2026년 9월 8일 기준으로 주택 전세·월세 중개보수는 ‘표에 적힌 금액을 무조건 내는 정찰가’가 아니라, 법령과 시·도 조례가 정한 상한 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정하는 금액입니다. 월세는 보증금과 월차임을 일정 방식으로 합산해 거래금액을 먼저 계산하고, 별도 약정이 없다면 중개보수 지급시기는 거래대금 지급이 완료된 날을 기준으로 봅니다. 이 글은 현행 「공인중개사법」 제32조, 같은 법 시행령 제27조의2, 시행규칙 제20조와 별표 1·2를 중심으로 전세·월세 계약에서 실제로 확인해야 할 계산 순서와 지급시점을 정리합니다.
가장 먼저 구분해야 할 것은 상한요율과 실제 보수입니다. 예를 들어 거래금액 3억 원인 주택 임대차의 상한요율이 1천분의 3이라고 해서 누구나 반드시 90만 원을 내는 것은 아닙니다. 90만 원은 그 조건에서 산출되는 법령상 상한 범위의 금액이고, 실제 중개보수는 그 범위 안에서 협의됩니다. 또 시행규칙은 주택 중개보수를 중개의뢰인 쌍방에게서 각각 받을 수 있도록 규정하므로, 임대인과 임차인에게 적용되는 한도는 서로 별개로 계산합니다.
이 점은 단순한 표현상의 차이가 아닙니다. 법제처는 2025년 12월 30일 법령해석례에서 주택 중개보수를 정할 때 개업공인중개사가 중개의뢰인과 협의해야 한다는 취지를 분명히 했습니다. 따라서 계약서 작성 단계에서 ‘요율표에 있으니 자동으로 이 금액’이라고 이해하기보다, 적용 거래금액·상한요율·최종 합의액·지급시기를 각각 확인해 두는 편이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
1. 2026년 현재 주택 임대차 중개보수 상한은 어떻게 정해지나
현행 「공인중개사법 시행규칙」은 2026년 8월 28일 시행본입니다. 주택 중개보수는 시행규칙 제20조제1항과 별표 1의 범위 안에서 시·도 조례로 정하고, 그 조례가 정한 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 결정합니다. 별표 1의 주택 중개보수 상한요율 표 자체에는 ‘신설 2021년 10월 19일’이라고 표시돼 있습니다. 따라서 2026년 8월 28일이라는 날짜는 현재 확인해야 할 시행규칙의 시행일이며, 그 날짜에 모든 요율 구간이 새로 바뀌었다는 뜻으로 읽으면 안 됩니다.
| 주택 임대차 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 1천분의 5(0.5%) | 20만 원 |
| 5천만 원 이상 1억 원 미만 | 1천분의 4(0.4%) | 30만 원 |
| 1억 원 이상 6억 원 미만 | 1천분의 3(0.3%) | 별도 정액 한도 없음 |
| 6억 원 이상 12억 원 미만 | 1천분의 4(0.4%) | 별도 정액 한도 없음 |
| 12억 원 이상 15억 원 미만 | 1천분의 5(0.5%) | 별도 정액 한도 없음 |
| 15억 원 이상 | 1천분의 6(0.6%) | 별도 정액 한도 없음 |
표를 읽을 때는 세 가지를 함께 봐야 합니다. 첫째, 구간별 요율은 상한입니다. 둘째, 5천만 원 미만과 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간에는 각각 20만 원, 30만 원의 정액 한도도 함께 적용됩니다. 셋째, 주택의 중개보수는 시·도 조례가 법령 범위 안에서 정하므로 실제 계약 지역의 조례를 마지막에 확인해야 합니다. 서울특별시의 현재 안내 페이지도 위와 같은 주택 임대차 구간을 제시하면서 ‘거래금액 × 상한요율 이내에서 협의’라는 적용기준을 안내하고 있습니다.
따라서 온라인 계산기의 숫자 하나만 보고 확정 금액으로 받아들이기보다, 계산기가 어떤 지역 조례와 어떤 거래금액 환산식을 사용했는지 확인하는 것이 안전합니다. 같은 보증금과 월세라도 주택인지 오피스텔인지, 오피스텔이라면 시행규칙상 별도 요율 적용 요건을 충족하는지에 따라 계산 구조가 달라질 수 있습니다.
2. 월세는 ‘보증금 + 월세 몇 개월분’으로 거래금액을 환산한다
전세처럼 보증금만 있는 임대차는 비교적 단순합니다. 보증금이 거래금액이 되고, 해당 구간의 상한요율을 적용하면 됩니다. 월세처럼 보증금 외에 월차임이 있는 경우에는 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제5항의 환산 규칙을 먼저 적용합니다.
