분당 이매촌1 17구역 재건축 분석: 1,734세대·2026 선정·학군·분담금

분당 17구역(이매촌1·이매촌삼성·이매촌삼환) 위치 지도 · 출처: 카카오맵

2026년 10월 5일 기준, 분당 17구역 ‘이매촌1’은 성남시가 2026년 특별정비구역 지정 대상지로 선정한 5개 구역 가운데 하나이며 기존 주택 수는 1,734호입니다. 다만 2026년 9월 29일 발표는 최종 특별정비구역 지정·고시가 아니라 지정 절차를 계속 진행할 대상 선정입니다. 성남시는 주민 공람·공고, 시의회 의견 청취, 관계기관 협의와 관련 심의를 거쳐 2026년 12월까지 최종 지정·고시를 추진한다는 계획을 밝혔습니다. 따라서 현재 단계에서는 ‘재건축 확정·착공 단계’가 아니라 특별정비계획안을 바탕으로 지정 절차에 들어간 구역으로 보는 것이 정확합니다.

17구역 이매촌1은 어떤 단지인가

성남시 발표는 17구역의 이름을 ‘이매촌1’, 기존 주택 수를 1,734호로 적고 있습니다. K-apt 공동주택관리정보시스템에서는 이매동 100번지의 이매촌삼성이 27개 동·1,162세대·1994년 4월 23일 사용승인, 이매동 99번지의 이매촌삼환이 10개 동·572세대·1994년 9월 29일 사용승인으로 확인됩니다. 두 관리단지의 세대수 합계는 1,734세대로 성남시가 발표한 17구역 이매촌1의 기존 주택 수와 일치합니다.

기본정보: K-apt 공동주택관리정보시스템. 이 수치는 기존 공동주택의 관리·사용승인 정보이며, 특별정비계획의 구역면적이나 신축 세대수·주택형·권리배분을 뜻하지 않습니다.

2026년 9월 29일 ‘선정’과 최종 구역 지정은 다릅니다

성남시는 2026년 분당 노후계획도시 특별정비구역 지정 대상지로 17구역 이매촌1 1,734호, 22구역 시범단지1 4,200호, 33구역 파크타운 3,025호, 34구역 푸른마을 2,598호, 38구역 한솔마을2 1,872호를 선정했습니다. 다섯 구역의 기존 주택 수를 합치면 13,429호입니다. 당초 2026년 정비예정물량 12,000호를 넘지만 성남시는 평가 순위와 사업 특성을 고려해 5개 구역을 선정했다고 밝혔습니다.

2026년 지정 대상 구역	기존 주택 수
17구역 이매촌1	1,734호
22구역 시범단지1	4,200호
33구역 파크타운	3,025호
34구역 푸른마을	2,598호
38구역 한솔마을2	1,872호

공식 발표: 성남시 ‘올해 분당 특별정비구역 5개 구역 선정’. 성남시는 7월 사전 제안과 자문, 9월 1일 본안 접수, 선정위원회 평가를 거쳐 대상지를 골랐습니다. 다음 단계에는 주민 공람·공고, 시의회 의견 청취, 관계기관 협의, 경관위원회·도시계획위원회 심의 등이 남아 있습니다. 이 절차 중 계획 내용이 조정될 수 있으므로 선정 발표의 세대수를 신축 확정 세대수나 일반분양 물량으로 바꾸어 읽으면 안 됩니다.

기본계획의 12,000호 물량과 이번 13,429호 선정의 관계

성남시는 2026년 7월 사전 제안 접수 때 결합개발구역을 포함한 50개 구역에서 66,037호가 신청했다고 밝혔습니다. 이는 2035 성남시 노후계획도시정비기본계획에 반영된 2026년 정비구역 지정 물량 12,000호보다 훨씬 많은 규모였습니다. 9월 본안 접수에서도 50개 구역 66,037호가 모두 서류를 제출했고, 이후 평가를 거쳐 5개 구역 13,429호가 선정됐습니다.

