백송마을 1·2·3·5단지 재건축: 2,732→3,686세대 계획안과 분담금 쟁점

백송마을 1·2·3·5단지 통합재건축(일산 아파트21구역) 위치 지도 · 출처: 카카오맵

백송마을 1·2·3·5단지는 2024년 11월 일산신도시 선도지구로 선정된 기존 2,732세대의 통합정비 구역입니다. 2026년 공개된 아파트21구역 특별정비계획안은 3,686세대와 약 299%의 용적률을 제시했고, 고양시의회는 6월 19일 찬성 의견을 채택했습니다. 다만 2026년 10월 23일 확인한 공식 공개자료에서는 특별정비구역 최종 지정 고시를 찾지 못했습니다. 따라서 ‘계획안이 구체화된 선도지구’와 ‘법정 구역 지정·착공 완료’를 구분해야 합니다.

자료: 고양특례시 2024년 선도지구 선정, 고양시 공고 제2026-1286호가 실린 시보, 고양시의회 2026년 6월 18일 회의록. 모두 2026년 10월 23일 재확인.

네 단지는 어떻게 2,732세대가 되나

K-apt의 공동주택 기본정보에서 백송마을 1단지는 222세대, 2단지는 862세대, 3단지는 우성 426세대와 한신 436세대로 나뉘어 관리되며, 5단지는 786세대입니다. 합계는 222+862+426+436+786=2,732세대입니다. 통합정비 구역은 네 개의 단지명으로 불리지만, 3단지 안에는 관리상 두 공동주택 기록이 있다는 점을 놓치면 합계가 맞지 않을 수 있습니다.

K-apt의 일산동구 관리비 공개 의무단지 기본정보는 동수·세대수·사용승인일·주소를 함께 제공합니다. 이 자료는 단지 식별에는 유용하지만 개별 주택형의 대지권, 현재 용적률과 권리가액까지 확정해 주지는 않습니다.

현재 단계: 가장 앞서 있지만 아직 ‘지정 고시’는 아니다

고양시는 2024년 11월 백송1·2·3·5단지를 2,732세대 선도지구로 선정했습니다. 2025년 6월에는 2035 고양 노후계획도시정비기본계획 수립 고시를 알렸고, 같은 해 10월 시 자료에는 백송 구역의 특별정비계획안 사전자문 서류가 접수됐다고 적혀 있습니다.

고양시의회 부속 자료와 회의록에 따르면 주민 측은 2026년 4월 29일 계획안을 입안 제안했고, 5월 주민공람을 거쳐 6월 시의회 의견청취 단계에 들어왔습니다. 시의회 건설교통위원회는 6월 18일 안건을 다뤘고, 6월 19일 찬성 의견을 채택했습니다. 이는 법정 절차가 진전됐다는 뜻이지만, 위원회 의견과 본회의 의견 채택 자체가 특별정비구역 지정 고시는 아닙니다.

2026년 8월에는 경관위원회 조건부 가결이 있었다는 전문 매체 보도도 나왔습니다. 다만 최종 상태를 판단하는 기준은 고양시의 특별정비계획 결정·특별정비구역 지정 고시입니다. 이번 조사에서 그 최종 고시를 확인하지 못했으므로, 착공·이주·조합설립까지 끝난 것처럼 쓰면 단계가 과장됩니다.

3,686세대 계획안에서 읽을 것과 읽지 말아야 할 것

기존 2,732세대에서 계획안 3,686세대로 늘어나는 단순 차이는 954세대입니다. 하지만 이 954세대를 모두 일반분양 물량으로 볼 수는 없습니다. 임대주택, 공공기여, 보류지, 조합원 분양, 기반시설 조정과 설계 변경이 반영되면 실제 일반분양 규모는 달라집니다.

고양시의회 회의록은 백송 구역의 현황 용적률을 약 155%, 제안 용적률을 약 299%로 설명합니다. 현황 대비 숫자 폭만 보면 여유가 있어 보이지만, 실제 사업성은 용적률 하나로 결정되지 않습니다. 공공기여, 공사비, 금융비, 기반시설 확충, 평형 구성, 일반분양가와 사업 기간을 함께 봐야 합니다. 최고 49층 역시 공개된 계획안의 배치 구상이지 모든 동의 확정 높이로 읽어서는 안 됩니다.

분담금 2억8,300만원 언급, 그대로 믿으면 안 되는 이유

시의회 회의록에는 전용 84㎡ 사례를 묻는 질의에 대해 약 2억8,300만원, 종전가치 약 5억6,200만원, 종후 분양가치 약 8억4,600만원이라는 답변이 나옵니다. 같은 답변은 비례율을 약 1.02라고 설명하고, 공람안 검색 결과에는 추정 비례율 102.75%가 제시됩니다.

이 숫자는 개인별 확정 통지액이 아니라 제안서의 대표 시나리오입니다. 더구나 5억6,200만원과 8억4,600만원의 단순 차이는 약 2억8,400만원이고, 종전자산에 102.75%를 곱해 권리가액을 계산하면 또 다른 값이 됩니다. 회의 답변의 반올림·기준 주택형·권리가액 정의가 한 표로 정렬돼 있지 않으므로, 이 숫자를 특정 소유자의 분담금으로 옮겨 적을 수 없습니다.

따라서 지금 가능한 결론은 “84㎡ 예시가 제안서와 시의회에서 논의됐다”까지입니다. 신규 매수자는 매매가에 이 추정 분담금만 더하지 말고 취득세, 대출이자, 이주비 이자, 임시 거주비와 사업 지연 비용을 별도 항목으로 계산해야 합니다.