기본식은 보증금 + (월차임 × 100)입니다. 다만 이 방식으로 계산한 금액이 5천만 원 미만이면 그대로 확정하지 않고, 보증금 + (월차임 × 70)으로 다시 계산한 금액을 거래금액으로 사용합니다. 이 ‘100배를 먼저 계산한 뒤 5천만 원 미만이면 70배로 재계산’하는 순서를 빠뜨리면 소액 월세에서 중개보수 상한이 잘못 계산될 수 있습니다.
예시 1: 보증금 3천만 원, 월세 80만 원
먼저 3천만 원 + (80만 원 × 100) = 1억1천만 원입니다. 5천만 원 이상이므로 70배 재계산 규칙은 적용하지 않습니다. 1억 원 이상 6억 원 미만 구간의 상한요율 0.3%를 적용하면 33만 원입니다. 따라서 이 사례에서 한쪽 중개의뢰인에게 적용되는 보수는 33만 원 이내에서 협의하는 구조입니다.
예시 2: 보증금 1천만 원, 월세 50만 원
1천만 원 + (50만 원 × 100) = 6천만 원입니다. 이 금액은 5천만 원 이상이므로 6천만 원을 거래금액으로 봅니다. 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간의 상한요율은 0.4%이고, 계산값은 24만 원입니다. 이 구간의 정액 한도 30만 원보다 낮으므로 상한은 24만 원이 됩니다.
예시 3: 보증금 500만 원, 월세 30만 원
먼저 500만 원 + (30만 원 × 100) = 3천500만 원입니다. 5천만 원 미만이므로 100배 결과를 그대로 쓰지 않고 70배로 다시 계산합니다. 500만 원 + (30만 원 × 70) = 2천600만 원입니다. 이 거래금액에 0.5%를 적용하면 13만 원이고, 20만 원 정액 한도보다 낮으므로 이 사례의 보수 상한은 13만 원입니다.
여기서 중요한 것은 ‘월세 30만 원이면 무조건 70배’가 아니라는 점입니다. 먼저 100배 방식으로 계산한 뒤 그 결과가 5천만 원 미만인지 확인해야 합니다. 이 순서를 기억하면 보증금과 월세가 바뀌어도 계산을 재현할 수 있습니다.
3. 전세는 거래금액 구간만 정확히 잡으면 계산이 단순하다
전세는 월차임이 없으므로 보증금 자체를 거래금액으로 보는 것이 기본입니다. 예를 들어 전세보증금 7천만 원이면 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간에 해당합니다. 7천만 원 × 0.4% = 28만 원이고, 정액 한도 30만 원보다 작으므로 상한은 28만 원입니다.
전세보증금 3억 원이면 1억 원 이상 6억 원 미만 구간이므로 3억 원 × 0.3% = 90만 원이 계산상 상한입니다. 다시 말하지만 90만 원은 ‘자동 청구액’이 아니라 해당 조건에서 넘을 수 없는 범위를 계산한 값입니다. 실제 금액은 이 범위 안에서 협의합니다.
전세보증금 7억 원이면 6억 원 이상 12억 원 미만 구간의 0.4%가 적용되어 280만 원이 계산상 상한이 됩니다. 금액이 커질수록 ‘몇 퍼센트냐’보다 어느 구간에 들어가는지부터 확인해야 합니다. 경계값인 1억 원, 6억 원, 12억 원, 15억 원에서 구간이 바뀌기 때문에 단순히 이전 계약 때의 요율을 그대로 대입하면 오류가 날 수 있습니다.
4. ‘상한요율’은 왜 정찰가가 아닌가
「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항은 주택 중개보수의 한도를 별표 1로 두면서도, 실제 금액은 시·도 조례의 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 결정하도록 규정합니다. 법제처 2025년 12월 30일 법령해석례도 중개보수를 결정할 때 협의가 필요하다는 점을 확인했습니다.
계약 실무에서는 이 규정을 ‘무조건 깎아야 한다’는 뜻으로 이해할 필요도 없고, 반대로 ‘상한요율이 곧 법정 확정요금’이라고 이해해서도 안 됩니다. 핵심은 중개의뢰인이 적용 근거를 알고 최종 보수에 동의했는지입니다. 계약 전에 중개사무소가 제시한 요율과 예상 금액을 확인하고, 거래조건이 변경되면 최종 계산도 다시 확인하는 편이 좋습니다.
특히 월세 계약은 보증금이나 월차임이 협상 과정에서 달라지면 거래금액 환산값도 달라집니다. 처음 집을 보러 갔을 때 계산한 금액과 최종 계약서의 보증금·월세가 다르면, 중개보수 역시 최종 계약조건을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
5. 임대인과 임차인이 내는 금액은 각각의 상한을 따로 본다
시행규칙 제20조제1항은 주택 중개보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받을 수 있도록 규정합니다. 예를 들어 동일한 3억 원 전세계약에서 한쪽의 계산상 상한이 90만 원이라고 해서 임대인과 임차인이 합쳐 총 90만 원만 부담한다는 의미가 아닙니다. 각 중개의뢰인에게 적용되는 보수 한도를 별도로 판단합니다.