이 숫자는 분당 전체 정비 속도를 조절하는 도시 단위 물량과 개별 단지의 사업성을 구분해서 봐야 한다는 뜻입니다. 17구역이 선정됐다는 사실은 행정절차의 중요한 진전이지만, 이매촌삼성·삼환 소유자의 새 주택형, 분담금, 이주 시기, 일반분양 물량까지 확정됐다는 의미는 아닙니다. 특별정비계획이 최종 고시될 때 구역 경계와 계획 세대수, 기반시설·공공기여 조건을 다시 확인해야 합니다.

진행 경과: 2026년 7월 사전 제안 접수 결과, 2026년 9월 특별정비계획도서 본안 접수 결과.

특별정비구역 지정 이후에도 사업은 여러 단계가 남습니다

「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」은 특별정비계획 결정과 특별정비구역 지정의 법적 틀을 둡니다. 최종 지정 고시는 중요한 분기점이지만, 그 뒤에도 사업시행 방식과 시행자, 각종 인허가, 권리산정과 분양계획, 이주·철거, 착공·준공으로 이어지는 과정이 남습니다. 주민대표단 구성이나 운영도 관련 법령과 시행령에 따라야 하며, 성남시는 2026년 8월 주민대표단 운영규정 작성 예시를 별도로 안내했습니다.

현행 법령: 국가법령정보센터 노후계획도시정비법 제11조. 지역 안내: 성남시 분당 노후계획도시 주민대표단 운영규정 작성 예시. 성남시 안내 자체도 법적 구속력이 없는 참고자료라고 명시하므로 실제 주민대표단의 구성·의결 방식은 해당 구역의 운영규정과 현행 법령을 함께 확인해야 합니다.

대지지분·용적률은 ‘세대수 증가 가능성’과 같은 말이 아닙니다

재건축에서 대지지분과 용적률은 사업성 판단에 중요한 자료지만, 이 글에서는 개별 주택형의 등기상 대지권이나 17구역의 확정 계획 용적률을 확인하지 못한 상태에서 수치를 만들어 넣지 않습니다. K-apt의 단지 규모와 세대수는 공동주택 관리정보이고, 개별 소유자의 대지권은 등기상 권리입니다. 단지 전체 토지면적을 1,734세대로 나눈 단순 평균을 개인 대지지분이나 권리가액으로 사용할 수 없습니다.

특별정비계획의 용적률이 높아지더라도 늘어난 연면적이 곧바로 일반분양 수입으로 전환되는 것도 아닙니다. 도로·공원·보행공간·공공기여, 부대복리시설, 임대 또는 공공주택 조건, 주차와 기반시설, 신축 주택형 구성이 함께 결정됩니다. 따라서 ‘기존 세대수가 1,734호이니 몇 세대까지 늘어난다’는 식의 계산은 최종 계획도서와 사업비 자료 없이 확정할 수 없습니다.

서울공항 고도제한 문제는 확정 완화와 구분해야 합니다

이매동 일대는 서울공항 비행안전구역 조정 논의와도 연결됩니다. 성남시는 2025년 6월 국방부가 비행안전구역 조정을 일부 수용하는 입장을 전달했으며, 야탑·이매동 일부 지역에서 구역 조정이 이뤄질 경우 건축 제한 높이가 달라질 수 있다고 설명했습니다. 하지만 당시에도 합동참모본부·관할 부대 검토와 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따른 심의 등 후속 절차가 남아 있다고 밝혔습니다.

따라서 고도제한 완화 가능성을 17구역의 확정 최고높이나 확정 용적률로 바로 연결해서는 안 됩니다. 최종 특별정비계획 도면의 높이 계획과 군사시설 관련 규제의 실제 적용 범위를 함께 확인해야 합니다. 관련 자료: 성남시 서울공항 비행안전구역 조정 추진 안내.

학교는 가까운 시설과 실제 배정을 구분합니다

이매동 생활권에는 여러 학교가 있습니다. 학교알리미에서 이매중학교는 경기도 성남시 분당구 양현로 194의 공립 중학교로 확인되며, 현재 공시 화면에는 학생 902명과 교원 72명이 표시됩니다. 안말초등학교는 양현로 104의 공립 초등학교로 학생 554명, 교원 43명이 공시돼 있습니다. 돌마고등학교는 이매로 105의 일반고로 학생 666명, 교원 71명이 공시돼 있습니다.

