부동산 전세·월세 복비: 중개보수 상한요율·협의·지급시점, 2026년 기준

주택 전세·월세의 부동산 중개보수는 상한요율을 그대로 내는 정찰가가 아닙니다. 물건 유형과 거래금액을 확인하고, 법령·적용 조례의 상한 안에서 실제 금액을 협의합니다. 월세는 보증금에 월차임을 환산해 더한 금액으로 계산하며, 지급시기는 약정이 우선입니다.

이 글은 공인중개사법 제32조, 시행령 제27조의2, 시행규칙 제20조와 공식 요율표를 바탕으로 임차인이 직접 계산을 대조하는 방법을 설명합니다. 계산상 상한, 부동산 중개사무소가 제시한 금액, 최종 합의액을 나누어 기록하면 숫자가 다른 이유를 찾기 쉽습니다. 주택 매매나 요건이 다른 오피스텔에는 같은 표를 그대로 적용하지 않습니다.

주택 임대차 요율표: 구간과 정액 한도를 함께 봅니다

공인중개사법 시행규칙 제20조는 주택 중개보수를 중개의뢰인 쌍방에게서 각각 받되, 별표의 한도와 시·도 조례의 요율한도 안에서 협의하도록 정합니다. 아래는 주택 임대차의 상한 범위이며 서울특별시 공식 중개보수 안내에서도 같은 구간을 확인할 수 있습니다.

정액 한도가 있는 구간에서는 거래금액에 요율을 곱한 값과 정액 한도 중 작은 금액을 봅니다. 나머지 구간에 정액 한도가 없다는 말은 보수를 제한 없이 받을 수 있다는 뜻이 아닙니다. 거래금액에 해당 상한요율을 적용한 범위가 여전히 존재합니다.

주택 소재지와 중개사무소 소재지가 서로 다른 경우도 주의해야 합니다. 시행규칙 제20조 제3항은 이때 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례를 기준으로 받도록 정합니다. 주택이 있는 지역의 표만 확인하고 끝내지 말고 실제 적용 조례를 확인해야 합니다.

임대인·임차인 쌍방의 한도는 각각입니다. 한쪽의 계산상 상한이 90만원이라면 두 사람이 합쳐 90만원이라는 뜻은 아닙니다. 그렇다고 각자 반드시 90만원을 내야 하는 것도 아닙니다. 각 중개의뢰인이 부담하기로 협의한 금액과 그 한도를 따로 확인합니다.

월세는 100배로 먼저 계산하고, 5천만원 미만이면 70배입니다

전세는 보증금을 거래금액으로 보는 것이 기본입니다. 보증금 외 월차임이 있는 계약은 먼저 보증금＋월차임×100으로 계산합니다. 이 합계가 5천만원 미만이면 보증금＋월차임×70으로 다시 계산한 값을 거래금액으로 사용합니다.

70배와 100배 중 유리한 방식을 선택하는 것이 아닙니다. 월세가 적다는 이유만으로 처음부터 70배를 적용하지도 않습니다. 먼저 100배 합계가 기준을 충족하는지 확인하고, 정해진 경우에만 다시 계산합니다. 정확히 5천만원이면 ‘미만’이 아니므로 70배로 바꾸지 않습니다.

보증금 500만원·월세 30만원을 가정하면 첫 합계는 3,500만원입니다. 5천만원 미만이므로 500만원＋30만원×70＝2,600만원으로 다시 계산합니다. 2,600만원의 0.5%는 13만원이고, 정액 한도 20만원보다 작으므로 계산상 상한은 13만원입니다.

보증금 1,500만원·월세 35만원이면 첫 합계가 정확히 5천만원입니다. 재계산 없이 5천만원 이상 1억원 미만 구간을 적용하고, 5천만원×0.4%＝20만원을 얻습니다. 반면 보증금 1,000만원·월세 35만원은 첫 합계 4,500만원에서 70배로 다시 계산해 거래금액 3,450만원, 계산상 상한 17만2,500원이 됩니다.

입력 단위도 맞추어야 합니다. 보증금을 만원 단위로 적으면서 월세를 원 단위로 계산하면 결과가 크게 달라집니다. 최종 계약서에 적힌 보증금과 월차임을 같은 단위로 옮긴 뒤 산식을 적용합니다. 안내받았던 조건과 실제 계약 조건이 달라졌다면 처음 계산한 금액을 그대로 쓰지 않습니다.