다만 각자에게 적용되는 실제 보수 역시 상한 범위 안에서 협의해야 합니다. ‘쌍방에게 각각 받을 수 있다’는 규정과 ‘협의하여 결정한다’는 규정이 동시에 적용되는 구조입니다. 중개사무소가 안내한 금액을 확인할 때는 임대인 측 금액과 임차인 측 금액을 합산한 총액인지, 본인이 부담할 금액인지 표현을 구분해서 확인하는 것이 좋습니다.
6. 중개보수는 언제 내나: 약정이 우선, 없으면 거래대금 지급 완료일
중개보수 지급시기는 「공인중개사법 시행령」 제27조의2가 정합니다. 우선 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이에 지급시기에 관한 약정이 있으면 그 약정에 따릅니다. 별도 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날이 지급시기가 됩니다.
주택 임대차에서는 통상 계약금·중도금·잔금의 지급 구조가 있을 수 있으므로, ‘계약서에 서명한 날 무조건 지급’ 또는 ‘입주 후 언제든 지급’처럼 일률적으로 단정하면 정확하지 않습니다. 계약서나 중개보수 확인 문서에 지급시기를 따로 정했다면 그 약정을 먼저 확인하고, 약정이 없다면 거래대금 지급 완료일 기준을 확인해야 합니다.
실무적으로는 계약서 작성 당일 중개보수 금액만 정하고 지급시기를 명확히 적지 않는 경우가 있습니다. 이런 경우 나중에 “계약일에 내기로 했다” 또는 “잔금일에 내는 줄 알았다”는 인식 차이가 생길 수 있으므로, 금액과 함께 지급일도 문자나 서면으로 명확히 남겨 두는 것이 분쟁 예방에 유리합니다.
7. 계약이 깨지면 중개보수도 무조건 없어질까
이 부분은 계약이 종료된 이유를 구분해야 합니다. 「공인중개사법」 제32조제1항은 개업공인중개사가 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 보수를 받을 수 있다고 하면서, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 예외를 둡니다. 즉 중개사의 귀책사유 때문에 거래가 무효·취소·해제됐다면 법이 명시한 예외가 문제됩니다.
반대로 계약 당사자의 사정으로 거래가 중단된 모든 경우에 중개보수가 자동으로 0원이 된다고 단정할 수는 없습니다. 실제 보수청구 가능 여부는 중개가 어느 단계까지 이뤄졌는지, 계약이 성립했는지, 어떤 사유로 종료됐는지, 당사자와 중개사 사이에 어떤 약정이 있었는지 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 계약 해제와 중개보수 문제는 단순 요율표 계산과 별도의 법률 쟁점으로 봐야 합니다.
계약금 해제·특약이 함께 문제되는 경우에는 AnnStory의 부동산 매매계약 특약과 계약금 해제 체크리스트처럼 계약 자체의 해제 구조를 먼저 확인한 뒤 중개보수 문제를 분리해 보는 것이 안전합니다.
8. ‘중개보수’와 ‘실비’는 같은 항목이 아니다
공인중개사법과 시행규칙은 중개보수와 일정한 실비를 구분합니다. 중개대상물의 권리관계 확인이나 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용 등 법령에서 정한 범위의 실비가 별도로 문제될 수 있습니다. 따라서 중개사무소가 중개보수 외의 비용을 청구한다면 단순히 ‘복비에 포함된 추가비’로 보지 말고, 어떤 업무에 실제로 든 비용인지와 근거를 확인해야 합니다.
특히 권리관계 확인은 임차인에게 중요한 영역입니다. 다가구주택처럼 선순위 임차보증금과 권리관계 확인이 핵심인 계약에서는 단순히 중개보수 금액만 비교할 것이 아니라 중개대상물 확인·설명 내용도 함께 살펴야 합니다. 관련 쟁점은 다가구 전세계약 전 선순위 보증금 확인과 공인중개사 설명의무에서 별도로 정리했습니다.
실비를 확인할 때는 누가 부담하는 비용인지도 법령 문구와 함께 봐야 합니다. 시행규칙 제20조제2항은 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용을 실비 범위로 두고, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부해 청구하도록 규정합니다. 권리관계 확인에 드는 실비는 매도·임대 등 권리를 이전하려는 중개의뢰인에게, 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 실비는 매수·임차 등 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 청구하는 구조를 구분하고 있습니다.