다만 단지와 학교가 가깝다는 사실만으로 특정 동·호수의 초등학교 통학구역이나 중학교 배정 결과를 확정할 수는 없습니다. 실제 배정은 해당 학년도 교육지원청의 통학구역·학교군과 배정 규칙을 확인해야 합니다. 재건축은 장기간 진행될 수 있어 현재 학교 규모를 신축 입주 시점의 학생 수나 학급 수로 그대로 대입하는 것도 적절하지 않습니다.

학교 정보: 이매중학교 학교알리미, 안말초등학교 학교알리미, 돌마고등학교 학교알리미.

학원가는 ‘분당·이매 생활권’이라는 말보다 같은 기준으로 집계해야 합니다

이매동과 인접한 서현·야탑 생활권에는 학원과 교습소가 분포하지만, 이 글에서는 특정 반경 안의 운영 중 학원 수를 현재 공식 등록자료로 좌표 집계하지 않았기 때문에 ‘500m 안에 몇 곳’, ‘1km 안에 몇 곳’ 같은 숫자를 제시하지 않습니다. 포털 검색 결과나 상가 간판 수를 학원 등록기관 수로 바꾸어 쓰는 것도 피합니다.

정확한 학원가 규모를 비교하려면 같은 기준일의 교육청 학원·교습소 등록자료에서 등록번호 기준 중복을 제거하고, 이매촌삼성·삼환의 실제 출입구 또는 합의한 중심점을 기준으로 거리를 계산해야 합니다. 교습과정 한 기관에 여러 행이 있을 경우 기관 수와 분야별 구성도 따로 집계해야 합니다. 이 작업을 하지 않은 상태에서는 ‘학원가가 크다’는 인상과 교육성과·집값 상승을 연결하지 않는 것이 안전합니다.

교통·생활동선은 직선거리 대신 실제 출입구를 기준으로 확인해야 합니다

이매촌삼성과 이매촌삼환은 이매동 99·100번지의 대규모 단지이기 때문에 같은 구역 안에서도 어느 동과 출입구를 이용하는지에 따라 이매역, 버스정류장, 학교, 탄천 방향 이동시간이 달라질 수 있습니다. 이 글에서는 지도 경로를 실제로 측정하지 않은 상태에서 ‘역까지 몇 분’ 같은 숫자를 만들지 않습니다.

생활입지를 확인할 때는 실제 매물 동에서 주로 사용할 출입구를 정한 뒤 횡단보도, 신호대기, 보행폭, 야간 동선, 버스 환승을 따로 확인하는 편이 정확합니다. 특별정비계획이 최종 확정되면 단지 출입구와 보행축·도로 구조 자체가 달라질 수 있으므로 현재 동선과 미래 배치계획을 구분해야 합니다.

분담금은 현재 공개자료만으로 개인별 숫자를 만들 수 없습니다

2026년 10월 5일 현재 성남시의 17구역 선정 발표에서 확인되는 핵심은 기존 1,734호 구역이 지정 대상지로 선정됐다는 점과 향후 지정 절차입니다. 개인별 종전자산평가액, 확정 소유자 분양가격, 최종 총사업비·공사비·금융비, 일반분양 수입, 공공기여 비용과 권리가액 산정방식을 같은 기준시점으로 묶은 공식 자료는 이 글의 확인 범위에서 갖춰지지 않았습니다.

현재 매매가격을 종전자산평가액으로 대체하거나 인근 선도지구의 분담금 시나리오를 17구역에 그대로 적용하면 오류가 커질 수 있습니다. 분담금은 동일 구역·동일 기준시점의 입력값으로 계산해야 하며, 개별 소유자의 주택형과 권리관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

실거래는 기대감과 권리가액을 분리해 봅니다

이매촌삼성·삼환의 거래가격은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 전용면적, 계약일, 층, 거래금액과 해제 여부를 함께 확인해야 합니다. 같은 단지라도 면적과 층이 다르면 비교가 왜곡될 수 있고, 특별정비구역 선정 직후의 호가는 실제 계약가격과 다를 수 있습니다. 이 글에서는 같은 면적·기간의 공식 거래표본을 별도로 추출하지 않았기 때문에 특정 ‘현재 시세’나 선정 이후 상승률을 숫자로 단정하지 않습니다.

