평촌신도시 A-10 기본계획도 · 출처: 안양시 2035년 안양 노후계획도시정비기본계획
2026년 11월 2일 기준, 평촌 A-10은 안양시의 2035년 노후계획도시정비기본계획에 특별정비예정구역으로 반영된 단계입니다. 계획서의 A-10 현황은 1,726호·2개 단지·종전용적률 209%입니다. 다만 기본계획의 예정구역은 개별 특별정비계획 결정이나 특별정비구역 지정 고시와 다릅니다. 이 글이 확인한 안양시 공식 자료 범위에서는 A-10의 개별 최종 지정 고시를 확인하지 못했습니다.
A-10을 읽을 때 가장 먼저 풀어야 할 지점은 숫자의 단위입니다. K-apt 공동주택관리정보에서는 호계동 1055의 무궁화효성한양과 호계동 1055-1의 무궁화건영·무궁화코오롱이 각각 관리단지로 조회됩니다. 세 관리기록의 세대수를 더하면 1,726세대로 기본계획과 일치하지만, 기본계획 표기는 2개 단지입니다. 관리단지 수와 정비계획의 구역·단지 묶음은 같은 개념이 아니므로 앞으로 나올 개별 계획서의 토지·권리 범위를 다시 확인해야 합니다.
A-10 기존 단지와 1,726세대 구성
| K-apt 관리단지 | 소재지 | 동수·세대수 | 사용승인일 |
|---|---|---|---|
| 무궁화효성한양아파트 | 호계동 1055 | 12개 동·800세대 | 1992-12-05 |
| 무궁화건영 | 호계동 1055-1 | 6개 동·468세대 | 1992-09-29 |
| 무궁화코오롱 | 호계동 1055-1 | 6개 동·458세대 | 1992-09-29 |
| 합계 | 호계동 1055 일원 | 24개 동·1,726세대 | 관리단지별 상이 |
안양시 기본계획의 “2개 단지”와 K-apt의 세 관리기록을 억지로 하나의 숫자로 맞추면 안 됩니다. 특히 호계동 1055-1의 코오롱과 건영은 같은 지번과 사용승인일을 공유하지만, K-apt에서는 별도 관리단지로 표시됩니다. 실제 통합정비의 토지등소유자 범위, 상가·부대시설, 대지권과 정산 기준은 개별 특별정비계획과 권리조사 자료에서 확인해야 합니다.
기본계획의 용적률 숫자는 확정 사업계획이 아닙니다
안양시 고시 제2025-77호로 2025년 4월 8일 고시된 기본계획은 A-10을 제3종 일반주거지역의 주택단지 정비형으로 분류합니다. A-10 기본계획도에는 종전용적률 209%, 기준용적률 330%, 정비용적률 450% 이하, 건폐율 50% 이하가 표시돼 있습니다.
| 계획 항목 | A-10 표시값 | 해석할 때 주의점 |
|---|---|---|
| 유형 | 주택단지 정비형 | 개별 사업시행계획의 확정 방식·사업자가 아님 |
| 종전용적률 | 209% | 기본계획의 구역 단위 현황값 |
| 기준용적률 | 330% | 공공기여·심의·기반시설 조건을 반영하기 전 단순 확정치가 아님 |
| 정비용적률 | 450% 이하 | 상한 범위이며 실제 인허가 용적률 450% 확정을 뜻하지 않음 |
| 건폐율 | 50% 이하 | 건축배치·높이·일조·교통 심의와 함께 봐야 함 |
기본계획도는 공공보행통로와 선형공원 확보 방향도 제시합니다. 문구상 공공보행통로는 평균 폭 10m 이상, 선형공원은 평균 폭 20m 내외를 제시하지만, 관련 부서 협의와 위원회 심의 결과에 따라 조정될 수 있다고 적혀 있습니다. 따라서 이 도면을 준공 배치도나 확정 단지설계로 해석해서는 안 됩니다.
현재 단계: 예정구역 반영과 개별 지정은 구분합니다
안양시 평촌 1기 신도시 정비 사업 개요에 따르면 기본계획은 2025년 4월 고시됐고, A-17·A-18은 2025년 12월 30일 개별 특별정비구역으로 지정됐습니다. 시는 이후 연차별 물량에 따라 정비구역 지정 절차를 진행한다는 계획을 안내하고 있습니다.
