목동11단지 정비구역 결정도 · 출처: 서울특별시·국토교통부 토지이음
목동11단지는 이제 ‘정비구역 지정을 기다리는 단지’가 아닙니다. 서울시는 2025년 11월 13일 정비구역을 지정했고, 양천구는 2026년 1월 22일 사업시행자를 지정했습니다. 다만 이 두 단계가 사업시행계획인가나 관리처분인가, 착공을 뜻하는 것은 아닙니다. 이 글은 2026년 10월 22일 확인 가능한 공식 자료만으로 현재 위치와 숫자의 의미를 나눠 봅니다.
한눈에 보는 목동11단지
| 항목 | 공식 확인값 | 해석 |
|---|---|---|
| 위치 | 서울 양천구 신정동 325, 목동동로 10 | 단지 주소 기준 |
| 기존 규모 | 19개 동, 1,595세대 | K-apt 단지정보 |
| 사용승인일 | 1988년 10월 3일 | K-apt 단지정보 |
| 정비구역 면적 | 128,668.4㎡ | 정비계획 사업개요 |
| 계획 세대수 | 2,679세대 | 분양 2,327세대, 임대 352세대 |
| 계획 밀도·높이 | 용적률 300%, 건폐율 18%, 최고 41층·139m | 현재 정비계획 기준 |
| 확인된 단계 | 정비구역 지정, 사업시행자 지정 | 사업시행계획인가 전 단계로 봐야 함 |
1,595세대에서 2,679세대로, 순증 1,084세대의 뜻
기존 1,595세대와 계획 2,679세대를 단순 비교하면 1,084세대가 늘어납니다. 그러나 순증 1,084세대는 일반분양 물량과 같지 않습니다. 공식 계획에는 임대 352세대가 포함돼 있고, 분양 2,327세대 역시 기존 소유자의 권리 배정과 일반분양을 합친 개념입니다. 실제 일반분양 수는 종전자산 평가, 조합원 분양 신청, 설계 변경과 인허가를 거쳐야 좁혀집니다.
면적별 분양 계획은 전용 60㎡ 이하 597세대, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 1,008세대, 85㎡ 초과 722세대입니다. 합계는 2,327세대입니다. 이 구성도 정비계획의 현재안이며, 사업시행계획인가 과정에서 달라질 수 있습니다.
사업시행자 지정은 무엇이 달라졌다는 뜻인가
양천구 고시 제2026-6호는 2026년 1월 22일 목동11단지 재건축정비사업의 사업시행자 지정을 알렸습니다. 「도시 및 주거환경정비법」 제27조는 일정 요건을 갖춘 신탁업자 등을 지정개발자로 정해 정비사업을 시행하게 할 수 있는 근거입니다. 따라서 현재 핵심은 ‘누가 사업을 추진할지’가 행정적으로 정해졌다는 점입니다.
반대로 이 지정만으로 설계, 공사비, 조합원 분양가, 이주·철거 시점이 확정되지는 않습니다. 이후 사업시행계획인가와 관리처분계획인가에서 사업비와 권리 배분이 구체화돼야 합니다.
300% 용적률과 최고 41층은 확정 입주안이 아니다
서울시 사업개요에는 대지 102,335.3㎡, 건축면적 18,391㎡, 연면적 504,322㎡, 건폐율 18%, 용적률 300%, 지하 3층·지상 최고 41층·높이 139m가 제시돼 있습니다. 이는 현재 정비계획이 허용하는 큰 틀을 읽는 데 유용합니다.
정비구역 전체 128,668.4㎡를 기존 1,595세대로 나누면 세대당 약 80.67㎡, 공동주택 대지 102,335.3㎡를 나누면 약 64.16㎡입니다. 두 값은 모두 단지 전체를 균등하게 나눈 설명용 평균일 뿐, 특정 소유자의 대지권이나 새 아파트 배정 면적이 아닙니다.
