평촌 A-18 민백블럭 재건축: 변경계획과 공식 분담금 추산

평촌 A-18 정비계획 결정도 · 출처: 안양시 고시 제2026-118호 16쪽

평촌 A-18 민백블럭의 2026년 6월 변경고시는 계획세대를 2,395세대에서 2,590세대로, 공동주택용지 용적률을 330% 이하에서 360% 이하로 바꿨습니다. 기존 1,376세대와 비교하면 계획상 증가분은 1,214세대입니다. 2026년 10월 7일 확인한 공식 자료에는 사업시행자 지정과 비례율·주택형별 분담금 추산표도 있습니다. 다만 이 수치는 특별정비계획의 예시와 추정이며 개별 소유자의 확정 분담금이나 착공·입주 보장이 아닙니다.

이 글은 안양시 고시 제2026-118호의 변경 전후 계획과 비용표를 비교합니다. 공고 안의 주택형별 합계와 일부 표시금액에는 다시 확인할 부분도 있습니다. 따라서 총계와 세부표를 구분하고, 자료가 뒷받침하는 범위까지만 판단해야 합니다.

A-18 민백블럭은 어떤 단지로 구성되나

안양시의 선도지구 추진 자료는 A-18을 ‘꿈마을 우성, 건영5, 동아·건영3’의 3개 묶음, 1,376세대로 정리합니다. 이 표현은 정비사업 구역을 설명하기 위한 묶음입니다. 공동주택 관리단위와는 표현이 다를 수 있습니다.

K-apt 공동주택관리정보시스템의 2016년 12월 관리비 공개의무단지 목록에서는 평촌동 933 일대에 꿈마을우성 422세대, 꿈마을건영2차 196세대, 꿈마을동아 372세대, 꿈마을건영3차 386세대가 각각 관리단위로 표시됩니다. 네 관리단위의 세대수를 합하면 1,376세대로 안양시가 발표한 A-18 현황 세대수와 일치합니다. 다만 안양시 사업자료의 ‘건영5’와 K-apt 관리명칭 ‘꿈마을건영2차’처럼 명칭 체계가 다르므로, 개별 소유자의 권리나 특정 동의 사업 귀속을 확인할 때는 정비구역 결정도면과 등기·건축물 관련 공부를 함께 확인해야 합니다.

단지 기본정보: K-apt 공동주택관리정보시스템 공개 목록. 이 표는 과거 관리단위와 사용승인일을 확인하는 자료입니다. 현재 입주·관리 현황이나 향후 신축 동수·세대수를 나타내는 최신 명부로 해석하지 않습니다.

2025년 구역 지정에서 2026년 계획 변경까지

그 다음 분기점은 2025년 12월 30일입니다. 안양시 고시 제2025-277호는 평촌동 933번지 일원의 A-18에 대해 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 제13조에 따라 특별정비계획을 결정하고 특별정비구역을 지정했다고 명시합니다. 선도지구 선정과 법정 정비구역 지정이 같은 표현이 아닌 이유입니다.

2026년 4월 27일 안양시 고시 제2026-77호는 이미 특별정비구역으로 지정된 A-18에 노후계획도시정비사업의 사업시행자를 지정했다고 밝힙니다. 이후 2026년 6월 15일 고시 제2026-118호에서는 A-18 특별정비계획의 경미한 변경과 지형도면 관련 사항을 고시했습니다. 이 세 문서를 시간순으로 보면 현재 A-18은 ‘구역 지정 전 검토’보다 한 단계 이상 진행된 상태이지만, 앞으로도 사업시행계획과 권리·비용 확정 절차가 남아 있습니다.

관련 원문은 안양시 고시 제2025-277호, 안양시 고시 제2026-77호, 안양시 고시 제2026-118호에서 확인할 수 있습니다.

330%에서 360%로 바뀐 계획과 세대수의 확인사항

안양시의 도시 전체 기본계획에 나오는 기준용적률 330%와 A-18의 개별 특별정비계획은 구분해야 합니다. 이번 변경고시 5쪽과 12쪽의 공동주택용지 표는 용적률 상한을 330%에서 360%로 변경하고, 건폐율 50% 이하와 높이 150m 이하·49층 이하를 유지합니다. 구역 전체 면적은 129,213.9㎡이고 공동주택용지 면적은 90,840㎡입니다. 도로·공원·학교·공공시설 등을 포함하는 구역면적 전체에 공동주택 용적률을 곱하면 주거 연면적을 잘못 계산할 수 있습니다.