따라서 중개사무소에서 중개보수 외 비용을 안내받았다면 금액만 합산해서 보지 말고, 중개보수인지 실비인지, 실비라면 어떤 업무에 사용됐는지, 영수증 등 비용 근거가 있는지를 나눠 확인하는 것이 좋습니다. 중개보수 상한요율을 지켰다는 사실만으로 별도의 모든 비용이 자동으로 정당해지는 것은 아니며, 반대로 법령이 인정하는 실비 항목을 중개보수와 같은 요율 계산으로 처리하는 것도 정확하지 않습니다. 계약 직전에는 ‘중개보수 합의액’과 ‘별도 실비 및 근거’를 서로 다른 줄에 적어 두면 나중에 청구 항목을 대조하기 쉽습니다.
9. 오피스텔은 주택 요율표를 그대로 대입하면 안 되는 경우가 있다
오피스텔은 실제 거주 목적으로 쓰인다고 해서 언제나 주택 별표 1을 그대로 적용하는 구조는 아닙니다. 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항은 일정 요건을 갖춘 오피스텔에 별도의 상한요율을 두고 있습니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실과 목욕시설 등 규정된 설비요건을 갖춘 오피스텔은 임대차 등의 경우 별표 2에 따라 1천분의 4의 상한요율이 적용됩니다.
위 요건에 해당하지 않는 오피스텔이나 주택 외 중개대상물은 다른 규정이 적용될 수 있습니다. 따라서 계약서 표제에 ‘오피스텔’이라고 적혀 있다는 사실 하나만 보고 주택 임대차 요율표 또는 별표 2를 자동 적용하지 말고, 전용면적과 설비요건을 확인해야 합니다. 이 구분은 중개보수 계산의 출발점이므로 계약금액 계산보다 먼저 확인하는 편이 좋습니다.
10. 계산 예시를 한 번에 비교하면 이렇게 된다
| 계약조건 | 거래금액 산정 | 계산상 상한 |
|---|---|---|
| 전세 7천만 원 | 7천만 원 | 28만 원 이내(0.4%) |
| 전세 3억 원 | 3억 원 | 90만 원 이내(0.3%) |
| 보증금 3천만 원 + 월 80만 원 | 1억1천만 원 | 33만 원 이내(0.3%) |
| 보증금 1천만 원 + 월 50만 원 | 6천만 원 | 24만 원 이내(0.4%) |
| 보증금 500만 원 + 월 30만 원 | 2천600만 원(70배 재계산) | 13만 원 이내(0.5%) |
이 표는 계산 구조를 설명하기 위한 예시입니다. 실제 지급액은 적용되는 지역 조례와 당사자·개업공인중개사 사이의 협의 내용을 확인해야 합니다. 또한 오피스텔 등 주택과 다른 요율 구조가 적용되는 물건에는 위 주택 임대차 예시를 그대로 적용하지 않습니다.
11. 계약 전에 중개보수 확인을 끝내는 순서
첫째, 중개대상물이 주택인지, 주택 외 중개대상물인지, 오피스텔이라면 별도 요율 요건에 해당하는지 확인합니다. 둘째, 전세는 보증금, 월세는 보증금과 월차임을 이용해 거래금액을 계산합니다. 셋째, 거래금액 구간에 맞는 상한요율과 정액 한도를 확인합니다. 넷째, 실제 계약 지역의 시·도 조례와 중개사무소의 안내를 비교합니다. 다섯째, 상한 범위 안에서 최종 보수액과 지급시기를 확인하고 기록합니다.
이 순서를 따르면 ‘몇 퍼센트인가’라는 질문만 남지 않습니다. 분쟁이 생기는 지점은 오히려 거래금액 환산을 잘못했거나, 상한을 정찰가로 오해했거나, 지급시기를 서로 다르게 이해했거나, 오피스텔 유형을 잘못 분류한 경우가 많습니다. 계산식 자체보다 입력값과 물건 유형을 먼저 검증하는 것이 중요합니다.
12. 임차인이라면 중개보수만큼 중요한 계약 직후 절차가 있다
중개보수 계산이 끝났다고 해서 임차인의 권리보호 절차까지 끝나는 것은 아닙니다. 주택을 인도받고 전입신고를 하는 시점, 확정일자를 갖추는 시점은 대항력과 우선변제권 판단에 직접 연결됩니다. 이 부분은 전입신고·확정일자와 대항력·우선변제권 발생 시점에서 시간 순서대로 확인할 수 있습니다.
다가구주택이나 권리관계가 복잡한 주택에서는 계약 전 확인이 더 중요합니다. 중개보수를 조금 줄이는 문제와 보증금 회수 위험을 낮추는 문제의 중요도는 같지 않습니다. 선순위 보증금, 근저당권, 임대인의 권리관계, 계약서 특약, 보증가입 가능성 등을 별도로 확인해야 합니다.