공식 확인 경로: 국토교통부 실거래가 공개시스템. 실거래는 시장에서 성립한 가격이고 종전자산평가·권리가액은 정비사업 절차의 평가값이므로 서로 대신하지 않습니다.

분당의 앞선 두 구역과 비교하면 지금 단계가 더 또렷해집니다

AnnStory의 분당 양지마을 32구역 분석은 특별정비구역 지정과 사업시행자 지정까지 진행된 사례를 다룹니다. 분당 시범단지 23·S6 분석도 특별정비구역 지정 뒤 사업시행자 지정 단계까지 확인된 구역입니다. 반면 이매촌1 17구역은 2026년 9월 29일 지정 대상 선정 뒤 최종 지정 고시를 기다리는 단계입니다.

세 구역을 비교할 때 가장 중요한 것은 ‘분당 재건축’이라는 공통 이름이 아니라 실제 행정 문서의 단계입니다. 선정, 특별정비구역 지정, 사업시행자 지정, 후속 인허가와 착공은 서로 다른 사건입니다. 앞선 구역의 기간이나 계획세대수를 17구역의 확정 일정으로 옮겨 적을 수 없습니다.

앞으로 확인할 문서와 판단 순서

첫 번째는 17구역 이매촌1의 주민 공람·공고 자료입니다. 이 단계에서 구역 경계, 계획 세대수, 용적률·높이, 공공기여와 기반시설 계획이 어떻게 제시되는지 확인해야 합니다. 두 번째는 성남시의회 의견 청취와 관계기관 협의에서 수정 조건이 붙는지입니다. 세 번째는 경관·도시계획위원회 심의 결과와 최종 특별정비구역 지정·지형도면 고시입니다.

최종 지정 뒤에는 사업시행 방식과 사업시행자, 주민대표단 운영, 권리산정과 사업비 자료를 확인해야 합니다. 개인별 분담금은 그 이후에도 감정평가와 소유자 분양가격 등 핵심 값이 구체화돼야 계산할 수 있습니다. 이 순서를 지키면 ‘선정됐다’는 사실을 ‘재건축이 확정됐고 비용까지 정해졌다’는 의미로 확대하는 오류를 줄일 수 있습니다.

정리

분당 17구역 이매촌1은 2026년 9월 29일 성남시가 발표한 2026년 특별정비구역 지정 대상 5개 구역 중 하나입니다. 성남시 발표의 기존 주택 수는 1,734호이며, K-apt의 이매촌삼성 1,162세대와 이매촌삼환 572세대를 합한 규모와 같습니다. 두 단지는 각각 1994년 사용승인을 받은 노후 공동주택입니다.

다만 현재 단계는 최종 특별정비구역 지정·고시 전입니다. 신축 세대수, 확정 용적률·높이, 개인별 권리가액, 분담금, 이주·착공·준공 시점은 후속 공식 문서가 더 필요합니다. 현재 확인된 가장 큰 변화는 17구역이 2026년 지정 절차를 계속 진행할 대상지로 선정됐다는 점이며, 다음 판단의 기준은 주민공람 자료와 최종 지정 고시입니다.

자료와 확인일

최종 확인일: 2026년 10월 5일.

• 성남시, 올해 분당 특별정비구역 5개 구역 선정 — 17구역 이매촌1 1,734호 및 후속 지정 절차
• 성남시 분당 노후계획도시 특별정비구역 지정 제안 66,037호 접수 — 2026년 사전 제안 물량과 기본계획상 지정 물량
• 성남시 분당 특별정비계획도서 본안 접수 마감 — 9월 본안 접수와 평가 절차
• K-apt 공동주택관리정보시스템 — 이매촌삼성·이매촌삼환 동수·세대수·사용승인일·소재지
• 국가법령정보센터 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제11조 — 특별정비계획·특별정비구역 지정 구조
• 성남시 분당 노후계획도시 주민대표단 운영규정 작성 예시 — 주민대표단 운영 참고
• 성남시 서울공항 비행안전구역 조정 추진 안내 — 이매·야탑 일부 지역 고도제한 조정의 진행 상태
• 학교알리미 이매중학교, 안말초등학교, 돌마고등학교 — 주변 학교 공시
• 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 주택형별 거래 확인 경로