총 계획세대는 195세대 늘었습니다. 다만 2쪽·5쪽의 세부 주택배분 표에는 전용 84.95㎡ 1,715세대와 전용 106.85㎡ 865세대가 적혀 있습니다. 두 값을 더하면 2,580세대로, 같은 표의 총계 2,590세대와 10세대 차이가 납니다. 84㎡급 비율 66.6%도 표시 세대수와 총계로 직접 계산한 비율과 맞지 않습니다. 이 글은 어느 숫자를 임의로 고쳐 확정 물량으로 제시하지 않습니다. 향후 동·호수나 주택형 선택을 판단할 때는 사업시행자와 안양시에 최신 승인도서 및 세부 배분표를 확인해야 합니다.

또 고시 제목과 구역 개요는 A-18인 반면, 일부 획지표와 결정도 안에는 ‘A-19’라는 표기가 있습니다. 이것만으로 다른 샘마을 구역의 계획을 뜻한다고 판단하거나 오류라고 단정하지 않습니다. 대상은 평촌동 933 일원의 A-18 고시이며, 세부 획지번호·경계 해석은 관계도서를 대조해야 합니다. 아래 도면은 변경고시 16쪽입니다.

근거: 안양시 고시 제2026-118호 1~5쪽·12쪽·16쪽. 고시에는 향후 행정절차와 여건에 따라 계획이 변동될 수 있다는 안내가 있습니다. 360%나 2,590세대를 바로 실제 준공값으로 바꾸어 읽지 않는 이유입니다.

대지지분은 단지 전체 평균으로 대신할 수 없습니다

A-18은 하나의 정비구역이지만 기존 주택은 여러 관리단위와 여러 주택형으로 구성됩니다. 따라서 전체 토지면적을 1,376세대로 나눈 평균값을 특정 세대의 대지지분으로 사용하는 방식은 적절하지 않습니다. 실제 권리관계는 각 주택의 등기상 대지권과 정비사업의 권리산정 기준을 확인해야 합니다.

재건축 사업성에서 대지지분이 중요한 이유는 토지권리가 종전자산평가와 향후 권리배분에 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 그러나 대지지분이 크다는 사실 하나만으로 분담금이 적다고 결론 내릴 수 없습니다. 신축 주택형, 총사업비, 공사비, 금융비용, 일반분양 수입, 공공기여, 기반시설 부담과 권리가액 산정 방식이 함께 작용합니다.

특히 A-18처럼 여러 기존 단지를 하나의 특별정비구역으로 묶은 경우에는 단지별·주택형별 권리차이를 어떤 기준으로 조정하는지가 핵심입니다. 소유자는 자신의 등기와 향후 사업시행 관련 자료에서 해당 주택형의 권리산정 기준을 확인해야 하며, 다른 단지의 평균 대지지분이나 온라인 매물 설명을 그대로 적용하면 안 됩니다.

한국자산신탁 지정과 2033년 준공예정의 의미

안양시 고시 제2026-77호는 사업명을 ‘평촌 꿈마을 민백블럭 통합재건축사업’, 종류를 도시정비법에 따른 재건축사업으로 기재하고 사업시행자를 한국자산신탁(주)으로 지정했습니다. 같은 고시의 착수 예정일은 2026년 4월, 준공 예정일은 2033년 4월입니다. 이는 고시상 사업기간 계획이며 철거·건축공사의 실제 착공 확인이나 입주 약정일이 아닙니다. 이주계획, 사업시행계획인가와 관리처분 관련 절차를 별도로 확인해야 합니다.

현행 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」은 2026년 8월 4일 시행본을 기준으로 특별정비구역 지정과 특별정비계획, 사업시행자 지정 구조를 규정하고 있습니다. 제11조는 특별정비구역 지정의 법적 틀을, 제19조는 노후계획도시정비사업의 사업시행자 등에 관한 기준을 두고 있습니다.

A-18은 이미 2025년 말 특별정비구역 지정과 2026년 4월 사업시행자 지정 고시를 거쳤습니다. 따라서 앞으로 관심을 둘 문서는 단순한 ‘재건축 추진 여부’보다 구체적인 사업계획과 권리·비용을 보여주는 자료입니다. 사업시행계획, 각종 심의와 인허가, 분담금 산정의 기초가 되는 사업비·종전자산평가·소유자 분양가격, 이주와 철거 일정이 실제 판단에 더 직접적인 영향을 줍니다.

