처럼 증명이 어려운 사건은 계약서와 사진만이 아니라 전문 진단·수선기록까지 검토할 필요가 있습니다.

정산 예시: 반환 요구액 9,945만 원과 분쟁을 분리한 9,825만 원

다음은 정산 용어를 구별하기 위한 가상 예시입니다. 보증금은 1억 원, 양측이 인정한 관리비는 20만 원, 문 수리비는 35만 원입니다. 임대인은 도배비 120만 원의 추가 공제를 주장하고 임차인은 이를 인정하지 않는다고 가정합니다. 그 밖의 채무나 주택 인도 여부에 관한 다툼은 없는 것으로 한정합니다.

1억 원 − 20만 원 − 35만 원 = 9,945만 원은 임차인이 돌려달라고 요구하는 금액입니다. 그러나 그 안에는 아직 다투는 도배비 120만 원이 들어 있습니다. 9,945만 원 − 120만 원 = 9,825만 원은 이 분쟁 금액을 분리하고 남은 금액입니다. 따라서 9,945만 원 전부를 양측이 다투지 않는 금액이라고 표현하면 안 됩니다.

이 구분은 임대인에게 120만 원을 보류할 권리가 있다는 결론이 아닙니다. 도배비 공제가 성립하지 않으면 임차인의 반환 요구액은 9,945만 원이고, 전부 성립하면 위 가정에서 반환 잔액은 9,825만 원입니다. 일부만 인정되면 그 사이의 금액이 됩니다. 실제 지급기한과 지연손해금은 임대차 종료·인도 또는 이행제공·동시이행 항변 등 별도 요건을 판단해야 합니다.

협의문에는 ‘보증금 정산 완료’라고만 쓰기보다 먼저 지급하는 금액과 남은 분쟁 항목을 나눕니다. 일부 금액을 수령하면서 도배비 청구를 인정하는 것인지, 그 부분의 다툼을 남기는 것인지도 함께 적어야 나중에 합의 범위가 달라지는 일을 줄일 수 있습니다. 이 예시는 특정 계약에 사용할 확정 합의문이 아니라 숫자와 권리주장의 관계를 설명하는 자료입니다.

수리하는 동안의 월세까지 청구할 수 있는가

수리비와 수리 지연으로 임대하지 못한 기간의 손해는 다른 항목입니다. 원상회복이 남아 있다는 이유만으로 임대차가 자동 연장되거나 임대인이 원하는 기간의 월세가 모두 발생하는 것은 아닙니다. 먼저 임차인에게 해당 원상회복의무가 있었는지, 언제부터 이행지체가 문제되는지, 그 때문에 실제 어떤 손해가 발생했는지를 구분합니다.

대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결은 점포의 원상회복을 임대인이 대신 한 사건에서, 임차인의 이행지체로 인한 손해를 임대인이 실제 공사를 끝낸 날까지 무조건 계산하는 것이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액으로 판단한다고 설명합니다. 따라서 공사를 늦게 발주한 기간이나 임대인의 추가 개선공사 기간이 모두 임차인에게 전가되는 것은 아닙니다.

주택에서는 필요한 복구 항목, 견적상 공사기간, 자재 조달과 건조에 필요한 기간, 열쇠·출입 협의, 임대인이 별도로 요청한 공사의 내용을 나누어 살펴야 합니다. 이 판결을 근거로 ‘도배는 무조건 며칠’이라는 숫자를 만들 수는 없습니다. 같은 기간의 계약상 차임, 사용·수익에 따른 부당이득, 원상회복 지체 손해를 중복해서 계산하지 않는지도 확인해야 합니다.

실제로 거주를 계속하는 경우와 짐을 모두 빼고 열쇠를 넘겼으나 공사만 남은 경우는 사실관계가 다릅니다. 손해액을 줄이려고 임차인이 임의로 전출하거나 권리보전을 포기하는 행동을 권하는 내용은 아닙니다. 인도·이행제공과 보증금 반환이 맞물리는 사안에서는 이행 순서와 권리보전을 함께 검토해야 합니다.

