평촌 A-9 목련두산6·우성7 재건축 분석: 906→1,500세대 공람안과 현재 단계

평촌 A-9 목련두산6·우성7 통합재건축 기본계획도 · 출처: 안양시

2026년 10월 26일 기준, 평촌 A-9 목련두산6·우성7은 2026년 주민제안과 주민공람을 마친 특별정비예정구역입니다. K-apt 기준 두 단지는 19개 동·906세대이고, 안양시 공람안은 1,500세대를 제시합니다. 그러나 주민공람은 최종 특별정비구역 지정 고시가 아닙니다. 594세대 증가는 일반분양 물량과도 같지 않습니다.

이 구역은 두 단지의 기존 규모가 비교적 작지만, 공람안의 구역 면적은 도로·공공기여 공간 등을 포함해 114,438.9㎡로 제시됐습니다. 독자가 먼저 볼 것은 “몇 세대가 늘어나는가”보다 공람안이 어느 행정 단계에 있고, 최종 심의에서 무엇이 바뀔 수 있으며, 소유자별 권리와 비용을 계산하려면 어떤 자료가 더 필요한가입니다.

A-9 목련두산6·우성7 기본정보

K-apt 공동주택관리정보에서 목련6단지두산은 호계동 1054-6, 10개 동·440세대, 사용승인일 1993년 7월 13일로 확인됩니다. 목련7단지우성은 호계동 1054-8, 9개 동·466세대, 사용승인일 1992년 9월 26일입니다. 합계는 19개 동·906세대입니다.

안양시의 2026년 8월 3일 발표도 A-9를 ‘목련 두산6·우성7, 906호’로 명시했습니다. 같은 발표에 따르면 2026년 주민제안에는 A-1·A-2·A-4·A-5·A-9·A-13 등 6개 구역, 총 14,102호가 접수됐고 평균 동의율은 80.7%였습니다. 지정 가능 물량 4,866호보다 신청 규모가 크기 때문에 제안서 제출 자체가 지정 확정을 의미하지 않습니다.

공람안 1,500세대는 어디까지 확정됐나

안양시 공고 제2026-1443호는 호계동 1054번지 일원의 A-9 특별정비계획안에 대해 주민 의견을 듣기 위한 공람 공고입니다. 등록일은 2026년 8월 31일이며, 공람기간은 8월 31일부터 9월 14일까지였습니다.

공고 첨부 공람안에는 구역 면적 114,438.9㎡, 계획 1,500세대, 계획 용적률 329.99% 이하가 제시됐습니다. 기존 906세대와 비교한 단순 증가는 594세대입니다. 다만 이 숫자들은 관계기관 협의, 시의회 의견 청취, 도시계획·경관 심의 등을 거치기 전의 안입니다. 세대수, 용적률, 높이, 배치, 공공기여와 기반시설 조건은 후속 절차에서 달라질 수 있습니다.

2035년 안양 노후계획도시정비기본계획은 평촌 특별정비예정구역의 기준용적률을 330%로 제시합니다. A-9 공람안의 329.99%는 이 기본계획 틀 안의 계획값이지만, 개별 건축허용 규모나 소유자별 권리가액을 뜻하지 않습니다.

주민공람과 최종 특별정비구역 지정은 다릅니다

주민공람은 계획안을 공개하고 의견을 받는 절차입니다. 공람이 끝났다고 구역이 법적으로 최종 지정된 것은 아닙니다. 2026년 10월 26일 현재 확인한 안양시 공식 고시 범위에서는 A-9의 특별정비계획 결정·특별정비구역 지정 고시를 찾지 못했습니다.

안양시보 제2026-146호도 A-9를 ‘특별정비계획(안) 주민공람·공고’로 싣고 있습니다. 앞으로는 공람 의견 반영 결과, 관계기관 협의, 시의회 의견 청취, 도시계획위원회와 경관위원회 심의, 최종 결정·지형도면 고시를 차례로 확인해야 합니다.

평촌에서 이미 특별정비구역 지정 고시까지 나온 A-19 샘마을 분석과 비교하면 단계 차이가 분명합니다. A-9는 주민제안과 공람을 거친 상태이지만 최종 지정 고시를 확인하기 전까지는 ‘지정 완료’로 표현할 수 없습니다.