보증금이 늘고 월세가 줄었어도 환산금액은 같아질 수 있습니다. 보증금 2,000만원·월세 90만원과 보증금 3,000만원·월세 80만원은 모두 100배 환산액이 1억1,000만원입니다. 월세 한 항목이 줄었다는 사실만으로 중개보수 상한도 줄었다고 판단하지 않는 이유입니다.

계산 예시는 한쪽 의뢰인의 상한이며 확정 청구액은 아닙니다

표는 주택 임대차의 산식을 이해하기 위한 가정입니다. 실제로 적용되는 조례와 협의액을 확인해야 하며, 별도 실비나 세금까지 모두 더한 최종 송금액을 뜻하지 않습니다. 서울시 안내도 중개보수와 부가가치세를 구별하므로 청구서에서는 보수·실비·세금의 항목과 포함 여부를 각각 확인합니다.

구간의 경계에서도 이전 계약의 요율을 그대로 쓰지 않습니다. 전세 5억9천만원은 0.3% 구간으로 177만원이지만, 정확히 6억원은 0.4% 구간으로 240만원입니다. 표의 요율은 해당 구간 거래금액 전체에 적용하는 구조이며 누진세처럼 구간별로 나누어 더하지 않습니다.

계산상 상한, 제시액과 합의액은 역할이 다릅니다. 가령 3억원 전세에서 상한 90만원, 제시액 80만원, 합의액 75만원이라는 가정이라면 실제 합의한 보수는 75만원입니다. 세 숫자가 같을 수도 있지만 ‘법정 정찰가라서 90만원’과 ‘설명을 듣고 90만원으로 협의’한 것은 같은 설명이 아닙니다.

최종 합의는 금액뿐 아니라 지급일과 포함 항목을 함께 남깁니다. 보증금·월세를 바꾸어 계약서를 수정했다면 보수 산정도 최종 계약조건으로 다시 확인합니다. 계산기 출력은 입력값에 따른 결과이므로 물건 유형이나 지역을 잘못 선택했다면 산술이 맞아도 적용 기준은 틀릴 수 있습니다.

지급일은 약정이 우선이고, 계약 해제의 이유도 따로 봅니다

공인중개사법 시행령 제27조의2는 중개사와 중개의뢰인 사이에 지급시기 약정이 있으면 그 약정을, 없으면 거래대금 지급이 완료된 날을 기준으로 정합니다. 이 기준은 서울시 공식 안내에서도 확인할 수 있습니다. 서명한 날 무조건 내야 한다거나 입주 후 언제든 내면 된다는 일률적인 설명은 정확하지 않습니다.

임대차에서는 계약금·중도금·잔금과 실제 입주 날짜가 다를 수 있습니다. 보수 금액만 합의하고 지급시기를 정하지 않았다면 무엇을 약정했는지부터 확인합니다. 별도 지급일을 정했다면 문자·계약서 등으로 남기고, ‘잔금 때’라고 정했을 때 잔금 일정이 변경되면 지급 약정도 서로 확인해야 합니다.

공인중개사법 제32조는 중개사의 고의나 과실 때문에 거래행위가 무효·취소·해제된 경우 보수청구 원칙의 예외를 정합니다. 중개사 책임으로 거래가 깨진 것인지, 계약 당사자의 사정인지와 중개가 어느 단계까지 이루어졌는지를 구별합니다.

당사자의 개인 사정으로 계약이 중단된 모든 경우에 보수가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 반대로 집을 한 번 안내받았다는 이유만으로 어떤 상황에서나 상한액 전부가 발생한다고 단정할 수도 없습니다. 계약 성립, 중개와의 관계, 종료 사유와 보수 약정의 내용을 구체적으로 확인해야 합니다.

계약금 반환·해약금·위약금 문제도 중개보수와 한꺼번에 계산하지 않습니다. 거래 당사자 사이의 해제와 중개사에 대한 보수청구는 법률관계가 다릅니다. 계약이 깨졌다면 누가 어떤 사유로 종료 의사를 표시했고 실제로 어떤 돈이 지급됐는지 항목별로 정리합니다.

오피스텔은 면적과 설비 조건을 확인해야 합니다

실제 거주하는 오피스텔이라고 해서 주택 요율표를 자동 적용하는 것은 아닙니다. 시행규칙 제20조 제4항은 전용면적 85㎡ 이하이고 상·하수도 시설을 갖춘 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실과 목욕시설 등 정해진 조건을 모두 갖춘 오피스텔에 별도 요율을 적용합니다.

