분당 23구역(시범단지2)·S6구역(장안타운4) 결합 재건축사업 위치 지도 · 출처: 카카오맵
분당 시범단지 현대·우성과 장안타운 건영의 재건축은 23구역·S6구역을 결합하고 한국자산신탁을 사업시행자로 지정한 사업입니다. 성남시는 2026년 4월 30일 결합 특별정비구역 지정, 6월 29일 사업시행자 지정을 발표했습니다. 서로 떨어진 두 구역을 하나의 사업으로 묶었지만, 현재 위치와 주택 유형, 소유자의 권리가 모두 같아진 것은 아닙니다.
이 글은 2026년 9월 23일 확인한 공개자료를 바탕으로 결합사업의 구조, 6,049세대 계획을 읽는 방법, 부동산 거래 전 권리와 비용 확인 순서를 정리합니다. 사업시행자를 정하는 절차와 사업시행계획을 인가하는 절차는 다릅니다. 아래의 행정 이력만으로 이주·착공·입주일이나 개인별 분담금을 확정하지 않습니다.
1. 23구역과 S6구역은 어떤 관계인가
23구역은 시범단지 현대·우성을 포함하는 시범단지2 구역이고, S6구역은 장안타운 건영을 포함하는 장안타운4 구역입니다. 두 곳은 물리적으로 붙어 있는 한 단지가 아닙니다. 사업의 계획·추진 틀은 결합하되, 기존 주택의 위치와 각 가구의 생활동선은 구역별로 보아야 합니다.
성남시의 2026년 4월 발표는 먼저 각 특별정비구역을 지정한 뒤 결합 절차를 거쳤다고 설명합니다. 따라서 1월과 4월의 고시는 같은 일을 두 번 알린 것이 아니라, 개별 지정과 결합 지정을 나누어 확인할 자료입니다.
| 일자 | 확인된 내용 | 의미 |
|---|---|---|
| 2025-05-30 | 시범단지 예비사업시행자 지정 승인 | 계획 준비를 맡을 예비 주체 |
| 2026-01-19 | 23·S6 각각 특별정비구역 지정 | 결합 전 구역별 계획의 기준 |
| 2026-04-30 | 결합 특별정비구역 지정 | 두 구역을 한 사업 틀로 연결 |
| 2026-06-29 | 한국자산신탁 사업시행자 지정 | 사업을 시행할 주체 지정 |
현재 구역을 확인할 때는 통칭인 ‘시범단지 재건축’만 보지 말고 매물이 23구역과 S6구역 중 어디에 해당하는지, 어떤 기존 단지와 권리에 속하는지 대조해야 합니다. 장안타운 건영의 조건을 현대·우성에 옮기거나 그 반대로 설명하면 결합사업의 의미와 개별 권리를 혼동하게 됩니다.
2. 계획 6,049세대를 개인 이익으로 바꾸기 어려운 이유
기존 선도지구 안내에 나온 합계는 3,713세대입니다. 2026년 1월 공개계획에서 23구역 5,670세대와 S6구역 379세대를 합하면 6,049세대이며, 차이는 2,336세대입니다. 기존 규모 대비 약 62.9% 증가라는 산술 비교는 가능하지만 일반분양 물량이나 수익률과 같지는 않습니다.
| 구분 | 자료의 숫자 | 해석 범위 |
|---|---|---|
| 기존 현대·우성·건영 | 합계 3,713세대 | 기존 주택 규모 |
| 23구역 계획 | 5,670세대 | 2026년 1월 공개계획 기준 |
| S6구역 계획 | 379세대 | 후속 변경계획과 대조 필요 |
| 계획 합계·증가분 | 6,049세대·2,336세대 증가 | 분양 종류별 물량·개인 부담과 구분 |
일반분양 물량은 기존 권리자 배정과 임대·공공주택 등 공급 종류를 나누어 보아야 합니다. 주택형 구성도 비용과 수입을 바꿉니다. 같은 세대수라도 면적 구성과 부대시설 범위가 다르면 공사 연면적과 분양 가능한 상품이 달라집니다.
후속 계획에 다른 세대수가 등장하면 먼저 자료의 작성일과 포함 범위를 비교해야 합니다. 최초 계획, 변경안과 인가계획의 숫자를 유리한 것끼리 섞어 계산하지 않습니다. 1월 수치에 다른 시점의 공사비와 분양가격을 붙여 현재 사업수지라고 설명하는 방식도 피해야 합니다.
3. 사업시행자 지정 뒤에는 거래 권리부터 확인합니다
성남시의 6월 29일 안내는 한국자산신탁의 사업시행자 지정과 함께 지정 고시 이후 부동산 취득 때 분양신청 자격에 관한 주의를 별도로 알렸습니다. 따라서 매매등기가 가능하다는 설명만으로 새 아파트를 분양받을 권리까지 승계된다고 판단해서는 안 됩니다.