현행 법령은 노후계획도시정비법 제11조와 같은 법 제19조에서 확인할 수 있습니다. 사업 단계가 진행되는 동안 법령과 시행령이 개정될 수 있으므로, 이후 의사결정 때는 그 시점의 시행본을 다시 확인하는 편이 안전합니다.

공식 추정비례율 106.66%와 비용구조

공식 분담금 자료는 존재합니다. 변경고시 9쪽은 기정안, 10쪽은 변경안의 비례율과 분담금 추산을 제시합니다. 변경안의 총수입 추정은 4조2,336억원, 총지출 추정은 2조2,470억원, 종전자산 추정은 1조8,625억원입니다. 고시의 산식은 ‘(총수입−총지출)÷종전자산 총액×100’이며, 표시값으로 계산하면 약 106.66%입니다.

계획세대가 늘면 수입만 증가하는 것은 아닙니다. 이 표에서도 수입 증가분 3,483억원 가운데 3,296억원은 지출 증가로 상쇄됩니다. 표시값 기준으로 남는 차이는 187억원입니다. 이는 사업성의 변화 구조를 설명하는 비교이며 실제 이익이나 특정 소유자의 환급금을 예측한 값이 아닙니다. 총지출에는 공사비뿐 아니라 기타 사업비와 공공기여 등이 포함돼 있으므로 같은 비용을 분담금 계산에 다시 더하지 않아야 합니다.

6~7쪽 공공기여 계획의 합계는 2,137억2,378만2,600원입니다. 기반시설 설치비 911억8,336만7,720원과 현금 기부채납 1,225억4,041만4,880원으로 나뉩니다. 공공청사·업무시설·공원·도로·공영주차장·지하철 연결통로 등이 세부 항목으로 들어갑니다. 고시도 이 금액을 확정액으로 보지 않으며 종전자산 감정평가와 일반분양가격 등에 따라 달라질 수 있다고 명시합니다. 기반시설 제공과 용적률 확대를 함께 검토해야 하는 이유입니다.

주택형별 분담금표는 확정 고지서가 아닙니다

10쪽 아파트 추산표의 단위는 백만원입니다. 다음 표는 독자가 금액 방향을 읽을 수 있도록 원문 숫자를 만원으로 환산한 것입니다. 음수는 환급을 가정한 예시, 양수는 추가 부담을 가정한 예시입니다. 현재 거래가격이나 개별 감정평가액으로 대체할 수 없습니다.

표 머리의 토지등소유자 분양가 추정은 전용84㎡ 12억6,500만원, 전용106㎡ 14억5,600만원입니다. 산식은 ‘소유자 분양가 추정−종전자산 추정×추정비례율’입니다. 다만 원문에 백만원 단위로 표시된 분양가와 권리가액을 그대로 빼면 일부 셀이 원문 분담금과 100만원 차이가 납니다. 예컨대 1,456−1,333은 123이지만 해당 셀은 122로 적혀 있습니다. 세부 산출과 반올림 기준은 확인되지 않았으므로 이 글에서 숫자를 조용히 수정하거나 오차의 원인을 단정하지 않습니다. 아래 원문과 함께 관계자에게 상세 계산서를 확인해야 합니다.

고시는 종전자산 추정액이 약식감정을 기초로 한 예시이며 이후 법정 절차의 감정평가와 부동산 경기, 정책, 소유자 분양신청 및 인허가에 따라 달라질 수 있다고 밝힙니다. 따라서 매수자가 이 표의 음수를 확정 환급으로 보거나 매매대금에서 선차감하는 판단은 위험합니다. 기존 소유자에게 필요한 것은 자신의 주택이 어느 면적·권리 유형에 해당하는지와 최신 산정 기준을 확인하는 일입니다. 신규 매수자는 매수가, 취득 관련 비용, 사업상 추가 부담, 대출이자와 이주 주거비를 구분해야 합니다.

비용 민감도는 가정을 고정해야 읽을 수 있습니다. 다른 입력을 그대로 둔 단순 산식에서 총지출이 100억원 증가하면 비례율은 약 0.537%포인트 낮아집니다(100÷18,625×100). 종전자산 추정이 12억5,000만원인 사례에서는 권리가액이 약 671만원 낮아지는 계산입니다. 이는 공사비 상승을 예측하거나 실제 분담금을 산정한 결과가 아니라, 고시 산식의 한 변수만 움직인 설명용 계산입니다. 실제 사업에서는 분양수입·감정평가·면적 선택 등이 함께 변하므로 이 계산을 개인 부담의 예상치로 사용하지 않습니다.