594세대 증가는 일반분양 594세대가 아닙니다

기존 906세대에서 계획 1,500세대로 늘어나는 차이는 594세대입니다. 그러나 새 주택 가운데 기존 소유자에게 배정되는 물량, 임대·공공주택, 보류지, 기반시설과 공공기여 조건을 먼저 반영해야 일반분양 가능 물량을 추정할 수 있습니다. 상가와 부대복리시설의 권리관계도 따로 영향을 줍니다.

따라서 세대수 증가분만으로 사업성을 단정하면 안 됩니다. 계획 용적률이 높아져도 공사비, 철거비, 금융비, 이주비, 설계·감리비, 세금, 공공기여와 기반시설 설치비가 함께 증가할 수 있습니다. 분양수입도 분양시점, 주택형 구성, 일반분양가 규제와 시장 상황에 따라 달라집니다.

두 단지 통합정비에서 확인할 권리 문제

목련6단지두산과 목련7단지우성은 사용승인 시점, 동수, 세대수와 주택형 구성이 다릅니다. 통합정비에서는 단지 전체의 평균 대지면적보다 개별 소유자의 등기상 대지권, 전용면적, 감정평가액과 상가·부대시설의 권리가 중요합니다.

공람안의 시행 방식과 정산 구조가 최종 계획·사업협약에서 유지되는지도 확인해야 합니다. ‘통합’이라는 이름만으로 두 단지의 종전자산평가와 비용 부담이 자동으로 같아지는 것은 아닙니다. 최종 정산기준과 사업시행자 제안서가 공개되기 전에는 어느 단지가 유리하거나 불리하다고 단정하기 어렵습니다.

개인별 분담금은 아직 단일 숫자로 만들 수 없습니다

개인별 추가분담금은 대략 ‘조합원 분양가격에서 권리가액을 뺀 값’의 구조로 이해할 수 있지만, 권리가액은 종전자산평가액과 비례율에 좌우됩니다. 현재는 개인별 종전자산평가, 확정 분양가격, 총사업비와 금융비, 일반분양 수입을 같은 기준시점으로 묶은 공식 자료가 없습니다.

현재 매매가격을 종전자산평가액으로 바꾸어 쓰거나, 인근 신축 분양가를 그대로 소유자 분양가격으로 넣으면 결과가 크게 왜곡될 수 있습니다. 공사비 단가만으로 분담금을 계산하는 것도 공공기여·금융비·세금·일반분양 수입을 빠뜨립니다. 신뢰할 만한 공식 입력값이 갖춰질 때까지는 여러 가정의 민감도 분석만 가능하고, 특정 가구의 확정 분담금처럼 제시해서는 안 됩니다.

입지 장점은 실제 동선과 미래 계획을 분리해서 봅니다

목련6·7단지는 범계역 생활권, 평촌 학원가, 중앙공원과 상업시설 접근성을 함께 거론하기 쉬운 위치입니다. 다만 같은 구역 안에서도 실제 동과 출입구에 따라 역·학교·학원가·공원까지의 보행시간이 달라집니다. 이 글은 현장 보행을 측정하지 않았으므로 ‘몇 분 거리’라는 숫자를 만들지 않습니다.

정비계획이 확정되면 차량 출입구, 보행축, 공공기여 시설과 단지 배치가 현재와 달라질 수 있습니다. 매수·거주 판단에서는 지금의 생활동선과 미래 계획안을 분리해 봐야 합니다. 특히 대규모 세대 증가가 예상될 때는 주변 도로의 진출입, 주차, 보행 안전, 학교 수용 여건과 공원·상업시설 연결을 함께 확인해야 합니다.

학교와 학원가는 배정 규칙까지 확인합니다

학교가 가깝다는 사실과 특정 학교 배정은 같은 말이 아닙니다. 초등학교 통학구역과 중학교 학교군·배정 방식은 해당 학년도 교육지원청 기준을 확인해야 합니다. 정비사업은 여러 해가 걸릴 수 있으므로 현재의 학교 규모와 배정 규칙이 입주 시점까지 그대로 유지된다고 전제해서도 안 됩니다.