A-10에는 같은 기본계획의 예정구역 지위가 적용되지만, 다른 구역의 주민제안·사전자문·공람·지정 결과가 자동으로 옮겨오지 않습니다. A-10 명칭이 들어간 개별 주민제안 접수 결과, 특별정비계획 주민공람, 최종 결정·지형도면 고시를 따로 확인해야 합니다. 이 글의 확인일 현재는 기본계획 반영을 넘어선 A-10 개별 최종 지정으로 표현할 근거를 확보하지 못했습니다.
이 차이는 사업기간과 비용을 판단할 때 중요합니다. 예정구역 단계에서는 세대수, 주택형, 높이, 도로·공원·학교 협의, 공공기여, 사업시행자와 일정이 모두 후속 계획의 대상입니다. “450% 이하”라는 상한만 보고 신규 세대수나 일반분양 물량을 계산하면 공공시설과 권리배정, 임대·보류지, 설계 제약을 빠뜨리게 됩니다.
대지지분과 권리는 개별 자료가 나오기 전까지 단정할 수 없습니다
기본계획은 구역 단위 방향을 보여 주지만, 주택형별 등기상 대지권이나 종전자산평가액을 제공하지 않습니다. 1,726세대로 나눈 단순 평균 대지면적은 개별 소유자의 대지지분이 아닙니다. 무궁화효성한양과 코오롱·건영은 관리단지, 동수, 주택형과 권리관계가 다를 수 있으므로 통합정비에서 같은 평가액이나 같은 부담률이 자동 적용된다고 볼 수 없습니다.
앞으로 확인할 자료는 토지조서와 건축물조서, 단지·주택형별 대지권, 상가·부대시설 권리, 종전자산 감정평가 기준, 사업시행자 제안과 비용분담 원칙입니다. 특히 같은 지번을 쓰는 코오롱·건영의 법적 토지·건물 관계와 기본계획상 “2개 단지” 묶음이 실제 사업계획에서 어떻게 정리되는지가 핵심입니다.
개인별 분담금은 현재 공개자료로 산정할 수 없습니다
개인별 추가분담금을 계산하려면 소유자 분양가격과 권리가액이 필요합니다. 권리가액은 종전자산평가액, 비례율과 사업방식에 좌우되고, 비례율은 총사업비·공사비·금융비·일반분양 수입·공공기여 등 여러 입력값을 반영합니다.
현재 공개된 A-10 기본계획에는 확정 새 세대수, 주택형 구성, 소유자 분양가격, 개인별 종전자산평가, 총사업비와 공사비, 금융조건, 일반분양 물량·가격이 없습니다. 따라서 매매가를 종전자산평가액으로 바꾸어 쓰거나, 450% 상한을 곧바로 일반분양 증가분으로 계산하면 결과가 왜곡됩니다. 지금 단계에서 신뢰할 만한 개인별 분담금 단일 숫자를 제시하지 않는 것이 맞습니다.
| 비용 입력 | 현재 확인 상태 | 다음 확인 문서 |
|---|---|---|
| 확정 세대수·주택형 | 미공개 | 개별 특별정비계획·건축계획 |
| 종전자산평가·권리가액 | 개인별 공식값 미확인 | 감정평가·권리산정 자료 |
| 소유자 분양가격 | 미공개 | 분양계획·사업시행계획 |
| 공사비·금융비·공공기여 | 동일 기준일 자료 미확인 | 사업비 산출서·협약·도급 조건 |
| 일반분양 수입 | 물량·가격 모두 미확정 | 최종 공급·분양 계획 |
학교·학원가 접근은 현재 생활권과 미래 배치를 나눠 봅니다
A-10은 평촌 학원가 주변 생활권으로 평가되기 쉬운 위치지만, “가깝다”는 표현만으로 학교 배정이나 실제 보행시간을 확정할 수는 없습니다. 초등학교는 해당 학년도의 통학구역, 중학교는 학교군과 배정 규칙을 교육지원청 자료에서 확인해야 합니다. 정비사업 기간에는 학교 수용계획과 통학로, 단지 출입구가 바뀔 수 있습니다.
학원가 규모도 포털 검색 결과를 그대로 학원 수로 세면 중복·폐원·교습과정 행이 섞일 수 있습니다. 같은 기준일의 교육청 등록자료에서 학원과 교습소를 구분하고 등록번호 중복을 제거해야 합니다. 이 글은 검증되지 않은 기관 수나 도보시간을 만들지 않았습니다. 실제 거주 판단에서는 출입구별 횡단보도, 귀인로·동안로 등 간선도로 통과, 야간 보행과 자녀 이동동선을 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
학교 배정과 공시 지표는 학교알리미, 학원·교습소 등록은 나이스 학원민원서비스에서 최신 기준일을 확인할 수 있습니다. 가까운 학교나 학원이 미래 입주 시점에도 같은 배정·영업 상태라고 전제해서는 안 됩니다.