백마학원가 생활권: 가깝다는 말보다 경로를 확인하자

백송1·2·3·5단지는 백석동 1183·1186·1187·1190 일대에 퍼져 있습니다. 백마학원가로 불리는 마두동 상업·학원 집적지와 같은 동부 일산 생활권이지만, 네 단지의 출입구와 목적 학원 위치에 따라 실제 이동 경로는 달라집니다. 강촌로·백석로 등 간선도로 횡단, 교차로 대기와 버스 이용 여부도 체감 접근성을 바꿉니다.

경기도고양교육지원청은 2026년 10월 7일 기준 학원·교습소 현황을 공개했습니다. 이번 글은 그 최신 게시 여부를 확인했지만, 주소를 출입구 기준 반경으로 지오코딩하지 않은 상태에서 “몇 곳”이라는 숫자를 만들지는 않았습니다. 학원 수는 운영·폐원과 중복 과정 행을 정리한 뒤 동일 경계로 집계해야 비교할 수 있습니다.

학교도 가까워 보이는 학교와 실제 배정 학교가 같다고 단정해서는 안 됩니다. 초등 통학구역과 중학교 배정 방식은 학년도별 교육지원청 공고를 확인해야 하며, 재건축 기간에는 학교 수용계획과 이주가 따로 움직일 수 있습니다. 자녀가 있는 가구라면 계약 전 최신 배정 공고와 실제 횡단 경로를 함께 확인하는 편이 안전합니다.

교통·생활 인프라와 공사 기간의 비용

백송마을은 백석동의 지하철 3호선·버스 생활권, 일산병원과 상업시설을 이용하기 쉬운 위치입니다. 반대로 대규모 통합정비가 현실화되면 이주 수요, 공사차량, 주변 도로와 학교·공원·상하수도 수용력이 핵심 제약이 됩니다. 고양시도 2025년 후속 설명에서 인구 증가에 맞춘 도로·공원·상하수도·생활 SOC 검토가 필요하다고 밝혔습니다.

재건축 전 실거주 편의와 공사 후 신축 가치만 비교하면 중간 비용이 빠집니다. 이주 시점이 확정되기 전에도 전월세 대체 주거비, 이사비, 대출 만기와 금리 조건을 따로 점검해야 합니다. 공사 기간을 특정 연도로 확정할 공식 착공 고시는 아직 확인되지 않았습니다.

정책과 권리: 선도지구 특례가 개인 권리를 자동 확정하지 않는다

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법은 통합정비와 특별정비구역의 법적 틀을 마련합니다. 그러나 선도지구 선정과 계획안 접수만으로 모든 소유자가 같은 분양 자격을 얻거나, 전매·세금·대출 규제가 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.

매수 전에는 개별 등기의 소유 형태와 대지권, 권리산정 기준일, 조합설립추진위원회 및 조합 동의 절차, 향후 고시문에 적힐 구역 경계를 확인해야 합니다. 회의록에는 주민제안 때 50% 이상, 조합 구성 때 70% 동의가 논의됐지만, 실제 적용 요건은 최종 사업 방식과 당시 법령·고시를 다시 대조해야 합니다.

비교할 때 유용한 인근 사례

같은 동부 일산에서 강촌마을 3·5·7·8단지는 다른 규모와 사업 구조를 가진 선도지구이고, 백마마을 3·4·5·6단지는 후속 절차를 밟는 별도 구역입니다. 단지 수와 입지가 비슷해 보여도 기존 용적률, 대지권, 사업 방식과 공공기여가 다르므로 분담금이나 속도를 그대로 대입하면 안 됩니다.

결론: ‘빠른 구역’과 ‘확정된 사업’을 구분하자

백송마을 1·2·3·5단지의 강점은 일산 선도지구 가운데 주민제안, 공람과 시의회 의견청취까지 구체적인 계획안이 공개됐다는 점입니다. 2,732세대의 큰 통합 규모, 약 155%로 설명된 현황 용적률과 3,686세대 제안은 사업 검토의 실질 자료가 됩니다.

반면 아직 확인해야 할 핵심은 특별정비구역 최종 고시, 확정된 공급·임대·공공기여 구성, 추진 주체의 법정 상태, 개별 종전자산평가와 분양가입니다. 지금의 약 2억8천만원대 언급은 개인별 확정 분담금이 아니라 계획안의 대표 예시입니다. 새 고시와 분담금 안내가 나오기 전에는 수익을 보장하는 숫자로 쓰지 않는 것이 맞습니다.

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확인한 주요 출처

• 고양특례시, 일산신도시 노후계획도시정비 선도지구 4곳 선정 — 2024-11-27
• 고양특례시, 2035 고양 노후계획도시정비기본계획 수립 고시 — 2025-06-06
• 고양특례시, 일산신도시 재정비 후속사업 주민설명회 — 2025-10-29
• 고양시보, 고양시 공고 제2026-1286호 — 2026-05-11
• 고양시의회 제304회 건설교통위원회 회의록 — 2026-06-18
• K-apt, 일산동구 공동주택 기본정보 — 2026-10-23 재확인
• 경기도고양교육지원청, 2026년 10월 학원·교습소 현황 — 2026-10-07 게시

자료 확인일: 2026년 10월 23일. 이미지 2종은 위 공개자료를 바탕으로 AnnStory가 직접 제작했습니다. 이 글은 일반 정보이며 개별 물건의 투자·법률·세무 판단을 대신하지 않습니다.