학군과 학교는 ‘가깝다’와 ‘배정된다’를 구분합니다

평촌동 933 일원은 평촌 교육생활권 안에 있지만, 가까운 학교가 곧 해당 주소의 배정학교라는 뜻은 아닙니다. 초등학교는 통학구역, 중학교는 학년도별 배정지침과 지망·추첨 규칙을 확인해야 합니다. 재건축 사업기간이 길어질 경우 현재의 통학구역과 신축 입주 시점의 배정체계가 달라질 가능성도 있습니다.

따라서 학군을 판단할 때는 ‘단지에서 보이는 학교’보다 해당 학년도 교육지원청의 통학구역·배정 안내를 우선해야 합니다. 학생 수와 학급 수 같은 학교 지표도 학교알리미의 해당 연도 공시를 확인하는 것이 안전합니다. 진학실적이나 특정 학교의 성과를 현재 주택가격 상승의 보장으로 연결하는 해석은 피해야 합니다.

평촌 학원가는 장점이지만 반경별 기관 수는 별도 집계가 필요합니다

평촌은 학원가가 발달한 지역으로 알려져 있지만, ‘평촌 학원가’라는 이름 자체가 행정상 고정 경계를 뜻하지는 않습니다. A-18에서 학원 접근성을 숫자로 비교하려면 기준점과 반경을 먼저 정하고, 같은 기준일의 등록 학원·교습소 자료를 주소와 등록번호 기준으로 중복 제거해 집계해야 합니다.

공공데이터포털의 전국학원및교습소표준데이터는 시도교육청이 NEIS에 입력한 학원·교습소의 명칭, 등록상태, 주소, 분야와 과정 등을 제공하며 행정 변동에 따라 수시 갱신되는 자료입니다. 다만 이번 글에서는 A-18 출입구를 기준으로 500m·1km 좌표 집계를 새로 수행하지 않았으므로 ‘반경 500m 몇 곳’ 같은 숫자를 만들지 않습니다. 실제 비교가 필요하면 같은 기준일의 운영상태 자료를 확보한 뒤 출입구별 직선거리와 실제 보행경로를 나누어 계산해야 합니다.

등록자료 확인 경로: 공공데이터포털 전국학원및교습소표준데이터.

교통·보행·주차는 고시 계획과 현재 이용을 구분합니다

변경고시 3~4쪽에는 귀인로 사업지 측 1개 차로, 부림로 2개 차로 확장 계획과 차량 진출입구 3개소, 횡단보도 정비, 어린이보호구역 안전시설 보완이 기재돼 있습니다. 계획주차는 기정 3,622대에서 3,914대로 변경됐습니다. 이 수치를 현재 주차 가능 대수로 설명하지 않습니다. 인덕원~동탄 복선전철 관련 시설결정 변경과 연결통로 계획도 장래 기반시설 항목이며 지금 사용할 수 있는 역 출입구나 개통일을 뜻하지 않습니다.

A-18은 평촌동 933 일원의 기존 대단지 생활권입니다. 현재의 상가·학교·공원·도로와 대중교통 접근은 실거주 판단에 중요한 요소지만, 향후 신축 배치가 그대로 유지된다고 볼 수는 없습니다. 특별정비계획과 사업시행계획에서 단지 출입구, 보행축, 주차 진출입, 도로와 공공시설 배치가 조정될 수 있기 때문입니다.

보행시간을 비교할 때는 지도상 직선거리와 실제 보행거리를 구분해야 합니다. 같은 933 일원에서도 우성, 건영, 동아·건영3의 동 위치와 출입구가 다르기 때문에 한 숫자를 모든 세대의 역·학교·학원가 도보시간으로 적용하면 오차가 커질 수 있습니다. 매수나 실거주 검토에서는 실제 매물의 동과 주로 이용할 출입구를 기준으로 횡단보도·신호·보행폭·야간 동선을 따로 확인하는 편이 정확합니다.

실거래는 네 관리단위를 한꺼번에 섞지 않습니다

1,376세대가 하나의 A-18 정비구역으로 묶였더라도 현재 시장에서는 꿈마을우성, 꿈마을건영2차, 꿈마을동아, 꿈마을건영3차가 서로 다른 관리단위와 주택형으로 거래됩니다. 따라서 A-18의 가격 수준을 볼 때 네 단지의 거래를 단순 평균하면 면적·층·동·시점 차이가 섞일 수 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 같은 단지의 동일 또는 유사 전용면적을 기준으로 계약일, 층, 거래금액과 해제 여부를 함께 확인하는 것이 우선입니다. 거래가 적은 주택형은 한두 건의 최고가가 전체 시세를 대표하지 않을 수 있습니다. 현재 거래가격은 시장이 형성한 가격이고, 정비사업의 종전자산평가액은 별도 평가절차의 값이라는 점도 구분해야 합니다.