퇴거 전후 일곱 단계로 자료를 남기면 정산이 쉬워집니다

공동 점검표에는 “이상 없음”만 적지 말고 각 방과 설비를 구분해 기재합니다. 다툼이 있으면 억지로 한쪽 결론에 서명하기보다 “벽지 얼룩의 발생 시점과 책임에 이견 있음”처럼 쟁점을 남기는 편이 낫습니다. 임차인이 열쇠를 넘겼는지, 임대인이 주택을 인도받았는지는 보증금 반환과 지연손해금 분쟁에도 연결될 수 있으므로 열쇠 인수 사실을 명확히 기록해야 합니다.

입주·거주·퇴거 기록을 하나의 증거 묶음으로 정리합니다

원상회복의 출발점은 임차인이 처음 인도받은 상태입니다. 자료는 ‘입주 당시’, ‘거주 중 하자 발생’, ‘퇴거 점검’, ‘수리비 정산’의 네 묶음으로 분류합니다. 각 사진에는 방과 벽면·바닥 구역을 알아볼 수 있는 전체 장면과 문제 부위의 가까운 장면을 함께 남깁니다. 촬영일 정보가 보존된 파일과 상대방에게 알린 메시지는 서로 다른 증거이므로 함께 보관합니다.

임대인은 자재 시공일·기존 상태·특약의 설명·손상 발견·수리 필요성과 비용을 보여 주는 자료를 정리합니다. 임차인은 입주 전부터 있던 흔적·하자 통지·임대인의 답변·설치물 승인·청소와 열쇠 인도 기록을 모읍니다. ‘입주 당시 새것이었다’ 또는 ‘원래 낡았다’는 진술을 반복하기보다 동일 위치의 전후 상태를 연결하는 편이 쟁점을 좁히는 데 유용합니다.

견적서에 주소·연락처가 있거나 사진에 가족·다른 입주자의 모습이 포함되면 공개 게시판에 그대로 올리지 않습니다. 사전 합의 없이 타인의 주거에 들어가 촬영하지 않으며, 법원·조정기관에 제출할 때에도 쟁점에 필요한 범위를 중심으로 정리합니다. 자신의 자료를 확보하는 일과 상대방의 사생활을 침해하는 행위는 구분해야 합니다.

정산 협의는 인정액·분쟁액·지급일을 나누어 기록합니다

먼저 항목별 정산표를 교환합니다. 임대인은 공제할 비용과 근거를 제시하고, 임차인은 인정하는 항목과 다투는 항목을 구별합니다. 답변을 7일 또는 14일 안에 요청할 수 있지만 이는 협의를 위한 제안일 뿐 모든 보증금 분쟁에 적용되는 법정기한은 아닙니다. 기존의 법정 청구기간이나 계약상 지급기한이 그만큼 연장되는 것도 아닙니다.

다음으로 다툼 없는 금액의 지급일과 나머지 금액의 처리방법을 적습니다. 합의서에는 지급액·지급일·대상 손상·수리 범위·추가 정산 여부를 특정합니다. ‘이후 민형사상 이의 없음’처럼 넓은 문구는 예상하지 못한 청구까지 포기한 것으로 해석될 위험이 있으므로, 남겨 둘 분쟁이 있다면 그 범위를 명확히 해야 합니다. 금액이 크거나 합의의 효력이 불분명하면 서명 전에 법률상담을 받는 것이 적절합니다.

내용증명은 반환 요구와 상대방에게 보낸 내용을 정리하는 수단입니다. 배달 여부는 배달증명 등으로 별도 확인하고, 내용증명을 보냈다고 청구가 인정되거나 바로 압류할 수 있는 것은 아닙니다. 협의자료를 모은 뒤 조정과 소송 중 실제 쟁점에 맞는 절차를 선택합니다.

임대차분쟁조정: 관할·수수료·60일 처리기간

대한법률구조공단 임대차분쟁조정 안내에서 임차주택 소재지를 기준으로 관할을 확인할 수 있습니다. 공단 안내상 서울·강원은 서울중앙지부, 인천·경기는 수원지부가 담당합니다. 이는 공단 조정위원회의 관할 예시이며 법원 관할과 같은 뜻이 아닙니다. 다른 운영기관의 위원회를 선택하는 경우 그 기관의 접수 지역을 확인합니다.

신청 단계에서는 신청인·피신청인, 주택 주소, 요구하는 금액과 조정 취지·이유를 정리합니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 계약 종료 통지, 인도·열쇠 반환 기록, 사진·점검표, 공제내역, 견적·영수증과 협의 메시지는 쟁점에 따라 제출할 자료입니다. 대리 신청이면 위임 관련 서류, 수수료 면제를 신청하면 해당 자격을 증명할 자료도 필요할 수 있습니다. 구체적인 필수 첨부와 보완 요구는 접수 위원회의 서식과 안내에 따릅니다.

