상가 월세 3배 요구와 권리금 회수 방해: 대법원 2026다201337·201338 판결

기존 월세 600만원인 약국 자리에서 새 임차인에게 보증금 5억원과 월세 2,000만원을 요구한 사건에서, 대법원은 그 요구가 권리금 회수기회를 방해했는지 다시 심리해야 한다고 판단했습니다. 선고는 2026년 7월 16일, 사건번호는 2026다201337(본소)·2026다201338(반소)입니다. 대법원의 결론은 임차인 승소 확정이 아니라 원심 일부 파기환송입니다.

첨부 신문은 “월세를 3배 올려 새 임차인을 쫓았다면 권리금 회수 방해가 될 수 있다”는 취지로 판결을 소개했습니다. 여기서 가장 중요한 점은 월세가 3배면 자동 위법이라는 공식은 없다는 것입니다. 대법원은 배율 하나가 아니라 기존 계약과 새 요구조건의 차이, 상가 시세와 적정 차임, 주변 보증금·차임, 조세·공과금, 거래관행과 경제상황을 함께 보라고 했습니다.

사건의 숫자와 절차를 먼저 분리한다

공개된 판결 요지와 보도를 대조하면 임차인은 2001년부터 같은 자리에서 약국을 운영했습니다. 2018년 무렵의 계약 조건은 보증금 1억원, 월차임 600만원이었습니다. 임대인은 기존 임차인에게 월차임 2,400만원을 제시했고, 임차인이 주선한 신규 임차 희망자에게는 보증금 5억원과 월차임 2,000만원을 요구했습니다. 임차인과 신규 임차 희망자가 체결한 권리금 계약 금액은 22억원이었으나 새 임대차계약이 성립하지 않아 권리금 계약도 이행되지 못했습니다.

항목	기존 또는 보도된 조건	단순 계산	법률상 의미
기존 임대차	보증금 1억원·월차임 600만원	비교의 출발점	과거 계약이 곧 현재 적정시세라는 뜻은 아님
기존 임차인에게 제시	월차임 2,400만원	기존의 4배	갱신 협상과 신규 임차인 조건은 구분해 봐야 함
신규 임차 희망자에게 제시	보증금 5억원·월차임 2,000만원	보증금 5배·월차임 약 3.33배	현저히 고액인지 주변시세·적정차임 등과 함께 판단
권리금 계약	22억원	예정 권리금	손해배상액이 곧 22억원으로 확정되는 것은 아님
대법원 결론	일부 파기환송	원심으로 돌려보냄	추가 심리 후 최종 책임과 금액이 달라질 수 있음

이 표의 배율은 사실관계를 이해하기 위한 산술입니다. 법률이 “기존보다 2배”, “주변보다 30%”처럼 고정 기준을 정한 것은 아닙니다. 보증금과 월차임을 함께 비교하려면 보증금을 월차임으로 환산하는 방식과 적용 환산율도 정해야 하고, 상가의 면적·층·유동인구·업종 제한·시설 상태도 함께 봐야 합니다. 배율만으로 소송 결과를 예측하면 판결 취지를 놓칩니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4가 보호하는 것

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시점까지 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하지 못하도록 규정합니다. 권리금은 임대인이 당연히 지급하는 퇴거보상금이 아닙니다. 기존 임차인이 영업시설·거래처·신용·영업상 이점 등을 신규 임차인에게 넘기고 그 대가를 받으려 할 때, 임대인이 법이 금지한 방법으로 그 계약을 막지 못하게 하는 제도입니다.

법 제10조의4 제1항의 방해 유형	쉬운 설명	입증에 필요한 자료 예시
신규 임차인에게 권리금을 요구·수수	임대인이 자신에게 권리금을 달라고 하는 경우	문자·녹취·계좌요구·중개인 확인
신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 함	권리금 지급 자체를 막는 경우	계약조건 통지·거절 사유·협상기록
현저히 고액의 차임·보증금 요구	신규 임차인이 수용하기 어려운 높은 조건을 제시해 계약을 막는 경우	기존 계약서·주변 임대사례·감정·중개업소 자료
정당한 사유 없는 계약체결 거절	지급능력과 영업계획에 문제가 없는데도 이유 없이 거절하는 경우	신규 임차인의 자력자료·사업계획·거절 통보

다만 법 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있거나, 신규 임차인이 보증금과 차임을 지급할 자력이 없고 임차인 의무를 이행하기 어렵다는 상당한 사정이 있으면 판단이 달라질 수 있습니다. 임차인도 자신이 아는 범위에서 신규 임차인의 지급능력과 계약 이행능력에 관한 정보를 임대인에게 제공해야 합니다.