개별 거래에서는 적용 법령, 규제지역과 사업 단계, 취득 원인, 법정 예외를 대조해야 합니다. 시의 일반 안내를 보고 모든 거래가 같은 결론이라고 확대하거나, 반대로 예외가 있다는 설명만으로 본인도 예외라고 단정하지 않습니다. 해당 물건과 거래일을 특정해 사업시행자·성남시 및 법률 전문가에게 확인할 사안입니다.
계약 전에 준비할 자료는 등기사항증명서의 소유관계·대지권·담보, 건축물대장의 전유면적, 임대차와 보증금, 지정 고시일 및 매도인이 설명하는 권리 근거입니다. ‘재건축 가능 물건’이라는 포괄적인 문구보다 어떤 분양대상 자격을 어떤 근거로 승계하는지 확인해야 합니다.
토지거래허가와 대출, 세금과 정비사업상 지위는 각각 다른 제도입니다. 허가를 받거나 금융기관 상담을 했다는 사실이 분양대상 자격을 보장하지는 않습니다. 개인별 제한과 예외가 핵심인 부분이므로 이 글에서 특정 거래의 가능 여부를 대신 판정하지 않습니다.
4. 신탁계약과 공공기여는 비용 표에서 함께 읽습니다
신탁방식에서는 신탁사가 인허가와 자금조달, 공사 관리와 분양 등 사업 전반을 총괄합니다. 그러나 사업시행자가 정해졌다고 사업기간이 단축되거나 분담금이 낮아지는 결과가 보장되지는 않습니다. 실제로 적용할 계약과 비용 구조를 확인해야 합니다.
신탁계약에서 볼 항목은 보수의 산정 기준, 사업비 대출의 금리·수수료, 비용 집행과 분양수입 관리, 시공자 선정과 도급계약 권한, 소유자 동의·의결이 필요한 범위입니다. 주민의 의사결정과 사업시행자의 집행을 어떻게 나누는지 알아야 향후 계획 변경을 이해할 수 있습니다.
성남시는 지정 이후 공공기여금 산정 재검토 결과 등을 반영한 특별정비계획 변경과 사업시행계획인가를 추진할 예정이라고 설명했습니다. 공공기여는 비용뿐 아니라 토지이용·기반시설 계획과 연결되므로 부담의 증감만으로 전체 사업수지를 판단하지 않습니다.
변경안이 나오면 세대수·주택형·공공기여·도로·공원과 총사업비를 같은 기준일로 나란히 놓아야 합니다. 공공기여가 바뀌어도 공사 범위나 금융비용이 함께 변하면 개인별 결과는 다를 수 있습니다. 특정 항목만 줄었다는 소식으로 분담금 감소를 확정하는 것은 어렵습니다.
공사비도 총액과 포함 범위를 함께 봅니다. 지하주차장·조경·커뮤니티·기반시설 공사가 포함됐는지, 물가 조정과 설계 변경·공기 연장 시 누가 비용을 부담하는지 확인해야 합니다. 같은 평당 공사비라도 포함하는 공사의 범위가 다르면 단순 비교할 수 없습니다.
5. 대지권에서 분담금까지 연결하는 자료
23구역의 대단지 아파트와 S6구역의 저층 주거지는 기존 위치·면적·대지권이 다릅니다. 구역 전체 면적을 3,713세대로 나눈 평균을 개별 지분으로 쓰거나, 특정 평형의 추정액을 전체 소유자에게 적용하지 않습니다. 개별 권리는 등기와 평가자료에서 출발합니다.
종전자산평가액과 현재 매매가격도 다릅니다. 시장가격에는 재건축 기대와 현재의 층·향·수리 상태·임대차가 함께 반영될 수 있습니다. 매매가격이나 공시가격을 곧바로 권리가액으로 넣어 계산하면 사업에서 실제 인정하는 기준과 달라질 수 있습니다.
| 단계 | 필요한 자료 |
|---|---|
| 현재 권리 확인 | 동·호수의 전유면적·대지권·소유 형태·임대차·담보 |
| 신축 선택 조건 | 신청 가능한 주택형·가격·배정 기준 |
| 사업수지 | 분양 등 수입과 공사·금융·신탁·기반시설 비용 |
| 개별 정산 | 종전자산평가와 권리가액, 구역별 배정·정산 원칙 |
현재 확보한 공개자료만으로 위 입력을 한 기준일에 맞춰 개인별 분담금을 계산하기는 어렵습니다. 특히 결합사업에서 어느 비용을 공동으로 부담하고 어느 항목을 구역별로 구분하는지 확인해야 합니다. 숫자가 없는 항목은 미확정으로 두고, 실제 산정자료가 나올 때 채워야 합니다.
이 확인은 갈등이 생길 것이라는 예측이 아닙니다. 서로 다른 자산을 한 사업으로 묶는 만큼 평가와 의결·정산의 기준을 명시적으로 읽자는 뜻입니다. 상가나 부대시설 권리는 아파트 주택형과 다른 문제를 포함할 수 있어 동일한 분양·배정 조건을 가정하지 않습니다.