공단의 주택조정 수수료 안내는 조정목적의 값이 1억 원 미만이면 1만 원, 1억 원 이상 3억 원 미만이면 2만 원, 3억 원 이상 5억 원 미만이면 3만 원, 5억 원 이상 10억 원 미만이면 5만 원, 10억 원 이상이면 10만 원으로 안내합니다. 값을 산정할 수 없는 경우에는 1만 원입니다. 기준은 계약서의 전체 보증금을 무조건 대입하는 것이 아니라 실제 조정목적의 값이므로, 일부 공제액만 다투는 신청은 접수기관에 산정 범위를 확인해야 합니다.

주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제 대상 임차인이나 기초생활보장 수급자 등은 시행령 제33조에 따른 수수료 면제 대상인지 확인할 수 있습니다. 자동 면제라고 가정하지 말고 자격과 증빙을 확인합니다. 여기의 수수료는 조정신청 수수료로, 법원 소송비용·감정비용·변호사 비용과는 별도입니다.

주택임대차보호법 제23조는 조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 조정을 마치도록 하고, 부득이한 사정이 있으면 위원회 의결로 30일 범위에서 연장할 수 있도록 합니다. 연장 사유 등은 당사자에게 통보해야 합니다. 이 기간은 조정 처리기준이지 보증금이 그 안에 반드시 입금된다는 보장은 아닙니다.

피신청인이 조정절차에 응하지 않겠다는 의사를 통지하면 각하 사유가 될 수 있고, 동일 분쟁이 이미 법원 소송·법원 민사조정에 계속 중인 경우 등에도 제한이 있습니다. 서로 다른 기관에 같은 분쟁을 중복 신청하는 방식보다 진행 중인 사건을 접수기관에 정확히 알리는 것이 필요합니다. 조정이 성립하지 않았다고 신청인의 청구가 법원에서도 자동으로 기각되는 것은 아닙니다.

조정 합의와 바로 강제집행할 수 있는 조정서는 다릅니다

공단의 조정 효력 안내에 따르면 각 당사자가 조정안을 통지받은 날부터 14일 이내에 서면으로 수락하면 조정안과 같은 내용의 합의가 성립합니다. 기간 내 서면 수락을 표시하지 않으면 거부한 것으로 봅니다. 신청을 했거나 조정안을 받았다는 사실만으로 합의가 성립하는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법 제26조·제27조에 따라 금전·대체물 지급 또는 부동산 인도에 관해 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 조정서에 기재된 경우에는 해당 조정서 정본에 집행력이 부여됩니다. 따라서 조정위원회의 모든 합의를 법원의 재판상 화해와 동일하다고 설명하거나, 단순 합의서만으로 언제든 압류할 수 있다고 설명해서는 안 됩니다. 실제 집행 대상 의무와 서류가 갖춰졌는지 확인해야 합니다.

지급명령: 송달 후 2주 이의신청과 소송 전환

민사소송법의 독촉절차 규정에 따른 지급명령은 금전 등 일정한 급부를 청구하는 절차입니다. 반환기한이 도래한 보증금 채권을 주장할 때 검토할 수 있으나, 상대방의 송달 가능한 주소와 청구 근거를 확보해야 합니다. 공시송달 없이 송달할 수 없거나 외국 송달이 필요한 경우에는 소송절차로 넘어갈 수 있어, 주소를 모르는 분쟁의 만능 해결수단은 아닙니다.

관할은 민사소송법 제463조가 정한 채무자의 보통재판적 등 관할법원을 확인합니다. 임차주택이 있는 지역의 조정위원회에 신청하는 방식과 혼동하지 않습니다. 신청서의 당사자·청구취지·청구원인에는 임대차 체결, 보증금 지급, 계약 종료와 반환 요구액의 산정 과정을 구분해 적고, 계약서·송금내역·종료 및 인도 자료·정산표를 준비합니다. 법원 인지·송달료는 청구액과 당사자 수 등에 따라 달라지므로 실제 접수 안내로 산정합니다.