공식 확인 경로: 국토교통부 실거래가 공개시스템.

A-17·A-19와 비교하면 A-18의 위치가 더 선명합니다

평촌 선도지구는 A-17, A-18, A-19의 세 구역입니다. 같은 도시의 선도지구라는 공통점이 있지만 단지 구성과 기존 세대수, 이후 행정절차는 각각 다릅니다. AnnStory의 평촌 A-17 꿈마을 귀인 통합재건축 분석과 평촌 A-19 샘마을 재건축 분석을 함께 보면 동일한 기본계획 아래에서도 구역별 자료와 비용조건을 따로 확인해야 하는 이유를 알 수 있습니다.

A-18의 강점은 단순히 ‘선도지구’라는 이름에 있지 않습니다. 이미 특별정비구역 지정과 사업시행자 지정이라는 구체적인 행정단계를 지나왔다는 점이 핵심입니다. 반대로 이 사실만으로 착공시점이나 분담금, 신축 주택형이 확정됐다고 해석하면 안 됩니다. 진행 단계가 앞선 만큼 앞으로 공개될 사업시행계획과 권리·비용 자료의 중요성이 더 커졌다고 보는 편이 정확합니다.

소유자와 매수자가 다음에 대조할 자료

첫째, 변경고시 이후의 사업시행계획인가·관리처분 관련 고시와 실제 이주·철거 일정을 확인해야 합니다. 둘째, 총세대와 세부 주택형 합계가 일치하는 최신 배분표를 받아야 합니다. 셋째, 자신의 등기상 대지권과 기존 전용면적을 기준으로 종전자산평가·소유자 분양가격·권리가액의 근거를 확인해야 합니다.

넷째, 공공기여와 총사업비가 같은 산정시점인지, 금융비용·철거비·이주비 이자 등을 중복하거나 누락하지 않았는지 봐야 합니다. 다섯째, 학교 배정과 실거래 비교는 해당 학년도·계약일·면적·층과 해제 여부를 맞춘 자료로 별도 판단해야 합니다. 계획도에 학교용지가 있다는 사실만으로 새 학교 개교나 특정 학교 배정을 보장할 수 없습니다. 공식 담당 문의는 고시 제2026-77호에 기재된 안양시 도시혁신과 031-8045-2685입니다.

현재 판단의 범위

A-18은 특별정비구역 지정과 사업시행자 지정을 거쳤으며 2026년 6월 고시에서 세대수·용적률·비용 추산이 구체화됐습니다. 지금 비교할 대상은 단순한 선도지구 기대감이 아니라 변경 전후 계획, 공식 추산의 전제와 남은 인허가입니다. 총세대와 세부표의 불일치, 표시금액의 계산 차이도 관계도서 확인이 필요한 이유입니다.

이 글은 공개 자료에 기반한 일반 정보입니다. 개별 매수·매도, 세금·대출·법률 판단을 대신하지 않으며 사업 성공, 환급·수익, 입주일이나 대출 승인을 보장하지 않습니다.

자료와 확인일

최종 확인일: 2026년 10월 7일. 아래 자료는 적용 범위가 서로 달라 단지 기본정보, 선도지구 선정, 특별정비구역 지정, 사업시행자 지정, 현행 법령을 구분해 사용했습니다.

• 안양시 고시 제2025-277호 — A-18 특별정비계획 결정·특별정비구역 지정
• 안양시 고시 제2026-77호 — A-18 사업시행자 지정
• 안양시 고시 제2026-118호 — A-18 특별정비계획 경미한 변경
• K-apt 공동주택관리정보시스템 — 꿈마을 우성·건영2차·동아·건영3차 세대수와 사용승인일
• 국가법령정보센터 노후계획도시정비법 제11조 — 특별정비구역 지정 구조
• 국가법령정보센터 노후계획도시정비법 제19조 — 사업시행자 관련 규정
• 공공데이터포털 전국학원및교습소표준데이터 — 학원·교습소 등록 현황 확인 경로
• 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 단지·면적별 실거래 확인 경로