6. 두 구역의 학교·역·공원 동선은 따로 봅니다
23구역은 서현동 시범단지의 기존 생활권을 이용하고, S6구역은 떨어진 장안타운의 위치를 기준으로 생활시설을 살펴야 합니다. 서현역과 중앙공원 접근성을 결합사업 전체의 동일한 장점으로 옮겨 쓰지 않습니다. 각 구역 안에서도 출발 동과 출입구에 따라 경로가 달라집니다.
거주할 집의 현관에서 학교·역·장보기 시설까지 실제 보행 경로를 보십시오. 횡단보도와 신호 대기, 큰 도로와 차량 출입구를 지나는지, 늦은 시간 귀가가 가능한지를 함께 확인해야 합니다. 아직 정해지지 않은 신축 출입구와 동 배치를 현재 동선처럼 설명하지 않습니다.
서현초 등 주변 학교의 존재와 특정 주소의 실제 배정은 별개입니다. 초등 통학구역, 중학교 학교군·중학구, 고등학교 전형·배정을 전입 주소와 입학 연도에 맞춰 성남교육지원청 자료로 확인해야 합니다. 현재 학교의 학생 수로 신축 입주시점의 수용 여건을 확정할 수도 없습니다.
학원도 23구역과 S6구역을 한 반경으로 묶어 개수를 세지 않습니다. 등록자료에서 운영상태와 기관별 중복을 확인하고 같은 출입구·거리 기준을 정해야 합니다. 이 글은 500m·1km 안의 완전 집계값을 제시하지 않으며, 포털 결과 수를 공식 기관 수로 사용하지 않습니다.
실제 교육 동선은 학교에서 학원, 학원에서 집으로 이어집니다. 건물 사이 이동과 큰 도로 횡단, 수업 종료 시각과 보호자 차량 정차 여건이 함께 영향을 줍니다. 신축 세대수 증가에 따른 학생배치와 도로·통학안전 조건은 후속 계획에서 따로 확인해야 합니다.
7. 매수가와 이주 자금을 시간순으로 나눕니다
기존 소유자는 앞으로의 분담금과 기존 대출, 세입자 보증금 반환, 이주·임시거주 비용을 봅니다. 새 매수자는 여기에 매매대금과 취득·중개·등기 비용이 더해집니다. 분양대상 자격 승계가 가능한 거래인지 먼저 확인해야 이러한 자금표의 전제도 성립합니다.
현재 집에서 지내는 기간과 이주 후 공사 기간은 비용의 성격이 다릅니다. 인허가가 지연되면 보유와 금융기간이 길어질 수 있고, 이주 뒤 일정이 밀리면 임시 주거비가 더 발생할 수 있습니다. 확정되지 않은 준공일 하나에 모든 지출을 맞추기보다 사건별 필요한 현금을 나누는 편이 유용합니다.
보증금처럼 회수할 돈과 이자·월세·세금·중개보수처럼 지출되는 비용을 구분합니다. 대출 원금을 매매대금과 별도의 취득비용으로 두 번 더하지 않습니다. 반대로 이주비가 실행될 것이라는 기대만으로 보증금 반환 재원을 확정하지 말고 실제 금융기관 조건을 대조해야 합니다.
생활계획도 현재·이주·신축 입주 뒤로 나눕니다. 서현권 학교와 학원을 계속 이용하려면 임시 거처의 위치와 주거비가 중요하고, 다른 지역으로 옮기면 통학·통근시간이 달라질 수 있습니다. 가족이 같은 생활권을 유지해야 하는 기간과 사업 목표일정을 같은 확정값으로 취급하지 않습니다.
8. 다음 계획이 나오면 무엇을 비교할까
실거래는 시범현대·시범우성·장안타운 건영을 각각 나누고 전용면적·층·계약일·해제 여부를 맞춰 확인합니다. 같은 사업이라는 이유로 서로 다른 주택 유형을 한 평균가격으로 묶으면 현재 상품과 권리 차이가 가려집니다. 거래가 드문 평형은 한두 건이 전체 시장을 대표하는지도 주의해야 합니다.
다음 확인 자료는 특별정비계획 변경, 신탁·도급계약과 사업비, 사업시행계획인가, 종전자산평가·분양신청 및 배정·정산 자료입니다. 새 문서마다 계획 세대수와 공공기여, 주택형과 가격, 납부 시점 가운데 무엇이 확정되거나 바뀌었는지 표시하면 판단이 분명해집니다.
양지마을 32구역과 비교할 때에도 결합 여부와 사업방식, 자료 시점을 맞추어야 합니다. 다른 단지의 분담금이나 일반분양 비율을 가져오지 않습니다. 이 사업에서 중요한 것은 큰 계획 세대수보다 결합구역별 권리와 실제 취득 가능한 분양대상 자격, 후속 비용 구조입니다.