13. 임대인이 바뀌거나 계약 종료 때 보증금 문제가 생기면 별도 쟁점이다
계약 체결 때 지급한 중개보수와 계약 종료 때 발생하는 보증금 반환 문제는 다른 법률관계입니다. 임대주택의 소유자가 바뀌었을 때 누가 임대인의 지위를 승계하는지, 임차인이 어떤 경우에 이의를 문제 삼을 수 있는지는 「주택임대차보호법」의 쟁점입니다. 관련 내용은 전세·월세 집주인이 바뀐 경우 보증금 반환과 임대인 지위 승계에서 구분해 설명했습니다.
또 퇴거 과정에서 도배·장판·파손비용과 보증금 공제가 문제되는 경우에는 중개보수 요율표로 해결할 수 없습니다. 원상회복 의무와 통상손모, 손해액 증명 문제가 별도로 적용됩니다. 전세·월세 원상복구비와 통상손모·보증금 공제 기준을 함께 참고할 수 있습니다.
14. 중개보수 안내가 이상할 때 확인할 자료
금액이 예상보다 크다면 바로 ‘불법’이라고 단정하기 전에 계산 근거를 다시 확인하는 것이 좋습니다. 계약 물건이 주택인지, 적용 거래금액이 얼마인지, 월세 환산을 100배 또는 70배 중 어떤 방식으로 했는지, 적용 상한요율이 무엇인지, 지역 조례가 무엇인지 순서대로 확인합니다.
그 다음 실제 합의액과 지급시기 기록을 확인합니다. 중개사무소가 제시한 금액이 상한을 넘는 것으로 보이거나 계산 근거가 맞지 않는다면, 해당 시·군·구의 부동산중개업 담당 부서에 적용 조례와 행정상 처리절차를 문의할 수 있습니다. 다만 구체적인 금전 반환청구나 계약상 책임은 사실관계에 따라 민사상 판단이 필요할 수 있으므로 행정문의와 개별 법률분쟁을 구분해야 합니다.
중개보수 문제를 해결하는 가장 빠른 방법은 ‘복비가 비싸다’는 표현보다 계산표를 만드는 것입니다. 계약종류, 보증금, 월차임, 환산 거래금액, 적용 구간, 상한요율, 정액 한도, 합의금액, 지급일을 한 줄씩 적으면 어디에서 차이가 생겼는지 확인하기 쉬워집니다.
15. 2026년 9월 계약이라면 확인일을 기록해야 하는 이유
부동산 중개제도는 법률, 시행령, 시행규칙과 시·도 조례가 함께 작동합니다. 이 글은 2026년 9월 8일 국가법령정보센터에서 확인한 현행 「공인중개사법」, 시행령, 시행규칙을 기준으로 작성했습니다. 현행 시행규칙은 2026년 8월 28일 시행본이며, 주택 중개보수 별표 1은 2021년 10월 19일 신설된 표를 담고 있습니다.
따라서 이후 계약에서는 같은 계산식을 기억하고 있더라도 계약 체결일 기준 현행 법령과 지역 조례를 다시 확인하는 것이 안전합니다. 특히 법령의 시행일과 계약 체결일이 가까운 경우에는 개정 전·후 규정을 혼동하지 않도록 절대 날짜를 기준으로 비교해야 합니다.
16. 핵심만 다시 정리하면
주택 전세·월세 중개보수는 상한요율표가 곧 정찰가격이라는 구조가 아닙니다. 먼저 물건 유형과 거래금액을 정확히 계산하고, 법령과 지역 조례가 허용하는 상한을 찾은 다음 그 범위 안에서 실제 금액을 협의합니다. 월세는 기본적으로 보증금 + 월차임×100으로 계산하되 그 결과가 5천만 원 미만이면 보증금 + 월차임×70으로 다시 계산합니다.
지급시기는 중개사와 중개의뢰인의 약정이 우선하고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이 기준입니다. 중개사의 고의 또는 과실 때문에 거래가 무효·취소·해제된 경우에는 공인중개사법 제32조의 예외가 적용될 수 있지만, 당사자 사정으로 계약이 중단된 모든 경우에 보수가 자동 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
마지막으로 오피스텔은 주택 요율표를 무조건 적용하지 말고 시행규칙 제20조제4항의 전용면적·설비요건을 확인해야 합니다. 계약 전에 중개보수 금액뿐 아니라 계산 근거와 지급시기를 함께 적어 두면 나중에 숫자를 다시 검산하기 쉽습니다.
17. 거래금액 경계에서는 요율보다 ‘구간 판정’이 먼저다
중개보수 계산에서 자주 생기는 오류는 익숙한 요율 하나를 먼저 곱하는 것입니다. 주택 임대차는 5천만 원, 1억 원, 6억 원, 12억 원, 15억 원에서 구간이 바뀝니다. 따라서 거래금액을 먼저 확정하지 않은 채 “전세는 보통 0.3%”처럼 기억해서 계산하면 경계구간에서 결과가 달라질 수 있습니다.