학원가 접근성도 단지 중앙점이 아니라 실제 이용 출입구와 횡단보도, 신호대기, 야간 보행환경을 기준으로 살펴보는 편이 정확합니다. 학원 수를 비교할 때는 포털 검색 결과가 아니라 같은 기준일의 교육청 등록자료를 사용해야 합니다.

실거래는 두 단지와 주택형을 나눠 봅니다

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 목련6단지두산과 목련7단지우성을 각각 검색하고, 전용면적·계약일·층·거래금액·해제 여부를 함께 확인해야 합니다. 서로 다른 대형 주택형을 하나의 평균가격으로 합치면 시장 흐름을 잘못 읽을 수 있습니다.

주민제안이나 공람 전후의 가격 변화를 비교할 때도 동일 면적과 비슷한 층·기간을 맞춰야 합니다. 신고에는 시차가 있고, 해제 신고가 뒤늦게 반영될 수 있습니다. 호가는 실거래가 아니며, 실거래가도 향후 종전자산평가액이나 분담금을 그대로 대신하지 않습니다.

같은 평촌 구역과 비교할 때 단계부터 맞춥니다

AnnStory의 A-14 향촌현대5차 분석은 기본계획상 예정구역이지만 2026년 주민제안 6개 구역에는 포함되지 않은 사례입니다. A-9는 주민제안과 주민공람까지 진행됐다는 점에서 한 단계 앞서 있습니다. 반면 A-19 샘마을은 최종 특별정비구역 지정 고시까지 확인된 선도지구입니다.

같은 ‘평촌 재건축’이라도 기본계획 예정구역, 주민제안, 주민공람, 특별정비구역 지정, 사업시행자 지정, 사업시행계획과 착공은 서로 다른 단계입니다. 다른 구역의 용적률·세대수·기간·비용을 A-9의 확정값으로 옮겨 적을 수 없습니다.

앞으로 확인할 문서 순서

1. 공람 의견 반영 결과: 계획 1,500세대, 329.99% 이하 용적률, 공공기여와 기반시설이 어떻게 조정됐는지 확인합니다.
2. 시의회·관계기관 협의: 교통, 학교, 공원, 공공시설과 사업 조건에 붙은 의견을 봅니다.
3. 도시계획·경관 심의: 세대수, 높이, 배치, 보행축과 공공기여의 변경 여부를 확인합니다.
4. 최종 결정·지형도면 고시: 공람안과 법적 구역 경계·최종 수치를 대조합니다.
5. 사업시행자·사업비·감정평가: 단지별 정산, 소유자 분양가, 총사업비와 개인별 권리산정 자료를 확인합니다.

관련 법적 구조는 국가법령정보센터의 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법에서 확인할 수 있습니다.

정리

평촌 A-9 목련두산6·우성7은 K-apt 기준 19개 동·906세대이며, 안양시 공람안은 1,500세대와 329.99% 이하 용적률을 제시합니다. 단순 세대수 차이는 594세대지만 이는 일반분양 확정 물량이 아닙니다.

2026년 10월 26일 현재 주민제안과 주민공람은 확인되지만 최종 특별정비구역 지정 고시는 확인되지 않았습니다. 따라서 계획 세대수, 용적률, 높이, 일반분양, 사업비와 개인별 분담금을 확정값으로 보면 안 됩니다. 다음 판단의 기준은 공람 의견 반영 결과와 최종 결정·지형도면 고시입니다.

자료와 확인일

최종 확인일: 2026년 10월 26일.

• 안양시, 2026년 평촌신도시 정비사업 주민제안 접수 결과 — 6개 구역 14,102호, 평균 동의율 80.7%, A-9 906호
• 안양시 공고 제2026-1443호 — A-9 특별정비계획안 주민공람
• 안양시보 제2026-146호 — A-9 주민공람 공고 원문
• 2035년 안양 노후계획도시정비기본계획 — 평촌 특별정비예정구역 기준용적률과 공공기여 체계
• K-apt 공동주택관리정보 — 목련6단지두산·목련7단지우성 동수, 세대수, 사용승인일과 소재지
• 국가법령정보센터, 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 — 특별정비계획·구역 지정 절차
• 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 단지·주택형별 거래 확인 경로