계약갱신요구권 행사: 6개월~2개월 전, 실거주 거절·5% 증액까지

주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있고, 원칙적으로 1회에 한해 2년의 갱신 효과가 발생합니다. 다만 실제 거주, 2기 차임 연체, 무단 전대, 고의·중과실에 의한 파손 등 법이 정한 사유가 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 2026-09-02 현재 시행 중인 법령과 대법원 판례를 기준으로, 언제 어떤 방식으로 요구해야 하는지와 실거주 거절·임대료 증액·손해배상까지 구분합니다.

계약갱신요구권의 핵심부터 정리합니다

계약갱신요구권은 임차인이 현재의 임대차관계를 일정 기간 더 유지하고 싶을 때 법이 보장하는 권리입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 법정 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 정하고 있습니다. 제2항은 이 권리를 한 번 행사할 수 있도록 하고, 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 봅니다. 따라서 “한 번 요구하면 무조건 계속 살 수 있다”는 의미도 아니고, “계약서에 갱신 조항이 없으면 요구할 수 없다”는 의미도 아닙니다.

갱신요구권과 묵시적 갱신은 구분해야 합니다. 묵시적 갱신은 주택임대차보호법 제6조에 따라 일정 기간 안에 임대인과 임차인이 갱신거절이나 조건변경 의사를 통지하지 않았을 때 종전 조건으로 계약이 이어지는 제도입니다. 반면 계약갱신요구권은 임차인이 적극적으로 갱신을 요구하는 제도입니다. 두 제도는 발생 요건과 이후 해지 가능 시점이 다르기 때문에 통지 기록을 남겨 두는 것이 중요합니다.

언제 요구해야 하나: 종료 6개월 전부터 2개월 전까지

현재 주택임대차보호법 제6조 제1항과 제6조의3을 함께 보면 계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사해야 합니다. 종료 직전 며칠을 남겨 두고 처음 요구하면 법이 정한 행사기간을 벗어날 수 있으므로 계약서의 만료일을 기준으로 미리 계산해야 합니다. 예를 들어 계약 종료일이 2026-12-31이라면 원칙적으로 2026-06-30 무렵부터 2026-10-31 무렵까지의 구간을 기준으로 검토해야 합니다. 실제 날짜 계산은 계약서상 종료일과 통지가 상대방에게 도달한 시점을 함께 확인하는 편이 안전합니다.

법은 특정 서식이나 문구 하나만을 유일한 행사방법으로 정하지 않습니다. 따라서 말로 요구했다고 해서 언제나 무효가 되는 것은 아니지만, 분쟁이 생기면 “갱신을 요구했는지”, “언제 상대방에게 도달했는지”, “조건변경을 함께 제안했는지”가 쟁점이 될 수 있습니다. 문자메시지, 전자우편, 내용증명 등 나중에 발송일과 내용을 확인하기 쉬운 방법을 선택하는 것이 실무상 유리합니다. 다만 내용증명이 권리를 발생시키는 필수 요건은 아니므로, 이를 법정 의무처럼 설명해서는 안 됩니다.

행사 전 확인할 서류

가장 먼저 임대차계약서에서 계약 체결일, 임대차기간, 보증금과 월차임, 특약을 확인합니다. 그다음 최근 갱신계약서가 있다면 과거에 계약갱신요구권을 이미 행사했는지, 단순 합의갱신이었는지, 묵시적 갱신이었는지를 구분할 자료를 모읍니다. 임대인과 주고받은 문자·메신저·전자우편, 중개사와의 대화기록도 실제 의사표시 내용을 확인하는 자료가 될 수 있습니다. 계약갱신요구권의 행사 여부가 주택 임대차 계약 신고필증에 표시된 경우에는 그 문서도 함께 확인할 수 있습니다.

한 번 행사하면 어떤 조건으로 2년이 연장되나

제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 이 때문에 계약갱신요구권을 행사하면 기존 보증금과 월세가 완전히 고정되는 것으로 이해하면 안 됩니다. 반대로 임대인이 “갱신하려면 시세만큼 무조건 올려야 한다”고 일방적으로 정할 수도 없습니다.

제7조 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못하도록 합니다. 또한 제7조 제1항은 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 하지 못하도록 정합니다. 실제 계약에서 보증금과 월차임을 함께 조정하거나 전세를 반전세로 바꾸는 경우에는 제7조의2의 월차임 전환 산정률 제한까지 별도로 검토해야 합니다.