실거래는 세 관리단지와 주택형을 나눠 봅니다
국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 무궁화효성한양, 무궁화건영, 무궁화코오롱을 각각 검색하고 전용면적·계약일·층·거래금액·해제 여부를 맞춰 봐야 합니다. 세 관리단지의 거래를 하나의 평균가격으로 합치면 주택형과 동·층 차이를 놓칠 수 있습니다.
기본계획 고시 전후 가격을 비교할 때도 같은 전용면적과 비슷한 층·기간을 맞춰야 합니다. 호가는 실거래가 아니며, 실거래가도 향후 감정평가액이나 권리가액을 그대로 대신하지 않습니다. 정비계획 진행에 따른 기대가 매매가격에 반영됐더라도 사업기간·금리·공사비와 계획 변경 위험을 함께 봐야 합니다.
다른 평촌 구역과 비교할 때는 행정 단계를 맞춥니다
같은 평촌에서도 단계는 다릅니다. A-9 목련두산6·우성7은 2026년 주민제안과 주민공람 자료가 확인되는 반면, A-19 샘마을은 선도지구 후 개별 지정 고시가 확인된 사례입니다. A-10은 현재 확인된 공식 근거상 기본계획 예정구역 단계로 구분해야 합니다.
다른 구역의 용적률, 세대수, 공공기여, 사업기간과 분담금을 A-10의 확정값으로 옮길 수 없습니다. 비교의 출발점은 “같은 평촌”이 아니라 기본계획 반영, 주민제안, 공람, 특별정비구역 지정, 사업시행계획 등 어느 절차까지 실제 문서로 확인됐는지입니다.
앞으로 확인할 문서 순서
- A-10 개별 주민제안·사전자문 결과: 참여 범위와 동의, 계획 세대수, 토지이용 방향을 확인합니다.
- 특별정비계획 주민공람: 세대수·용적률·높이·공공기여·교통·학교 협의안을 기본계획과 대조합니다.
- 관계기관 협의와 위원회 심의: 보행통로, 선형공원, 도로·학교·기반시설 조건의 변경을 확인합니다.
- 최종 결정·지형도면 고시: 법적 구역 경계와 최종 계획수치를 확인합니다.
- 권리·사업비 자료: 대지권, 종전자산평가, 소유자 분양가, 총사업비와 일반분양 계획을 같은 기준일로 맞춥니다.
관련 법적 구조는 국가법령정보센터의 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법에서 확인할 수 있습니다.
정리
평촌 A-10은 기본계획상 호계동 1055 일원의 주택단지 정비형 특별정비예정구역입니다. 안양시 계획표의 현황은 1,726호·2개 단지·종전용적률 209%이고, K-apt 세 관리기록의 합계도 1,726세대입니다. 기본계획도는 기준용적률 330%, 정비용적률 450% 이하와 보행·공원 방향을 제시합니다.
그러나 이 수치는 개별 특별정비계획의 확정 세대수·용적률·배치·분담금이 아닙니다. 2026년 11월 2일 현재 판단의 기준은 A-10 개별 주민제안·공람·지정 고시가 새로 나오는지, 그리고 코오롱·건영을 포함한 토지·권리 범위가 어떻게 정리되는지입니다. 실거주·매수 판단에서는 현재 생활권의 장점과 사업기간·비용의 불확실성을 함께 봐야 합니다.
자료와 확인일
최종 확인일: 2026년 11월 2일.
- 안양시 고시 제2025-77호, 2035년 안양 노후계획도시정비기본계획 — 2025년 4월 8일 기본계획 고시
- 안양시, 2035년 안양 노후계획도시정비기본계획 고시문·보고서 — A-10 1,726호·2개 단지, 용적률 계획과 기본계획도
- 안양시, 평촌 1기 신도시 정비 사업 개요 — 기본계획 고시와 개별 구역 추진현황
- K-apt 공동주택관리정보 — 무궁화효성한양·건영·코오롱의 동수, 세대수, 사용승인일과 소재지
- 국가법령정보센터, 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 — 특별정비계획·구역 지정 절차
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 단지·주택형별 거래 확인 경로