채무자는 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청할 수 있습니다. 제470조의 이의기간은 불변기간입니다. 적법한 이의가 있으면 그 범위에서 지급명령은 효력을 잃고, 제472조에 따라 해당 청구액에 관해 지급명령 신청 시점에 소가 제기된 것으로 봅니다. 인지 차액 등의 보정명령도 기한 안에 이행해야 합니다.

이의신청이 없거나 취하되거나 각하결정이 확정되면 제474조에 따라 확정판결과 같은 효력이 생깁니다. 다만 집행권원을 얻는 것과 상대방에게 실제 집행 가능한 재산이 있는 것은 별개입니다. 도배비의 원인·특약·손해액을 이미 강하게 다투고 있다면 상대방의 이의로 소송이 될 가능성을 고려해, 처음부터 보증금반환청구 소송으로 진행할지 검토할 수 있습니다. 지급명령이 무조건 더 빠르거나 더 유리하다고 단정하지 않습니다.

보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령의 신청 요건과 등기 완료 시점을 별도로 확인합니다. 조정신청·내용증명·지급명령 신청이 기존 대항력과 우선변제권을 자동으로 보전해 주는 것은 아닙니다. 권리보전과 반환청구는 목적이 다르므로 순서를 혼동하지 않아야 합니다.

세입자와 집주인이 합의 전에 각각 확인할 사항

임차인은 인정하는 공제액과 다투는 공제액을 분리하고, 일부 보증금을 받는 합의가 나머지 청구의 포기를 의미하는지 확인합니다. 사진과 영수증은 앞의 증거 묶음에 모으고, 별도의 목록을 계속 만들기보다 쟁점별로 하나의 정산표를 유지합니다. 전입신고·확정일자와 보증금 우선순위는 퇴거 전 권리보전 계획과 함께 확인할 항목입니다.

임대인은 요구한 금액에 자재 개선이나 공사 지연 등 임차인에게 전가할 수 없는 부분이 섞이지 않았는지 점검합니다. 수리비뿐 아니라 월세 상당 손해를 청구한다면 의무 지체와 필요한 기간을 각각 설명해야 합니다. 다가구 전세계약의 선순위 보증금과 중개사 설명의무는 계약 전 위험을 확인하는 문제이며, 퇴거 수리비와 서로 대신할 수 있는 검사는 아닙니다.

세 가지 가상사례로 판단 순서를 적용해 봅니다

사례 1: 6년 거주 후 벽지 전체가 바랬습니다

입주 당시에도 새 벽지의 시공일이 확인되지 않고, 햇빛을 받는 면을 중심으로 전체적으로 색이 바랬으며 찢김이나 낙서가 없다면 통상적인 시간 경과와 사용의 영향을 먼저 검토합니다. 집주인이 전체 도배비를 세입자에게 청구하려면 통상손모까지 부담하기로 한 구체적 특약, 입주 당시 상태, 임차인의 비정상 사용을 보여 주는 자료가 필요한지 살펴야 합니다.

사례 2: 반려동물이 방문 아래를 깊게 긁었습니다

입주 전에는 손상이 없었고 반려동물이 반복적으로 긁어 표면뿐 아니라 문재까지 파손됐으며 수리가 필요하다는 자료가 있다면 임차인의 책임 범위가 문제될 수 있습니다. 다만 문 전체 교체만 가능한지, 부분 보수가 되는지, 기존 문의 사용기간과 상태가 어떠했는지 확인해 실제 손해액을 정합니다.

사례 3: 오래된 배관 누수 뒤 마루가 들떴습니다

전문업체가 노후 배관을 원인으로 판단하고 임차인이 물샘을 발견한 즉시 임대인에게 알렸다면 건물 수선과 관련된 비용인지 검토합니다. 반면 임차인이 여러 달 동안 누수를 방치해 피해가 넓어졌다면 최초 고장과 확대 손해를 나누어 볼 수 있습니다. 누수 원인, 통지 시점, 임대인의 조치, 피해 확대 기간이 핵심 자료입니다.

이 사례들은 판단 방법을 설명하기 위한 가정이며 실제 사건의 결론이 아닙니다. 같은 외관의 손상이라도 계약 특약, 입주 당시 상태, 원인 진단과 증거에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

계약 종료일과 보증금 반환일도 함께 관리해야 합니다

원상복구 협의가 길어질수록 임차인의 새집 잔금과 임대인의 다음 임차인 입주 일정이 충돌할 수 있습니다. 계약 종료일, 공동 점검일, 열쇠 인도일, 보증금 반환일, 수리 예정일을 하나의 표로 정리하고 변경 사항은 서면으로 남깁니다.