분담금은 아직 숫자로 쓰지 않는 편이 정확하다
개별 분담금을 계산하려면 최소한 종전자산 평가액, 조합원 분양가, 총사업비, 일반분양 수입, 금융비용, 공공기여와 비례율이 같은 기준일로 맞춰져야 합니다. 현재 공개 공식 자료만으로는 이 입력값들이 갖춰지지 않았습니다. 그러므로 ‘세대수 증가’나 ‘용적률 300%’만으로 분담금을 추정하면 오차가 커집니다.
- 먼저 사업시행계획의 총 연면적·주택형·주차 계획을 확인합니다.
- 추정분담금 통지서에서는 평가 기준일과 비례율 가정을 봅니다.
- 공사비는 3.3㎡당 단가만이 아니라 공사 범위·물가 조정·금융비용을 함께 봅니다.
- 개별 판단은 등기상 대지권과 실제 소유 주택형을 기준으로 해야 합니다.
2033년 8월은 목표 일정이지 보장된 입주일이 아니다
서울시 사업개요는 사업 완료 목표를 2033년 8월로 제시하면서도 토지등소유자의 추진 의사, 인허가 절차와 시장 상황에 따라 달라질 수 있다고 명시합니다. 정비사업 일정은 사업시행계획인가, 관리처분, 이주·철거, 착공 단계마다 변수가 큽니다. 매수나 이주 계획에서 이 날짜를 확정 입주일로 사용해서는 안 됩니다.
입지 판단은 주소와 동선부터 따로 확인
목동11단지는 행정동상 신정동이고 도로명 주소는 목동동로 10입니다. 같은 ‘목동 생활권’이라도 동별 출입구와 버스정류장, 학교 배정, 학원가 접근 동선은 다를 수 있습니다. 이번 공식 정비자료는 학교 배정이나 출입구별 보행 시간을 확정하지 않으므로, 실제 거주 판단에서는 교육청 배정 공고와 지도상 출입구를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
다음에 확인할 문서
- 사업시행계획인가 고시: 동 배치, 주택형, 주차, 총 연면적과 기반시설의 구체화
- 감정평가·추정분담금 자료: 종전자산과 조합원 분양가의 같은 기준일 비교
- 관리처분계획인가 고시: 권리 배분과 분담금 구조의 구체화
- 시공자 선정·도급계약: 공사 범위, 공사비와 물가 조정 조건
목동 다른 단지와 비교할 때
목동 재건축은 단지마다 정비계획 수치와 행정 단계가 다릅니다. 다른 단지의 세대수나 공사비를 목동11단지에 그대로 대입하지 말고, 비교의 출발점만 참고하세요. AnnStory의 목동9단지 재건축 분석과 목동10단지 재건축 분석도 각 단지의 공식 문서를 따로 읽은 결과입니다.
정리
목동11단지는 2025년 11월 정비구역 지정에 이어 2026년 1월 사업시행자 지정까지 확인됐습니다. 현재 정비계획은 1,595세대를 2,679세대로 재편하고 용적률 300%, 최고 41층을 제시합니다. 다만 일반분양 수, 개인별 권리가액, 분담금과 입주 시점은 확정되지 않았습니다. 지금은 ‘계획 규모’와 ‘사업시행자 지정’까지를 확정 사실로 보고, 다음 인가 문서에서 비용과 권리의 구체화를 확인할 단계입니다.
자료와 확인일
- 국토교통부 토지이음, 서울특별시 고시 제2025-628호 — 정비구역 지정, 2025년 11월 13일
- 양천구, 사업시행자 지정 고시 제2026-6호 — 2026년 1월 22일
- 서울시 정비사업 정보몽땅, 목동11단지 사업개요 — 계획 세대수·밀도·높이
- 서울시 정비사업 정보몽땅, 신속통합기획 추진현황 — 구역면적·계획 세대수·고시일
- K-apt 공동주택관리정보시스템 — 기존 19개 동·1,595세대·사용승인일
공식 자료 확인일: 2026년 10월 22일. 정비계획과 일정은 후속 인허가에 따라 바뀔 수 있습니다.