임대인이 거절할 수 있는 사유는 법에 정해져 있습니다

계약갱신요구권은 절대적인 권리가 아닙니다. 제6조의3 제1항 단서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 열거합니다. 대표적으로 2기의 차임액에 해당하도록 차임을 연체한 사실, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 상당한 보상을 전제로 당사자가 합의한 경우, 임대인 동의 없는 전대, 고의 또는 중대한 과실에 의한 주택 파손, 멸실, 법에서 정한 철거·재건축 사유, 임대인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주, 그 밖에 임차인의 현저한 의무 위반이나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 포함됩니다.

따라서 임대인이 단순히 “다른 세입자를 받으면 월세를 더 받을 수 있다”거나 “계약이 끝났으니 나가 달라”고 말하는 것만으로 법정 거절사유가 성립한다고 볼 수는 없습니다. 반대로 임차인에게 연체·무단전대·중대한 파손 등 구체적인 사유가 있다면 갱신요구권을 행사했다는 이유만으로 계약이 반드시 연장되는 것도 아닙니다.

실거주 거절은 말 한마디가 아니라 실제 의사가 쟁점입니다

실거주는 계약갱신 분쟁에서 자주 문제되는 사유입니다. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결은 임대인이 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점을 임대인이 증명해야 하고, 단순히 “실거주할 예정이다”라고 주장하는 것만으로는 부족하며 임대인의 주거상황, 직장·학교, 가족관계, 주택의 위치와 상태, 갱신거절 전후의 언행 등 여러 사정을 종합해 실제 거주의사를 판단해야 한다는 기준을 제시했습니다. 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결도 같은 법리를 다시 확인했습니다.

또한 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결은 임차인이 이미 계약갱신을 요구했더라도, 특별한 사정이 없는 한 법정 기간 내라면 임대인 또는 임대인 지위를 승계한 양수인이 실제 거주 사유를 들어 갱신을 거절할 수 있다고 보았습니다. 따라서 주택 매매가 예정되어 있거나 소유자가 바뀐 경우에는 “갱신요구를 먼저 했으니 새 소유자는 절대 거절할 수 없다”거나 반대로 “집을 샀으니 무조건 바로 들어갈 수 있다”고 단정하면 안 됩니다.

실거주 여부는 결과적으로 사실인정의 문제입니다. 어느 한 장의 서류만으로 자동 판정되는 구조가 아니므로, 임차인은 갱신요구와 거절 통지의 날짜·내용을 보존하고, 임대인은 실제 거주계획이 있다면 그 계획이 구체적이고 일관되게 나타나는 자료를 정리하는 것이 중요합니다.

실거주를 이유로 내보낸 뒤 다른 사람에게 임대하면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다

제6조의3 제5항은 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 갱신요구가 받아들여졌다면 계약이 이어졌을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 임차인에게 손해를 배상하도록 정합니다. 이는 실거주 사유가 단순한 형식적 거절수단으로 사용되는 것을 막기 위한 규정입니다.

손해배상액은 당사자가 미리 손해배상액을 정하지 않았다면 법이 정한 세 가지 기준 중 큰 금액을 기준으로 합니다. 첫째는 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 둘째는 제3자에게 새로 임대해 얻은 환산월차임과 종전 환산월차임 차액의 2년분, 셋째는 실제 갱신거절로 임차인이 입은 손해액입니다. 구체적인 환산과 손해 산정은 보증금·월세 구조와 증거에 따라 달라지므로 개별 사건에서 단순 계산식 하나로 확정할 수 없습니다.

헌법재판소는 2024. 2. 28. 2020헌마1343 등 결정에서 계약갱신요구 조항과 차임증액한도, 실거주 거절 후 제3자 임대 시 손해배상 조항이 명확성원칙이나 과잉금지원칙에 위배된다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 현재도 계약갱신요구권과 관련 손해배상 규정은 현행 제도로 작동하고 있습니다.

임차인이 실제로 진행할 때의 순서

1단계: 계약 만료일과 과거 갱신 이력을 확인합니다

임대차계약서와 갱신계약서를 펼쳐 만료일을 확인합니다. 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간을 달력에 표시하고, 과거에 갱신요구권을 행사한 사실이 있는지 구분합니다. 단순히 계약서를 새로 썼다는 사실만으로 곧바로 법정 갱신요구권을 사용했다고 단정해서는 안 되므로 당시 대화와 신고자료를 함께 봅니다.