예를 들어 거래금액이 9천900만 원이면 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간으로 0.4%가 적용되지만, 거래금액이 정확히 1억 원이라면 1억 원 이상 6억 원 미만 구간으로 넘어가 0.3%가 적용됩니다. 상한요율이 오히려 낮아지는 구간이 있기 때문에 거래금액이 조금 커졌다고 보수가 항상 같은 비율로 늘어나는 것은 아닙니다. 5천만 원과 1억 원 경계에서는 정액 한도 존재 여부도 함께 달라집니다.
월세 계약에서는 이 경계 판정이 한 단계 더 복잡합니다. 보증금과 월차임을 적은 계약서를 보고 바로 요율을 고르는 것이 아니라, 먼저 월세 환산식으로 거래금액을 만들어야 합니다. 100배 계산 결과가 5천만 원 미만인지에 따라 70배 재계산 여부가 갈리므로, 계약조건이 몇 만 원만 바뀌어도 다른 산식이 적용될 수 있습니다.
18. 계약조건이 바뀌면 중개보수도 최종 계약서 기준으로 다시 검산한다
집을 처음 안내받을 때 제시된 조건과 실제 서명한 계약조건이 다른 경우가 많습니다. 예를 들어 보증금 2천만 원·월세 90만 원으로 안내받았다가 협의 과정에서 보증금 3천만 원·월세 80만 원으로 바뀔 수 있습니다. 두 경우는 월세 환산 거래금액이 다르기 때문에 중개보수 계산도 달라집니다.
첫 조건은 2천만 원 + 90만 원×100 = 1억1천만 원이고, 두 번째 조건은 3천만 원 + 80만 원×100 = 역시 1억1천만 원입니다. 이 사례처럼 보증금과 월세가 달라도 환산 거래금액이 같아질 수 있습니다. 반대로 월세가 조금 낮아졌더라도 보증금이 크게 올라가면 환산 거래금액이 오를 수 있습니다. 따라서 ‘월세가 내려갔으니 복비도 내려가겠지’처럼 한 요소만 보고 판단하지 않는 것이 좋습니다.
계약서를 수정했다면 최종 보증금, 최종 월차임, 최종 거래금액 환산값을 다시 적고 상한을 재계산하십시오. 계약금 지급 전에 예상 중개보수를 확인했다면 잔금 전에 최종 계약조건으로 다시 한번 검산하는 방식이 실용적입니다.
19. 지역 조례를 확인해야 하는 이유
주택 중개보수는 「공인중개사법 시행규칙」이 전국 공통의 상한 범위를 제시하고, 구체적인 주택 중개보수와 실비의 한도 등에 필요한 사항을 시·도 조례로 정하는 구조입니다. 따라서 법령 별표만 확인하고 끝내지 않고, 거래 주택이 있는 지역의 시·도 조례 또는 공식 부동산 중개보수 안내를 함께 확인해야 합니다.
예를 들어 서울특별시는 서울부동산정보광장에서 주택·오피스텔·주택 외 중개대상물의 요율표와 적용기준을 공개하고 있습니다. 서울 안내에서도 주택 중개보수는 ‘거래금액 × 상한요율 이내에서 협의’한다고 설명하고, 월차임이 있는 경우 100배·70배 환산 순서와 지급시기를 함께 안내합니다. 다른 시·도 계약이라면 서울 표를 그대로 가져다 쓰기보다 해당 지역의 조례와 공식 안내를 확인하는 것이 맞습니다.
인터넷 검색 결과에는 과거 요율표가 오래 남아 있는 경우도 있습니다. 2021년 10월 19일 전의 고가구간 요율이 포함된 그림이나 블로그 표를 현재 기준으로 오해하면 계산이 달라질 수 있습니다. 공식 법령과 지방자치단체의 현재 안내 페이지를 우선하고, 화면에 표시된 시행일·개정일을 확인하는 이유가 여기에 있습니다.
20. 중개보수 협의에서는 숫자 세 개를 구분해 기록한다
계약 전에는 최소한 계산상 상한액, 중개사무소 제시액, 최종 합의액을 구분해 적는 것이 좋습니다. 세 숫자가 같을 수도 있지만 법적 의미는 다릅니다. 계산상 상한액은 넘을 수 없는 범위를 확인하기 위한 숫자이고, 제시액은 중개사무소가 요구하거나 안내한 금액이며, 최종 합의액은 당사자가 실제 지급하기로 정한 금액입니다.