묵시적 갱신 후 임차인이 해지하는 경우에는 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생하는지가 별도 쟁점입니다. 이사일만 정했다고 계약 종료일이 자동으로 앞당겨지는 것은 아니므로 묵시적 갱신 후 해지 통지와 3개월 효력을 함께 확인해야 합니다.

보증금 반환이 지연될 가능성이 있다면 수리비 다툼만 해결하려고 전출과 주택 인도를 먼저 결정해서는 안 됩니다. 임차권등기명령, 대항력 유지, 보증기관 통지, 지급명령·소송 등은 서로 다른 절차이므로 자신의 계약과 보증 가입 상태에 맞춰 순서를 정해야 합니다.

공식 근거와 적용 한계

• 찾기 쉬운 생활법령정보 「임차인의 권리·의무」 — 2026-08-15 기준, 임차인의 보존·통지·반환·원상회복 의무와 비용상환청구권 안내
• 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 — 계약 경위·내용, 임대 당시 상태, 수리·변경 내용을 고려한 원상회복 범위 판단
• 대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결 — 사소한 원상회복 불이행을 이유로 거액의 보증금 전액 반환을 거부한 동시이행 항변의 한계
• 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결 — 종전 임차인 등이 설치한 시설과 임차 당시 상태를 기준으로 한 반환 범위
• 서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279·2006가합62053 판결 — 통상손모와 명확한 특약에 관한 하급심 참고 판결, 항소 표시 확인
• 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 — 조정신청, 답변서, 방문예약, 관련 서식 안내
• 대법원 2005다8323·8330 — 보증금의 당연공제와 공제 채권의 발생·소멸에 관한 증명책임
• 대법원 2018다291347 — 장비 임대차의 목적물 훼손과 반환의무 불이행; 주택 사건과 사실관계를 구별
• 대법원 90다카12035 — 점포 원상회복 지체로 인한 임대료 상당 손해의 기간
• 주택임대차보호법 제23조 — 2026-01-02 시행본의 조정 처리기간
• 대한법률구조공단 조정 수수료 안내 — 조정목적의 값에 따른 수수료·면제·환급
• 대한법률구조공단 조정의 효력 안내 — 14일 수락기간, 합의 성립과 집행력의 구분
• 민사소송법 제462조부터 제474조 — 독촉절차, 송달·이의신청·소송 전환

대법원 2017다268142 판결은 상가 점포, 2023다249661 판결은 토지 임대차를 다룬 사건입니다. 이 글은 두 판결을 주택의 특정 하자 비용을 자동 결정하는 기준으로 사용하지 않고, 원상회복 범위를 계약과 시작 상태에 따라 개별 판단한다는 일반 법리를 설명하는 데 한정했습니다. 통상손모를 다룬 서울중앙지방법원 판결은 학원 건물 임대차의 1심 참고사례입니다. ‘항소’ 표시는 확인했지만 후속 심급 결과는 이 글에서 확인하지 못했으며, 현재도 계속 중이라고 단정하지 않습니다. 훼손의 증명책임과 수리 지체 손해에 관한 추가 판례도 각각 장비·점포 사건이라는 적용 한계를 밝혔습니다.

안내: 이 글은 대한민국 주택임대차의 원상회복·보증금 정산을 이해하기 위한 일반 정보이며 개별 사건의 법률상담을 대신하지 않습니다. 실제 부담 주체와 금액은 계약서, 특약, 입주 당시 상태, 손상 원인, 거주기간, 수리 필요성과 증거에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금 반환이 지연되거나 금액이 큰 경우에는 최신 법령과 판례를 확인하고 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단 또는 자격 있는 법률전문가에게 구체적인 자료를 제시해 상담해야 합니다.

정정 기록 · 2026-09-06: 가상 정산 예시에서 9,945만 원을 전부 다툼 없는 금액으로 설명한 부분을 정정했습니다. 반환 요구액 9,945만 원, 분쟁 금액 120만 원, 이를 분리한 9,825만 원의 의미를 구별했으며, 공제·증명책임·분쟁 절차를 보완했습니다.