보호기간도 중요합니다. 임차인이 임대차 종료와 한참 떨어진 시점에 신규 임차인을 주선했거나, 종료 후에 처음 권리금 계약을 시도했다면 제10조의4의 적용 구조가 달라질 수 있습니다. 계약 종료일, 갱신거절 통보일, 권리금계약일, 신규 임차인 소개일과 임대인의 조건 제시일을 날짜순으로 정리해야 합니다.

‘현저히 고액’은 무엇과 비교하는가

조문은 상가건물에 관한 조세·공과금, 주변 상가의 차임과 보증금, 그 밖의 부담을 비교요소로 듭니다. 이번 대법원 판결은 여기에 기존 임차인의 차임·보증금과 신규 임차인에게 요구한 금액의 차이, 상가 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황을 함께 살펴야 한다고 정리했습니다. 비교항목을 넓힌 이유는 임대인이 실제로 계약할 의사 없이 신규 임차인이 감당하기 어려운 조건을 제시하는 방식을 걸러내기 위해서입니다.

판단 요소	확인 자료	자료의 한계
기존 계약과 새 요구조건의 차이	현재·과거 계약서, 증액 요구 문자	기존 계약이 장기간 동결됐다면 차이만으로 과다 여부를 단정하기 어려움
주변 상가의 실제 차임·보증금	같은 건물·인접 건물 계약서, 중개대상물 자료	호가와 실제 계약금액이 다를 수 있음
상가 시세와 적정 차임	감정평가, 수익환원 자료, 공실률	평가 기준일과 가정에 따라 결과가 달라짐
조세·공과금·관리 부담	재산세·관리비·수선비·부담금	비용 증가가 요구액 전체를 정당화하는지는 별도 판단
거래관행과 경제상황	금리·상권 변화·유동인구·공실과 업종 수요	넓은 지역 평균은 해당 점포의 사정을 가릴 수 있음
임대인의 실제 계약 의사	협상 과정, 조건 변경, 다른 임차인과 체결한 계약	마음속 의도보다 외부에 드러난 행동과 자료가 중요

주변 임대료 자료는 같은 도로에 있다는 이유만으로 충분하지 않습니다. 1층과 지하, 코너와 안쪽, 병원 앞 약국과 일반 소매점, 전용면적과 공용면적, 주차와 접근성, 시설권리 포함 여부를 맞춰야 합니다. 온라인 매물의 호가는 계약 체결 전 희망금액일 뿐이므로 실제 계약서나 확정된 중개자료보다 증명력이 낮을 수 있습니다.

임대인에게도 적정한 증액을 요구할 권리는 있습니다. 장기간 임대료가 오르지 않았고 세금·관리부담과 시세가 크게 변했다면 새 계약에서 조정할 사유가 생길 수 있습니다. 다만 권리금 회수기간에 신규 임차인이 감당할 수 없는 조건을 갑자기 제시했다면, 왜 그 금액이 필요한지 객관적 산출근거를 남겨야 분쟁에서 설명할 수 있습니다.

파기환송은 임차인에게 22억원을 지급하라는 뜻이 아니다

대법원은 원심 판단에 필요한 심리가 부족하다고 보아 일부를 깨고 사건을 돌려보냈습니다. 파기환송심은 대법원이 제시한 기준에 따라 주변 임대조건, 적정 차임, 기존 계약과 요구액의 차이, 거래관행 등을 다시 조사합니다. 따라서 이번 판결을 “월세 3배면 임대인이 무조건 패소한다” 또는 “권리금 22억원 전액 배상 확정”으로 표현하면 부정확합니다.

법 제10조의4 제3항은 방해행위로 손해가 발생한 경우 임대인의 배상책임을 규정하면서 상한을 둡니다. 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 실제 손해액은 권리금 감정, 권리금계약의 진정성, 신규 임차인의 계약 이행능력, 방해행위와 계약 무산 사이의 인과관계 등을 거쳐 판단됩니다.

권리금계약서에 22억원이라고 적혀 있다는 사실만으로 종료 당시 권리금도 22억원이라고 인정되는 것은 아닙니다. 시설·영업·바닥권리금의 구성, 매출과 비용, 영업기간, 인근 거래사례, 약국처럼 입지와 인허가가 영향을 주는 업종의 사정이 감정에 반영될 수 있습니다. 신규 임차인이 실제로 권리금을 지급할 자금과 의사가 있었는지도 쟁점이 됩니다.