예를 들어 3억 원 전세의 계산상 상한이 90만 원이고 중개사무소가 80만 원을 제시해 75만 원으로 협의됐다면, 세 숫자를 모두 남기는 편이 나중에 설명하기 쉽습니다. 단순히 ‘복비 75만 원’만 적어 두면 왜 그 금액이 됐는지 기억하기 어렵지만, 거래금액 3억 원·상한 90만 원·제시 80만 원·합의 75만 원으로 기록하면 계산 근거가 분명해집니다.
지급시기도 같은 방식으로 기록할 수 있습니다. ‘계약일’, ‘잔금일’, ‘거래대금 지급 완료일’은 서로 같은 날일 수도 있고 다를 수도 있습니다. 시행령은 약정이 있으면 약정을 우선하므로, 지급일을 따로 정했다면 그 날짜를 보수 금액과 함께 남겨 두는 것이 좋습니다.
21. 소액 월세에서 70배 규칙을 놓치지 않는 계산표
소액 월세는 계산 순서를 한 줄씩 적으면 실수가 줄어듭니다. 첫째, 보증금에 월차임×100을 더합니다. 둘째, 결과가 5천만 원 이상이면 그 값을 거래금액으로 사용합니다. 셋째, 결과가 5천만 원 미만이면 월차임×70으로 다시 계산해 보증금과 합산합니다. 넷째, 최종 거래금액이 어느 구간에 들어가는지 확인합니다. 다섯째, 상한요율을 곱하고 정액 한도가 있는 구간이면 한도액과 비교합니다.
보증금 1천만 원·월세 35만 원을 예로 들면 1천만 원 + 35만 원×100 = 4천500만 원입니다. 5천만 원 미만이므로 다시 1천만 원 + 35만 원×70 = 3천450만 원으로 계산합니다. 5천만 원 미만 구간의 0.5%는 17만2천500원이고 20만 원 한도보다 작으므로 계산상 상한은 17만2천500원입니다.
보증금 1천500만 원·월세 35만 원이라면 첫 계산이 5천만 원입니다. 시행규칙은 100배 합산금액이 5천만 원 미만인 경우에 70배로 다시 계산하도록 규정하므로, 정확히 5천만 원이면 70배 재계산 대상이 아닙니다. 따라서 이 사례는 거래금액 5천만 원으로 보고 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간을 적용합니다. 5천만 원×0.4% = 20만 원이므로 계산상 상한은 20만 원입니다.
이 두 사례는 보증금 차이가 500만 원이지만 산식 자체가 달라지는 경계를 보여 줍니다. ‘대략 계산’은 집을 알아보는 단계에서는 편리하지만, 실제 계약 직전에는 정확한 금액으로 다시 계산할 필요가 있습니다.
22. 고액 전세에서는 요율 구간이 다시 올라간다
1억 원 이상 6억 원 미만 주택 임대차는 0.3%지만 6억 원 이상 12억 원 미만은 0.4%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6%로 상한요율이 단계적으로 올라갑니다. 따라서 1억 원 이상 구간의 0.3%를 고액 전세에도 계속 적용해서는 안 됩니다.
예를 들어 전세보증금 5억9천만 원은 0.3% 구간이므로 계산상 상한이 177만 원입니다. 전세보증금이 6억 원이면 0.4% 구간으로 들어가 240만 원이 계산상 상한이 됩니다. 경계에서 상한이 크게 달라질 수 있으므로 계약금액이 구간 경계에 가까울수록 표를 직접 확인하는 것이 좋습니다.
다만 이 경우에도 상한은 상한일 뿐입니다. 실제 중개보수는 해당 지역 조례가 정한 요율한도 안에서 협의합니다. 고가 거래라는 이유만으로 상한액이 자동 확정되는 것은 아니며, 반대로 임의로 상한을 넘는 금액을 정할 수도 없습니다.
23. 보수 계산과 중개사의 확인·설명의무를 따로 본다
중개보수가 적정하게 계산됐다는 사실과 중개가 적정하게 이뤄졌다는 사실은 같은 문제가 아닙니다. 임차인은 중개보수 금액을 확인하는 동시에 중개대상물의 권리관계와 계약조건에 대한 확인·설명도 살펴야 합니다. 특히 다가구주택에서는 선순위 보증금과 다른 임차인의 권리관계가 보증금 회수 위험에 영향을 줄 수 있으므로 비용 협상보다 먼저 확인할 정보가 있습니다.
반대로 중개 과정에 문제가 있다고 느낀다고 해서 중개보수를 임의로 0원으로 계산해도 된다는 뜻은 아닙니다. 공인중개사법 제32조의 보수청구 원칙과 중개사 귀책사유 예외, 별도의 손해배상 책임은 사실관계에 따라 구분해야 합니다. 보수 상한 초과 문제인지, 확인·설명의무 위반 문제인지, 계약 해제 책임 문제인지 쟁점을 나눠 확인하는 것이 중요합니다.