2단계: 갱신 의사를 명확하게 통지합니다

“계속 살고 싶다”는 막연한 대화보다 현재 계약에 대해 계약갱신을 요구한다는 뜻이 드러나도록 작성하는 편이 좋습니다. 통지 방식 자체보다 상대방에게 언제 어떤 내용이 도달했는지를 나중에 확인할 수 있는지가 중요합니다. 문자·전자우편·내용증명 등 기록 가능한 수단을 활용할 수 있습니다.

3단계: 임대인의 답변이 법정 거절사유인지 확인합니다

임대인이 거절한다면 그 이유가 제6조의3 제1항 단서에 해당하는지 확인합니다. 실거주라면 누가 거주할 예정인지와 시기, 기존 거주상황 등을 확인하고, 연체나 전대를 이유로 든다면 실제 사실관계를 정리합니다. 임대인의 거절 이유가 나중에 바뀌면 분쟁에서 중요한 자료가 될 수 있으므로 최초 답변을 보존합니다.

4단계: 갱신 조건과 증액 범위를 문서화합니다

갱신에 합의했다면 보증금, 월차임, 새 계약기간, 증액일, 특약을 문서로 남깁니다. 증액은 제7조의 5% 상한과 1년 이내 재증액 제한을 확인합니다. 갱신계약을 새로 신고해야 하는 경우에는 주택 임대차 신고제의 적용 여부와 신고기한을 별도로 확인합니다.

5단계: 분쟁이 생기면 조정·소송 절차를 구분합니다

계약갱신요구권 행사는 법원에 신청서를 내는 절차가 아니라 임차인이 임대인에게 의사표시를 하는 구조입니다. 다만 거절의 적법성, 실제 거주 여부, 손해배상액 등에 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회의 조정이나 민사소송을 검토할 수 있습니다. 조정의 신청기관과 수수료, 소송의 관할은 사건의 내용과 당사자 주소·청구형태에 따라 달라질 수 있으므로 실제 신청 전에 해당 기관의 최신 안내를 확인해야 합니다.

임대인 입장에서 확인할 사항

임대인도 갱신요구권의 행사기간과 거절사유를 정확히 확인해야 합니다. 갱신거절 사유가 있다면 단순한 결론만 통지하기보다 언제 어떤 사실을 근거로 하는지 정리하는 편이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 특히 실제 거주를 이유로 거절할 경우에는 대법원이 실제 거주의사의 존재를 객관적으로 판단해야 한다고 본 만큼, 계획이 일시적이거나 모순되는 정황이 있으면 거절 사유가 인정되지 않을 수 있습니다.

실거주를 이유로 기존 임차인을 내보낸 뒤 짧은 기간 안에 제3자에게 다시 임대하는 경우에는 제6조의3 제5항·제6항에 따른 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다. 임대인의 사정이 바뀌어 제3자 임대가 불가피해졌다면 그 사정이 법에서 말하는 정당한 사유에 해당하는지 개별적으로 확인해야 합니다.

자주 헷갈리는 질문

묵시적 갱신을 한 적이 있으면 계약갱신요구권을 이미 쓴 것인가요?

두 제도는 별개입니다. 묵시적 갱신은 제6조에 따른 법정 효과이고, 계약갱신요구권은 제6조의3에 따른 적극적인 권리 행사입니다. 다만 실제 과거 갱신 과정에서 임차인이 명시적으로 갱신요구권을 행사했는지는 대화와 계약서 등을 확인해야 합니다.

임대인이 집을 팔면 갱신요구권은 사라지나요?

주택을 양수한 사람이 임대인의 지위를 승계하는 경우가 있고, 대법원 2021다266631 판결은 양수인도 법정 기간 안에 실제 거주 사유로 갱신을 거절할 수 있다고 봤습니다. 따라서 매매 자체만으로 자동 소멸하거나 자동 보장된다고 단정할 수 없습니다.

갱신할 때 보증금이나 월세를 5% 올리는 것은 언제나 가능한가요?

제7조는 경제사정의 변동 등으로 차임·보증금이 적절하지 않게 된 경우 증감청구를 인정하면서 증액 상한과 시기 제한을 둡니다. 5%는 무조건 올릴 수 있는 보장률이 아니라 법이 정한 상한입니다. 실제 증액은 계약 내용, 직전 증액시점, 당사자 합의와 지역 조례 여부를 함께 확인해야 합니다.