손해배상청구권에는 기간도 있습니다. 법 제10조의4 제4항은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 내용증명만 보내면 언제까지나 권리가 보존된다고 생각하면 안 됩니다. 협상 중에도 종료일과 소송 제기 시점을 별도로 관리해야 합니다.

임차인이 남겨야 할 증거

권리금 회수 방해 분쟁은 말로 진행된 협상 내용을 나중에 재구성하기 어렵습니다. 임차인은 종료 6개월 전부터 신규 임차인을 찾은 과정과 임대인에게 소개한 시점, 임대인이 제시한 조건을 문서로 남기는 편이 좋습니다.

기존 임대차계약서와 갱신계약서: 보증금·차임·관리비·계약기간·특약을 연도별로 정리합니다.
권리금계약서: 권리금 총액뿐 아니라 계약금, 잔금, 해제조건, 새 임대차 미성립 때의 처리 조항을 확인합니다.
신규 임차인의 정보: 보증금과 차임 지급능력, 영업계획, 인허가 가능성, 임대인에게 제공한 자료를 보관합니다.
조건 제시 기록: 보증금·월세·계약기간을 누가 언제 어떤 방식으로 제시했는지 문자·전자우편·중개대상물 확인설명 자료로 남깁니다.
주변 시세 자료: 같은 건물과 유사한 입지의 실제 계약사례를 면적·층·업종·계약일과 함께 확보합니다.
계약 무산 경위: 신규 임차인이 어떤 조건 때문에 계약을 포기했는지 확인서나 협상기록을 남깁니다.
권리금 가치 자료: 매출·비용·시설목록·감가상각·거래처·영업기간과 감정에 필요한 자료를 정리합니다.

통화녹음은 본인이 대화 당사자인 경우와 제삼자 대화를 몰래 녹음하는 경우의 법적 평가가 다릅니다. 증거를 모으는 과정에서 통신비밀 침해나 개인정보 문제가 생기지 않도록 주의해야 합니다. 필요한 경우 변호사에게 증거수집 방식 자체를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

임대인이 남겨야 할 증거

임대인도 “시세가 올랐다”는 말만으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 새 조건의 산출근거와 실제 계약 의사를 보여주는 자료가 필요합니다.

같은 건물과 유사 점포의 최근 실제 임대차계약 자료
재산세·수선비·관리부담·대출비용의 변동 내역
감정평가 또는 적정 차임 산정 자료
신규 임차인의 지급능력·업종·영업계획을 검토한 기록
협상 과정에서 제안한 기간·보증금·차임과 조정안
계약 거절 사유가 있다면 그 사유를 뒷받침하는 객관적 자료

권리금 회수를 막을 목적이 없었다면 실제로 어느 수준까지 조건을 조정할 의사가 있었는지, 다른 신규 임차인과도 같은 기준을 적용했는지가 중요할 수 있습니다. 임차인이 주선한 사람에게만 높은 조건을 제시하고 이후 다른 사람과 낮은 조건으로 계약했다면 설명이 필요합니다.

계약 종료 전 6개월의 실무 순서

시점	임차인 행동	임대인 행동	확인할 법률문제
종료 6개월 전	권리금·시설 목록과 신규 임차인 모집 시작	향후 임대조건과 사용계획 검토	보호기간 시작일·갱신거절 사유
후보자 확보	자력·영업계획 자료와 함께 공식 소개	후보자와 계약조건 협의	지급능력·업종 제한·정당한 거절 사유
조건 협상	기존 조건과 주변사례 비교표 작성	요구액의 산출근거 제시	현저히 고액인지와 실제 계약 의사
계약 무산 시	무산 이유와 손해자료 보존·법률상담	거절·조건 유지 이유 문서화	방해행위·손해·인과관계
임대차 종료 후	인도·원상회복과 3년 시효 관리	보증금 정산·건물 인수	본소 인도청구와 반소 손해배상의 관계

권리금 분쟁과 점포 인도는 별개의 청구로 함께 다뤄질 수 있습니다. 임차인이 권리금 손해를 주장한다고 점포를 계속 점유해도 된다는 뜻은 아니고, 임대인이 인도를 요구한다고 권리금 방해책임이 사라지는 것도 아닙니다. 이번 사건도 건물인도 본소와 손해배상 반소가 함께 심리됐습니다.