위 조건에 해당하는 오피스텔의 임대차 상한요율은 0.4%입니다. 해당하지 않는 오피스텔은 거래금액의 0.9% 이내 협의 규정을 검토합니다. 면적이나 설비 중 일부만 충족했다고 같은 표를 사용할 수 없으며, 광고의 ‘주거용’이라는 단어 하나보다 실제 적용 요건을 확인해야 합니다.

월세가 있다면 물건 유형을 정한 뒤 거래금액 환산을 적용합니다. 주택과 오피스텔의 구별, 최종 보증금·월차임, 적용 요율을 순서대로 확인해야 계산기의 숫자를 재현할 수 있습니다. 계산상 상한요율이 다르다는 사실이 그 주택의 안전성이나 보증금 반환 가능성을 설명해 주는 것은 아닙니다.

주택의 매매 중개보수 역시 전세·월세와 요율 구간이 다릅니다. 매매 계약은 주택 매매 중개보수 상한·협의·지급시점에서 별도로 확인합니다. 계약 종류를 바꾸면서 익숙한 임대차 요율을 그대로 옮겨 쓰지 않습니다.

별도 실비는 사용 목적·부담 주체·영수증을 확인합니다

중개보수와 실비는 구별됩니다. 시행규칙 제20조 제2항은 중개대상물의 권리관계 확인이나 계약금 등의 반환채무 이행 보장에 필요한 비용을 실비로 규정하고, 영수증 등을 첨부해 청구하도록 합니다. 중개보수 상한을 지켰다는 사실만으로 모든 추가 비용이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

권리관계 확인에 드는 실비는 매도·임대 등 권리를 이전하려는 중개의뢰인에게, 계약금 등의 반환채무 이행 보장에 드는 실비는 매수·임차 등 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 청구하는 구조입니다. 임차인에게 추가 청구가 있다면 어떤 업무에 실제 사용한 비용인지와 부담 근거를 함께 확인합니다.

청구서에는 합의한 중개보수, 별도 실비의 내역·근거와 세금 포함 여부를 다른 줄로 적는 편이 좋습니다. ‘복비 총액’ 하나로만 기록하면 상한을 넘은 것인지, 별도 비용이 합쳐진 것인지 확인하기 어렵습니다. 영수증과 합의 내용을 대조하고 불일치가 있으면 숫자로 설명을 요청합니다.

중개보수의 적정성과 중개사의 확인·설명의무 이행은 다른 문제입니다. 보수가 낮거나 계산이 맞아도 선순위 권리와 계약 위험이 검증됐다는 뜻은 아닙니다. 다가구주택의 경우 선순위 보증금과 중개사의 설명의무를 별도로 살펴야 합니다.

이견이 생기면 계산 근거와 청구 내역부터 맞춥니다

확인할 순서는 물건 유형, 최종 보증금·월차임, 환산 거래금액, 적용 조례, 요율·정액 한도, 합의액과 지급일입니다. 금액이 예상보다 크다는 사정만으로 바로 위법이라고 단정하기보다 어느 단계에서 값이 달라졌는지 확인합니다. 중개사무소 소재지가 다른 지역이면 조례 적용부터 다시 대조할 필요가 있습니다.

상한 초과가 의심되거나 설명이 맞지 않는 경우에는 관할 시·군·구의 부동산중개업 담당 부서에 적용 기준과 행정 절차를 문의할 수 있습니다. 이미 지급한 금액의 반환이나 손해배상은 구체적인 계약·사실에 따른 민사문제가 될 수 있으므로 행정문의와 금전청구를 같은 절차로 생각하지 않습니다.

계약서의 최종 조건, 보수 합의, 계산표와 영수증을 함께 보관합니다. 임차인의 입주·전입신고·확정일자와 보증금 반환보증은 비용 정산과 별도로 처리할 일입니다. 복비 지급을 마쳤다고 주거의 권리보호 절차가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.

이 글은 일반적인 주택 중개보수 정보입니다. 실제 청구·반환·손해배상 여부는 적용 법령·조례, 물건 유형, 중개 및 계약의 경위와 약정에 따라 달라집니다. 계약 체결이나 분쟁 처리 전에는 현재 공식 기준과 자신의 자료를 다시 확인해야 합니다.