실거주라고 했는데 나중에 다른 세입자가 들어오면 어떻게 하나요?

갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 제6조의3 제5항·제6항의 손해배상 규정을 검토할 수 있습니다. 등기부, 전입세대 관련 확인 가능 자료, 중개광고, 임대차계약 관련 자료 등 적법하게 확보한 자료로 실제 상황을 확인해야 하며, 개인정보를 위법하게 수집해서는 안 됩니다.

관련 AnnStory 글

• 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 준비한다면 임차권등기명령 신청 시점·서류·효과를 함께 확인할 수 있습니다.
• 전세보증금반환보증 가입 절차는 전세보증보험 가입 가이드에서 계약서·확정일자·보증기관 확인 순서를 정리했습니다.
• 계약서 특약과 계약금 해제 쟁점은 부동산 매매계약 특약과 계약금 해제 체크리스트에서 별도로 설명합니다.

공식 근거와 확인일

이 글은 2026-09-03 기준 국가법령정보센터의 현행 주택임대차보호법 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제7조와 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결, 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결, 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결, 헌법재판소 2024. 2. 28. 2020헌마1343 등 결정을 확인해 작성했습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 공식 원문, 제7조 공식 원문, 대법원 2022다279795 판결을 직접 확인할 수 있습니다.

안내: 이 글은 대한민국 주택임대차 제도를 이해하기 위한 일반 정보입니다. 계약갱신요구권 행사 여부, 실거주 인정, 손해배상액, 증액 가능 범위는 계약 내용과 증거에 따라 달라질 수 있으며 개별 사건의 법률상담을 대신하지 않습니다.

기간 계산과 통지 기록을 마지막으로 점검합니다

계약갱신요구권에서 날짜 계산은 단순한 형식 문제가 아닙니다. 계약서에 적힌 종료일을 기준으로 6개월 전과 2개월 전을 각각 표시하고, 그 사이에 갱신 요구가 상대방에게 도달했는지 확인해야 합니다. 과거에 갱신계약서를 다시 작성하면서 계약기간을 변경했다면 최초 계약서가 아니라 현재 유효한 계약의 종료일이 무엇인지부터 정리해야 합니다. 계약기간이 불명확하거나 여러 계약서의 내용이 충돌한다면 어느 문서가 최종 합의인지 확인한 뒤 행사기간을 계산해야 합니다.

통지 수단은 하나로 제한되어 있지 않지만, 분쟁 가능성을 생각하면 발송일·수신자·내용을 확인할 수 있는 기록이 중요합니다. 문자메시지나 전자우편처럼 내용이 남는 방식, 필요하면 내용증명 등도 활용할 수 있습니다. 중요한 것은 특정 수단 자체가 아니라 “이 계약에 대해 갱신을 요구한다”는 의사가 명확하고, 그 의사가 법정 기간에 임대인에게 전달되었다는 점을 설명할 수 있는지입니다.

갱신에 합의한 뒤에는 새 계약기간, 보증금·월차임, 증액 적용일과 특약을 최종 계약서에 일치시키는 것이 좋습니다. 보증금이나 월차임이 바뀌었다면 제7조의 5% 상한뿐 아니라 직전 계약 또는 증액 후 1년 이내 재증액 제한도 다시 확인합니다. 주택 임대차 신고제 대상 계약이라면 갱신계약이나 금액변경에 대한 신고 필요 여부도 별도로 확인해야 합니다. 계약갱신요구권 행사와 임대차 신고는 서로 다른 제도이므로 어느 하나가 다른 절차를 자동으로 대신한다고 보아서는 안 됩니다.

분쟁이 예상될 때 준비할 자료

실거주가 쟁점이라면 임차인은 적법하게 확보한 자료 범위에서 사실관계를 정리해야 합니다. 임대인의 개인정보를 무리하게 추적하거나 위법한 방법으로 자료를 수집해서는 안 됩니다. 임대인도 실제 거주계획이 변경되었다면 변경 이유와 시점을 설명할 자료를 보관하는 것이 도움이 됩니다. 실제 분쟁에서는 한두 개의 정황보다 전체 경위와 자료의 일관성이 중요하게 평가될 수 있습니다.

관련 주택임대차: 자동 연장된 계약에서 이사를 준비한다면 묵시적 갱신 후 임차인 해지 통지와 3개월 효력도 함께 확인할 수 있습니다.