이 판결이 적용되지 않는 경우도 있다

신규 임차인이 실제로 보증금과 월세를 지급할 능력이 없거나, 건물 용도와 맞지 않는 영업을 하려 하거나, 인허가를 받을 수 없거나, 임차인 의무를 위반할 우려가 객관적으로 드러난 경우에는 임대인의 거절에 정당한 사유가 인정될 수 있습니다. 기존 임차인이 신규 임차인의 정보를 숨겼다면 그 점도 불리하게 작용할 수 있습니다.

임대인이 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으려는 경우 등 법이 정한 사유도 별도 검토 대상입니다. 다만 명목상 비영리 사용계획만 내세우고 실제로 곧바로 다른 사람에게 임대했다면 사실관계가 달라질 수 있습니다. 각 사유는 계약서와 실제 사용내역으로 확인해야 합니다.

권리금계약이 임대차 종료 6개월보다 훨씬 앞서 체결됐거나, 신규 임차인이 임대인과 협상하기 전에 스스로 포기했거나, 권리금 계약의 해제사유가 임대인의 요구조건과 무관한 경우에는 인과관계가 문제됩니다. “권리금을 못 받았다”는 결과만으로 방해행위가 자동 인정되지는 않습니다.

보증금과 월세가 함께 바뀌면 하나의 숫자로만 비교하기 어렵다

상가 임대조건은 보증금이 높고 월세가 낮은 계약, 보증금이 낮고 월세가 높은 계약처럼 조합이 다양합니다. 이번 사건도 기존 보증금 1억원·월세 600만원과 신규 보증금 5억원·월세 2,000만원을 함께 비교해야 합니다. 월세 배율만 보면 약 3.33배지만, 보증금 차이까지 포함하면 신규 임차인의 자금 부담은 한층 커집니다.

실무에서는 보증금을 일정한 월차임으로 환산해 비교하거나 예상 수익률을 계산할 수 있습니다. 하지만 어떤 환산율을 쓸지는 시장금리, 상가의 위험, 평가 목적에 따라 달라집니다. 법이 이 판결에 적용할 단일 환산율을 정해 둔 것은 아닙니다. 한쪽이 자신에게 유리한 환산율 하나만 제시하면 상대방은 기준일과 산식, 금리 가정, 주변 계약과의 일관성을 다툴 수 있습니다.

비교 방법	장점	주의할 점
월세 배율 비교	누구나 빠르게 이해할 수 있음	보증금 증가와 관리비·시설조건을 반영하지 못함
보증금 월세환산	보증금과 월세 조합을 같은 단위로 비교	환산율 선택에 따라 결과가 달라짐
주변 실제 계약 비교	시장 거래조건을 직접 반영	면적·층·업종·계약시점이 비슷한 표본을 구하기 어려움
감정평가	수익·입지·공실·시장자료를 종합할 수 있음	비용이 들고 평가 전제와 기준일을 다툴 수 있음

법원이 요구액을 심리할 때는 이런 자료를 어느 하나로 대체하는 것이 아니라 서로 대조합니다. 기존 계약이 지나치게 낮았는지, 주변 상가가 실제로 비슷한 수준에서 계약되는지, 임대인이 다른 후보자에게도 같은 조건을 제시했는지, 요구액을 낮추려는 협상이 있었는지가 함께 의미를 가질 수 있습니다.

세 가지 가상 상황으로 판결의 적용 범위를 읽기

아래 예시는 이번 사건의 당사자가 아니라 판결 기준을 이해하기 위한 가상 상황입니다. 실제 사건의 결론을 대신하지 않습니다.

상황 1: 주변 임대료가 장기간 크게 오른 경우

기존 임차인이 15년 동안 월세를 거의 올리지 않았고 같은 건물의 최근 실제 계약이 기존보다 두세 배 높다면, 큰 폭의 증액만으로 현저히 고액이라고 단정하기 어렵습니다. 임대인은 같은 층·면적의 계약서, 공실률, 시설개선과 세금 변동을 제시할 수 있습니다. 임차인은 비교점포가 코너자리인지, 업종 제한과 시설이 같은지 확인해야 합니다.

상황 2: 권리금 협상 때만 높은 조건을 제시한 경우

임대인이 임차인이 소개한 후보자에게만 높은 보증금과 월세를 고수하다 계약이 무산된 직후 다른 사람과 훨씬 낮은 조건으로 계약했다면, 실제 계약 의사와 방해 목적을 의심할 자료가 될 수 있습니다. 단, 두 후보자의 신용·업종·계약기간과 원상복구 부담이 달랐다면 조건 차이에 합리적 이유가 있는지도 확인해야 합니다.