24. 계약 당일 5분 점검표
| 확인 항목 | 적어 둘 내용 |
|---|---|
| 물건 유형 | 주택 / 오피스텔 / 그 밖의 중개대상물 |
| 최종 계약조건 | 보증금, 월차임, 계약 체결일 |
| 환산 거래금액 | 전세금 또는 보증금+(월차임×100/70) |
| 적용 기준 | 해당 구간 상한요율, 정액 한도, 지역 조례 |
| 합의 내용 | 최종 중개보수 금액과 지급일 |
이 점검표를 작성한 뒤 계약서의 금액과 다시 대조하면 계산 오류를 찾기 쉽습니다. 특히 월세 환산값과 오피스텔 분류는 단순한 산술보다 법적 적용대상을 잘못 고르는 오류가 더 큰 차이를 만들 수 있으므로 반드시 별도로 확인하십시오.
25. 계산 결과를 확인할 때 마지막으로 볼 세 가지
중개보수 계산을 마쳤다면 마지막에는 세 가지를 다시 확인하십시오. 첫째, 계산에 사용한 거래금액이 최종 계약서와 일치하는지 확인합니다. 둘째, 적용한 상한요율과 한도액이 계약 체결일 현재의 법령·지역 조례에 맞는지 확인합니다. 셋째, 계산상 상한액과 실제 합의액을 구분해 기록합니다. 이 세 단계가 맞으면 단순 계산기 결과보다 재검산이 쉽습니다.
특히 온라인 계산기는 편리하지만 입력한 물건 유형과 지역이 맞는지 사용자가 확인해야 합니다. 주택으로 입력해야 할 계약을 오피스텔로 넣거나, 오피스텔을 일반 주택으로 넣으면 산술 계산이 정확해도 적용 규정이 잘못될 수 있습니다. 월세 역시 보증금과 월차임의 단위를 잘못 입력하면 100배·70배 환산값이 크게 달라집니다.
중개보수에 이견이 생겼을 때는 감정적인 표현보다 계산 과정을 문서화하는 편이 효과적입니다. ‘최종 보증금 → 최종 월차임 → 환산 거래금액 → 적용 구간 → 상한요율 → 정액 한도 → 계산상 상한 → 합의액 → 지급일’ 순으로 적으면 어느 단계에서 차이가 발생했는지 확인할 수 있습니다. 중개사무소와의 설명이 다를 경우에도 이 순서를 기준으로 질문하면 쟁점을 빠르게 좁힐 수 있습니다.
중개보수는 이사비·보증금·대출비용처럼 계약 과정의 여러 비용 중 하나입니다. 금액 자체만 줄이는 데 집중하기보다 권리관계 확인, 계약조건, 전입신고·확정일자 등 임차인 보호 절차를 함께 챙기는 것이 중요합니다. 계산이 맞더라도 계약의 안전성이 자동으로 확보되는 것은 아니므로 비용과 권리보호를 별개의 체크리스트로 관리하는 편이 좋습니다.
마지막으로 계산 과정에서 소수점 단위나 원 단위 처리 방식이 문제되면, 중개사무소에 적용한 거래금액과 요율, 실제 청구액을 숫자로 적어 달라고 요청해 서로 같은 계산식을 보고 있는지 확인하십시오. 상한을 넘지 않는 범위에서도 최종 합의액은 달라질 수 있으므로, 계산값과 합의값을 한 숫자로 섞지 않는 것이 핵심입니다.
계약 전 한 번, 잔금 전 한 번 다시 계산하면 금액 착오를 줄일 수 있습니다.
공식 근거
- 국가법령정보센터 「공인중개사법」 제32조 — 중개보수, 중개사 귀책사유로 거래가 무효·취소·해제된 경우의 예외, 지급시기 위임
- 국가법령정보센터 「공인중개사법 시행령」 제27조의2 — 중개보수 지급시기
- 국가법령정보센터 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 — 주택 중개보수 협의, 월세 거래금액 환산, 오피스텔 구분
- 국가법령정보센터 「공인중개사법 시행규칙」 별표 1 — 주택 중개보수 상한요율
- 국가법령정보센터 「공인중개사법 시행규칙」 별표 2 — 오피스텔 중개보수 요율
- 법제처 2025년 12월 30일 법령해석례 25-0899 — 중개보수 결정 시 협의 여부
- 서울특별시 부동산 중개보수 안내 — 서울특별시 조례 기준 요율과 계산·지급시기 안내
확인일: 2026년 9월 8일. 이 글은 일반적인 제도 설명을 위한 정보이며 개별 계약의 중개보수 반환청구, 손해배상, 계약 해제 여부에 대한 법률상담을 대신하지 않습니다. 실제 계약에서는 계약 체결일 기준 현행 법령과 해당 시·도의 조례, 계약서·중개보수 약정 내용을 함께 확인해야 합니다.