상황 3: 신규 임차인의 자력이 부족한 경우

요구한 임대료가 시세 범위 안이더라도 신규 임차인이 보증금 조달계획이나 영업 인허가를 제시하지 못했다면 임대인의 거절에 정당한 사유가 인정될 여지가 있습니다. 기존 임차인은 후보자의 지급능력을 과장하지 말고, 임대인이 검토할 수 있는 자료를 제공해야 합니다. 반대로 자력 자료를 충분히 냈는데도 임대인이 협상 자체를 거부했다면 그 경위가 쟁점이 됩니다.

권리금계약서에는 새 임대차 불성립 위험을 적어야 한다

기존 임차인과 신규 임차인이 권리금계약을 먼저 체결해도 건물주와 신규 임차인의 임대차계약이 성립하지 않을 수 있습니다. 권리금계약서에는 새 임대차계약 체결을 조건으로 하는지, 임대인이 조건을 거절할 때 계약금과 비용을 어떻게 정산하는지, 시설과 영업자료는 언제 인도하는지를 적는 편이 좋습니다.

선행조건: 임대인과 신규 임차인의 임대차계약 체결을 권리금 잔금 지급 조건으로 둘지 정합니다.
조건 범위: 허용 가능한 보증금·차임·계약기간의 범위를 미리 합의합니다.
해제와 반환: 누구의 귀책으로 새 임대차가 성립하지 않았는지에 따라 계약금 반환과 위약금이 어떻게 달라지는지 적습니다.
인허가: 약국·음식점·학원처럼 인허가가 필요한 업종은 허가 불가 시 처리조항을 둡니다.
시설 목록: 시설권리금 대상 물품, 소유권, 리스·렌털 여부와 하자를 목록으로 남깁니다.
정보 제공: 매출과 비용 자료의 기준기간, 개인정보·영업비밀 처리방법을 정합니다.

권리금계약서가 정교해도 임대인의 방해책임이 자동 인정되지는 않습니다. 다만 계약이 어느 조건 때문에 무산됐는지, 권리금 당사자 사이의 손해가 무엇인지 구분하는 데 도움이 됩니다. 임대차계약과 권리금계약을 서로 다른 계약으로 관리해야 하는 이유입니다.

분쟁이 시작되면 협상·조정·소송의 목적을 나눈다

조건 차이가 확인됐을 때 첫 단계는 요구액과 산출근거를 서면으로 교환하는 것입니다. 임차인은 신규 임차인의 자력과 영업계획을 제공하고, 임대인은 주변 시세와 적정 차임 근거를 제시합니다. 이 단계의 목적은 상대방에게 경고장을 보내는 데 그치지 않고, 실제 계약 가능 범위를 확인하고 나중에 협상 경위를 입증하는 데 있습니다.

합의가 어렵다면 상가건물 임대차분쟁조정이나 민사조정 절차를 검토할 수 있습니다. 조정은 당사자가 금액과 계약조건을 조절해 분쟁을 끝낼 가능성이 있지만, 상대방의 참여와 합의가 필요합니다. 증거가 복잡하거나 권리금 가치와 인과관계가 크게 다투어지면 소송에서 감정과 증인신문이 필요할 수 있습니다.

소송을 선택할 때는 예상 손해액만 볼 것이 아니라 감정비용, 변호사비용, 소요기간, 점포 인도청구와 보증금 정산을 함께 계산해야 합니다. 파기환송 사건처럼 여러 심급을 거치면 최종 결론까지 시간이 길어질 수 있습니다. 임차인은 영업 종료와 새 사업장 이전계획을, 임대인은 건물 활용계획과 공실비용을 분쟁 전략과 분리해 준비해야 합니다.

공식 법령·판결과 보도 출처

대법원 법원도서관, 2026다201337·2026다201338 판례속보, 게시 2026-07-23
국가법령정보센터, 상가건물 임대차보호법 제10조의4, 최종 확인 2026-09-01
첨부 신문자료, 「상가 월세 3배로 올려 신규 임차인 내쫓았다면…권리금 회수 방해」, 2026-08-31

이 글은 대한민국 상가임대차 제도와 판례를 설명하는 일반 정보입니다. 파기환송심의 최종 결론과 개별 점포의 시세·권리금·손해배상액은 사실관계와 증거에 따라 달라지며, 개별 법률상담을 대신하지 않습니다.